Assetmanagement: “Het gaat om spaargeld van particuliere beleggers”
Super Winkel Fonds | Jumbo | Apeldoorn, Schubertplein
Oscar van der Mark is Assetmanager Winkels bij Annexum. Hij is een positief en sociaal persoon, zoals hij zelf zegt. Hij werkt nu bijna vier maanden bij het bedrijf, waarvan nu al ruim een maand vanuit huis vanwege de coronacrisis. “Ja, het is wel bijzonder om zo te starten bij je nieuwe werkgever, maar gelukkig is Annexum technologisch goed ingesteld op dit soort situaties. Het gaat prima!”
Hij moet af en toe wel met zijn vriendin schakelen, zij werkt nu ook thuis. “Soms zitten we allebei tegelijkertijd in een ‘call’, dan ga ik even naar boven.” Assetmanagers hebben bij Annexum de verantwoordelijkheid voor het complete beheer van het vastgoed in de beleggingsfondsen. “In onze rol heb je een combinatie nodig van analytisch vermogen en goede communicatieve eigenschappen. Je onderhandelt met huurders, probeert een langdurige en goede huurrelatie op te bouwen en je hebt verantwoordelijkheid over het commercieel, financieel en technisch beheer van de objecten.” Hierbij is het belangrijkste doel rendement te creëren in de portefeuille. “Je streeft er naar de rendementsbelofte na te komen, het gaat ten slotte om spaargeld van particuliere beleggers.”
Oscar heeft portefeuilles met voornamelijk supermarktvastgoed onder zijn beheer, namelijk het Super Winkel Fonds en Supermarkt Fonds Nederland. “Ik heb een passie voor vastgoed, het is me met de paplepel ingegeven vanuit het familiebedrijf dat ook in winkels en woningen belegt”. Na zijn studie aan de Hogere Hotelschool Amsterdam ging hij een aantal jaar aan de slag bij vastgoedadviseur CBRE. “De Hogere Hotelschool is een business- en managementopleiding waarmee je ook in het bedrijfsleven aan de slag kunt. Of je nu een berekening maakt voor een hotelbelegging of voor supermarkten, het werkt op dezelfde manier.” Op termijn wil hij het liefst voor zichzelf beginnen in vastgoed. Daarom wilde hij graag ervaring op doen bij een grotere belegger en stapte over van CBRE, de adviseurskant, naar Annexum, de beleggingskant.
“We maken veel afspraken op maat over het betalen van de huur”
Door de corona-uitbraak werkt het team met Assetmanagers nog nauwer met elkaar samen, weliswaar op afstand. “We hebben elke ochtend een call met het hele team, daarin bespreken we met elkaar wat er speelt binnen de portefeuilles en wat we meemaken. Alle afspraken die we in deze tijd met huurders maken, worden gestructureerd geborgd. We maken veel afspraken op maat over het betalen van de huur.” Toen het coronavirus uitbrak hebben de Assetmanagers proactief contact gezocht met huurders om te vragen hoe het gaat. “Niet alle huurders kenden mij, dus het was voor mij ook meteen een kennismakingsrondje. Ze weten me nu te vinden”, aldus Oscar. Hij merkt ook dat huurders dat persoonlijke contact prettig vinden.
Er zijn huurders die het nu heel moeilijk hebben, met name in retail en horeca. Oscar ziet wel verschil in de manier waarop huurders met de situatie omgaan. “We hebben gelukkig veel nette huurders met wie we een goede relatie hebben. Zij betaalden voor de crisis netjes de huur en kunnen dat nu niet, of gedeeltelijk. De meesten hebben direct contact met ons opgenomen en met hen maken we afspraken. Zij betalen bijvoorbeeld 50 procent van de huur in april en betalen het restant terug in juli en augustus van dit jaar. Bij sommige huurders is het nodig om 75 tot zelfs 100 procent huuruitstel te verlenen. We maken dan de afspraak dat ze de huur eind van dit jaar terugbetalen, of begin volgend jaar.”
Er zijn ook huurders die willen dat de huur voor een deel wordt kwijt gescholden. “Dat kunnen we niet doen richting onze particuliere beleggers. Om wat begrip te creëren leggen we huurders uit hoe het werkt met de beleggingsfondsen. Dat het vastgoed is gefinancierd met spaargeld van particuliere beleggers, die hebben vaak geïnvesteerd voor hun oude dag. Maar bij sommige ondernemers is het nu wel ‘eten, of gegeten worden’. Die hebben het echt heel erg moeilijk omdat ze geen omzet hebben en weinig buffer.”
“Ondernemers hebben het zwaar door de coronacrisis. Je komt ze tegemoet waar het kan en nodig is, maar je kunt het niet weg geven.”
Dat is ook het lastige stuk in deze crisis. “Ondernemers hebben het zwaar. Je komt ze tegemoet waar het kan en nodig is, maar je kunt het niet weg geven.” Huurders die eenzijdig de huur op wilden schorten hebben van ons een aangetekende brief ontvangen waarin wordt aangegeven dat dat wettelijk niet kan. “We willen alsnog met die partijen om tafel en tot afspraken komen. Maar de coulancegrens is dan wel snel bereikt, of we verlenen helemaal geen coulance.” Kleinere huurders zijn veelal bereidwillig en proactief. “Ze sturen hun omzetcijfers en vragen ons wat wij voor ze kunnen doen.”
Door de coronacrisis loopt het reguliere technische beheer wat vertraging op, alleen noodzakelijke reparaties worden uitgevoerd. Vanuit de onderhoudsbegroting die voor een aantal jaar is opgesteld, inventariseert de technisch beheerder PVM of onderhoud echt nodig is, of kan worden uitgesteld. Oscar bezoekt uitsluitend locaties als dat strikt noodzakelijk is, bijvoorbeeld als een huurovereenkomst eindigt en het pand wordt opgeleverd. Het geeft ruimte om een aantal andere zaken op te pakken, zoals kritisch kijken naar de duurzaamheid van gebouwen. “We bekijken welke maatregelen er nodig zouden zijn om gebouwen te verduurzamen. En we laten energielabels opmaken van panden waar het label nog ontbrak.” Bij verkoop van vastgoed is een energielabel verplicht.
Met de supermarkten in zijn portefeuilles gaat het tijdens deze coronacrisis gelukkig goed. “Naar mijn mening volgt Annexum met supermarktvastgoed een goede beleggingsstrategie. Supermarkten zijn trekkers in winkelcentra en daar profiteren omliggende huurders van.”
