Energielabel C voor kantoren: maken beleggers zich druk?

Op 1 januari 2023 moeten veel kantoren energielabel C of hoger hebben. De recente cijfers over het huidige aantal kantoren met label C zijn niet overtuigend. Maar de cijfers lopen uiteen. Waar zitten deze verschillen en hoe staat het nu met het kantoorvastgoed? Wat zijn de obstakels voor label C? En wat zijn de opties voor beleggers?

Kantoren met label C nauwelijks gegroeid afgelopen zes maanden

Van de ongeveer 65.000 label C-plichtige kantoren in Nederland had op 1 januari 2022 44% dit label of hoger. Een halfjaar later, op 1 juli 2022, is dit percentage met 4% gestegen naar 48%. Nog slechts zes maanden te gaan en meer dan de helft van de labelplichtige kantoren heeft nog geen groen label. Dit zijn de meest recente cijfers, van 27 juli 2022, van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

De Telegraaf presenteert de cijfers van vastgoedadviesbureau CBRE. Deze lijken iets positiever. Volgens CBRE voldoet 58% van de Nederlandse kantoorruimten aan de eis. En heeft 25% nog geen label. Hiervan voldoet de helft wel aan de groene eisen, maar moet het label alleen nog worden aangevraagd. Begin dit jaar schatte de RVO het percentage kantoren zonder label op 44%. Hiervan komt ongeveer 30% in aanmerking voor een groen label.

Voor de verschillen in de cijfers hebben de RVO en CBRE de volgende verklaringen:

• Andere grondslag: vierkante meters en volumes (CBRE) versus aantal labelplichtige kantoren (RVO)
• Bepaalde kantoorgebouwen, zoals kleine kantoren en monumenten, vallen niet onder de verplichting. Deze zijn niet meegerekend in de cijfers van RVO.
• CBRE rekent 1,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte die uit de markt gaat voor transformatie niet mee.
• CBRE telt de half miljoen vierkante meters die nu worden gerenoveerd niet mee.

De verplichting tot label C stamt uit 2016 van minister Stef Blok (Wonen). Hij kwam met het voorstel dat leidde tot de verplichting om kantoren te verduurzamen tot tenminste label C. Nu, ongeveer zes jaar later, zijn de cijfers van zowel de RVO als van CBRE, niet overtuigend.

Label C, eenvoudiger dan gedacht of toch niet?

Label C is met relatief weinig investeringen haalbaar. Dat stelt Techniek Nederland, de ondernemersorganisatie voor de installatiebranche en de technische detailhandel. Dick Reijman van Techniek Nederland noemt spouwmuurisolatie, led-verlichting en zonnepanelen als voorbeelden van relatief eenvoudige aanpassingen.

Maar Techniek Nederland vreest dat het zelfs voor deze relatief eenvoudige maatregelen te laat is. De hoge werkdruk bij de installateurs, het tekort aan materiaal en lange levertijden van materiaal zorgen voor vertragingen.

Als het zo eenvoudig is, waarom hebben zoveel kantoren nog geen groen energielabel? Deze vraag kwam aan de orde in het Annexum blog ‘Energielabel dwingt beleggers tot investeren in duurzaamheid’.

Beleggers kijken onder andere naar de terugverdientijd van hun investeringen. Ondanks subsidies is de terugverdientijd toch minstens enkele jaren. Voor label C is deze, volgens Jan Moest van adviesbureau Klimaatroute, ongeveer vijf jaar. De terugverdientijd van investeringen voor niveau A duurt ongeveer twee keer zo lang. Dit wordt de eis vanaf 2030.

Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed 

Leeg laten, transformeren, verduurzamen of verkopen

BVA Auctions bevestigt in Vastgoedjournaal het probleem van de investeringskosten. Vooral aan de onderkant van de vastgoedmarkt kunnen deze niet worden terugverdiend door huurverhoging.

Zij voorziet dat de incourante voorraad vastgoed door de verduurzamingsmaatregel zal toenemen. Macro-economische factoren, zoals de stijgende kapitaalrentes, de terugbetaling van de overheidssteun per oktober 2022 en de hoge bouwkosten, versterken dit.

Toch ziet het vastgoedveilingbedrijf een positieve kant. Beleggers en andere professionele kopers kijken al naar mogelijkheden. Zij kopen en verkopen niet voor de leegstand, maar voor de potentie van het vastgoed. Zij zijn op zoek naar kansen voor transformatie en verduurzaming. Deze zijn steeds vaker een onderdeel bij het verkrijgen van vastgoed. En door transformatie en verduurzaming al in het begin van het (ver)kooptraject mee te nemen, zijn gangbare resultaten haalbaar.

Genoeg motivatie om het gewenste resultaat te behalen?

De boete die op het ontbreken van het label staat kan flink oplopen. En zelfs verplichte sluiting van kantoren is mogelijk. Maar Colliers concludeerde begin dit jaar dat veel kantooreigenaren niet verwachten dat gemeenten en omgevingsdiensten de regel streng zullen handhaven. Dit is terug te lezen in NU.

De EU zoekt de motivatie meer in het vastgoed en de beleggingsresultaten. De duurzaamheidseisen van de EU motiveren beleggers gebouwen te kopen die volledig aan de EU-criteria voldoen. Dit zijn de ’taxonomy-aligned’ gebouwen. Hierdoor worden nieuwbouw en gerenoveerde gebouwen populairder. En voor incourante gebouwen zijn geen kopers meer. Maar of deze motivatie sterk genoeg is om op 1 januari 2023 de 100% score voor labelplichtige kantoren te halen is de vraag.