Het dossier uitponden: een korte update
In september kondigden wij aan dat ook Annexum was gestart met uitponden, oftewel: het verkopen van huurwoningen aan huurders of nieuwe bewoners. Zoals wij toen al stelden hebben onder meer hogere belastingen, hogere rente en veranderingen in (fiscale) wet- en regelgeving het afgelopen jaar het gemiddelde rendement op huurwoningen flink onder druk gezet. Er is een groter positief verschil ontstaan tussen de beleggerswaarde van woningbezit in verhuurde staat en de waarde van de betreffende objecten bij verkoop. Uitponden kan een mooi rendement opleveren voor beleggers. Inmiddels zijn we een paar maanden verder en daarom een update van het uitponddossier.
Een NVM-enquête onder leden laat zien dat 4 op de 5 NVM-makelaars een (sterke) toename van uitpondingen zag in de tweede helft van dit jaar en een meerderheid verwacht een verdere stijging. Vaststaat dat de ‘verkoopgolf’ van huurwoningen door met name kleinere particuliere vastgoedbeleggers aanhoudt. Volgens het Kadaster steeg zowel het aantal aankopen als verkopen door investeerders sinds begin van het jaar, maar in juli, augustus en september nam het aantal verkochte woningen sterker toe dan het aantal aangekochte woningen.
Investeerders verkochten 57 procent meer woningen en kochten 22 procent meer woningen ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Zij deden in het derde kwartaal 12.200 woningen van de hand, ongeveer 250 woningen meer dan een kwartaal eerder. Als we vervolgens inzoomen op huurwoningen, dan laten cijfers van Pararius zien dat er in het derde kwartaal slechts 12.368 vrije sector huurwoningen beschikbaar kwamen voor nieuwe huurders, terwijl er 15.794 woningen van de markt verdwenen. Woningzoekenden konden dus uit ruim 3.400 minder huurwoningen kiezen.
Toch berichtte het Financieele Dagblad onlangs dat er nog geen sprake is van een slinkende huurmarkt. Met name omdat grotere commerciële beleggers blijven bijbouwen blijft de balans op de huurmarkt voorlopig intact, zo werd gesteld. Dat is echter wat kort door de bocht. In bouwplannen kun je immers niet wonen en voorlopig staan veel van die nieuw te bouwen woningen er nog niet.
Ook interessant is de reactie van minister Keijzer op berichtgeving over uitponden in relatie tot het aantal beschikbare huurwoningen. Zo schreef zij aan de Tweede Kamer dat het uitponden van huurwoningen het afgelopen jaar niet extreem is toegenomen ten opzichte van afgelopen jaren. Toch past ook hier een kanttekening. Zoals hoogleraar Marc Francke terecht opmerkt: ‘Als er per saldo meer huurwoningen worden uitgepond dan nieuwe huurwoningen gekocht, dan wordt de koopwoningmarkt groter. Ja, dan kun je concluderen dat de huurwoningmarkt krimpt, vooral ook omdat de nieuwe woningen die nu worden gebouwd vooral koopwoningen betreft.’
Zelf zijn wij als Annexum ook gestart met uitponden in diverse wooncomplexen bij verschillende fondsen. Of en waar wij uitponden wordt uiteraard per fonds beoordeeld en hangt vooral af van de vraag of uitponden voor onze beleggers het beste resultaat oplevert. Inmiddels zijn de eerste appartementen verkocht. Voor 2025 verwachten we een verdere stijging van het aantal verkooptransacties in onze fondsen.
Zie ook: https://www.annexum.nl/nieuws/woningen/uitponden-als-businessmodel/
