Nieuw prijsevenwicht vastgoed na einde afwaardering

Beleggingsvolume, inflatie, afwaardering en prijsevenwicht. Welke kant gaat de vastgoedmarkt op volgens CBRE in de tweede helft van 2023?

Nieuw prijsevenwicht op vastgoedmarkt

Vooral in wat mindere tijden kijken we uit naar prognoses en vooruitzichten. Gaat het beter, komt er herstel? Ook beleggers vragen zich dit af. CBRE presenteerde deze maand hun verwachtingen over de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in de tweede helft van 2023. Wat voorspellen zij over de dynamiek op de vastgoedmarkt? En voorzien zij een nieuw prijsevenwicht?

Laag beleggingsvolume door afwaarderingen

Het beleggingsvolume was in de eerste helft van dit jaar met € 3,2 miljard historisch laag. Dit is 60% lager dan dezelfde periode vorig jaar. Dit meldt CBRE in hun recente halfjaarlijkse vastgoedmarktrapportage. In de eerste drie maanden van 2023 bereikte het beleggingsvolume het laagste niveau sinds 2015. Dit lag rond de € 1,4 miljard. In het tweede kwartaal steeg dit naar € 1,8 miljard. Vergeleken met de afgelopen jaren is dit bijzonder laag.

Dit lage beleggingsvolume is het gevolg van de afwaarderingen van het vastgoed. Hierdoor heroverwegen beleggers hun beleggingsstrategieën en zoeken zij naar een nieuw prijsniveau.

CBRE concludeert dat over alle segmenten van de vastgoedmarkt in één jaar tijd een waardedaling van 7,5% tot 40% heeft plaatsgevonden. Dit blijkt uit de veranderingen in de prijsvorming. De grote spreiding komt door de grote verschillen per vastgoedsector.

Einde afwaardering in zicht

De afwaarderingen in het vastgoed zijn het gevolg van de gestegen kapitaal of financieringsrentes. Na de versoepeling van de coronagerelateerde maatregelen en gestegen energieprijzen, steeg de inflatie tot ongekende hoogte. Dit kwam door de sterk opgelopen vraag naar goederen en diensten.

Om deze inflatie terug te dringen heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de beleidsrente verhoogd van -0,5% in juli 2022 tot 3,25% in mei 2023 (De Nederlandsche Bank). Maar de inflatie blijkt hardnekkig en blijft nog boven de streefwaarde van de ECB. Daarom is het lastig in te schatten of de laatste rentestap van deze maand naar 3,75% de laatste verhoging was. Of dat er nog een stap volgt in september. Maar de consumentenbestedingen dalen. Dit is een eerste aanwijzing van een afkoelende economie. Daarmee komt er langzaam grip op de inflatie.

De algemene verwachting is dan ook dat met de 3,75%, de beleidsrentepiek is bereikt. De (kern)inflatie lijkt in het najaar te dalen. Richting het einde van 2024 zal deze naar het gewenste niveau zakken. Dat is goed nieuws voor de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en van de vastgoedprijzen. Want een einde aan de stijgende kapitaalrentes, leidt zeer waarschijnlijk tot een einde aan de afwaarderingen op de vastgoedmarkt.

Alles weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed

Meer dynamiek door acceptatie nieuw prijsevenwicht

In hun rapport vergelijkt CBRE het gemiddeld aantal transacties in twee maanden in de periode 2022/2023 met dezelfde twee maanden in 2019/2021. Uit de cijfers blijkt dat vanaf mei dit jaar er weer beleggers zijn die de huidige marktomstandigheden aantrekkelijk vinden om weer aan te kopen. En dat verkopende partijen weer willen verkopen, tegen de nieuwe, herijkte prijzen.

Hierdoor is er voor de tweede maand op rij een toenemende dynamiek. De dynamiek ligt nog wel 43% onder het niveau van de periode tussen 2019 en 2021. Maar twee maanden daarvoor was dat nog bijna 70%.

Hierbij moet rekening worden gehouden met de afwaardering op de vastgoedwaarden. In dat geval ligt de dynamiek 25% lager dan in de hoogtijjaren van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.

De mate van herstel verschilt sterk per sector. Dat heeft diverse redenen. Ten eerste verschillen de prijsdalingen sterk per sector. Net zoals de acceptatie hiervan, en dan vooral in de boeken. Tot slot speelt mee of het investeringsaanbod door omstandigheden wel of niet gedwongen op de markt komt.

Vastgoedbeleggers stappen in en vinden elkaar

CBRE verwacht dat in de komende zes tot negen maanden de dynamiek met de maand toeneemt en meer verspreid over de sectoren zal plaatsvinden. Dat komt doordat er meer zekerheid in de markt is door de stabiliserende financieringsrente, de daling van de inflatie en duidelijkheid en transparantie over het nieuwe prijsniveau op de vastgoedmarkt.
Nu boekwaardes op marktprijsniveau komen, weten partijen elkaar weer te vinden en komen ze tot transacties. Er ontstaat meer consensus over realistische prijsniveaus, en meer zekerheid over een nieuw prijsevenwicht in de markt. In hoeverre het bij de toenemende dynamiek gaat om prijswillig aanbod of gedwongen verkoop, verschilt per sector.
Een andere factor die de dynamiek opvoert heeft te maken met het aanvangsrendement. CBRE verwacht op de middellange termijn een lichte daling van de aanvangsrendementen op de vastgoedmarkt. Dus veel beleggers zien de komende periode als een ideaal instapmoment.