Opkoopbescherming is ter bescherming van wie?

De eerste grote steden maken zich op om het opkoopverbod zo snel mogelijk in te voeren. Als de Eerste Kamer met het wetsvoorstel instemt, kan dit al begin volgend jaar zijn. Dit is eerder dan verwacht. Wat zal het effect zijn van het opkoopverbod? En waarom staan zoveel grote steden al te trappelen om dit in te voeren? En zijn er ook tegengeluiden?

Opkoopverbod sneller uitvoerbaar dan gedacht

Met de opkoopbescherming kunnen gemeenten beleggers verbieden woningen aan te kopen voor verhuur. Deze zogenaamde buy-to-let activiteiten vinden vooral in de grote steden plaats, vaak in specifieke wijken.

Gemeenten mogen de opkoopbescherming niet willekeurig opleggen, licht het Financieel Dagblad toe. Deze geldt alleen voor goedkope en middeldure woningen. De gemeente moet bepalen welke woningen dit zijn. Daarnaast moet de gemeente verantwoorden waarom de opkoopbescherming nodig is in bepaalde wijken. Redenen zijn woningschaarste of de leefbaarheid die onder druk staat. Het opkoopverbod geldt voor maximaal vijf jaar.

De voorbereidende taken voor gemeenten nemen minder tijd in dan werd voorzien. Eerder schatte zij in de aanpassing van de woonwet pas in 2023 in de praktijk te kunnen gebruiken. Nu denken Woonwethouders van de zeven grootste steden van Nederland de regel snel in te zetten. Bestuurders in Rotterdam, Eindhoven, Den Haag en Haarlem geven aan begin volgend jaar al klaar te zijn voor de invoering.

Opkoopbescherming voor starters en leefbaarheid

Beleggers kopen betaalbare woningen op. Vervolgens knappen zij deze op en verhuren de woning in de vrije sector. Hierdoor worden betaalbare koopwoningen aan de woningmarkt onttrokken. En wordt het voor starters op de woningmarkt lastiger een betaalbare woning te vinden.

Volgens de politiek helpt het opkoopverbod dit proces om te buigen. Zij ziet dit als een middel om de krapte en de zeer hoge prijzen op de woningmarkt aan te pakken.

“Met de maatregel geeft de politiek ruimte aan starters en gezinnen” citeert Business Insider ChristenUnie-Kamerlid Carla Dik-Faber.

Gemeenten zien de wetswijziging ook als een middel om de leefbaarheid in de wijken te verbeteren. Volgens de Tilburgse wethouder Oscar Dusschooten (VVD) tast het opkopen en splitsen van panden de sociale cohesie in de wijken aan. Arbeidsmigranten nemen hun intrek in de beleggerswoningen. En het al historisch lage aanbod koopwoningen daalt verder. Voor gezinnen en starters is geen ruimte meer.

Forse kritiek: starters blijven achter het net vissen en huurprijzen stijgen

Uit verschillende hoeken klinkt een fors tegengeluid. De Nederlandsche Bank uitte al eerder kritiek op de nieuwe maatregel. In Vastgoed Actueel geeft DNB-directeur Olaf Sleijpen aan zelfs te vrezen voor een averechts effect van de opkoopbescherming. Door het opkoopverbod komen er minder huurwoningen beschikbaar. De schaarste in de vrije huur sector neemt toe. Huurprijzen kunnen hierdoor verder stijgen. Vastgoedexpert Madeline Buijs van ABN-Amro onderstreept dit effect in De Telegraaf.

Volgens directeur Laurens van de Noort van beleggersclub Vastgoed Belang gaan niet de koopstarters, maar vooral de doorstromers van de maatregel profiteren. Met hun overwaarde op de huidige woningen kunnen zij hoger bieden dan de starters. En ook hij verwacht dat de huurders de dupe zullen zijn. Het argument dat de maatregel de leefbaarheid verbetert veegt hij van tafel. “Gemeenten hebben al regelgeving om verkamering en splitsing te voorkomen.”

Er zijn ook gemeenten die het opkoopverbod niet zomaar zullen invoeren. De gemeenten Enschede, Maastricht, Zwolle en Apeldoorn vinden het opkoopverbod nuttig. Maar zij willen eerst meer onderzoek doen naar de aanwezigheid van beleggers op de lokale woningmarkt.

Minister verwacht 7.500 woningen te redden uit handen van beleggers

Het kadaster heeft cijfers van het aandeel particuliere beleggers in woningtransacties. Vastgoedmarkt meldt dat dit in zes grote stedelijke regio’s (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven en Groningen) in ongeveer 28 procent van de buurten hoger is dan 30 procent. Volgens Rabobank bevestigen de cijfers van het Kadaster dat beleggers jongvolwassenen vooral in specifieke wijken aftroeven. In sommige Amsterdamse wijken liep het aandeel buy-to-let in het aantal transacties vorig jaar zelfs op tot bijna 75 procent.

Percentages waar Minister Ollongren met opkoopbescherming verandering in wil brengen. Zij schetst de gevolgen van het opkoopverbod voor de markt ook in cijfers. Volgens de minister blijven er ongeveer 7.500 transacties per jaar over die onder de opkoopbescherming vallen. Dit aantal woningen komt niet op de buy-to-let markt.

Hiermee worden geen nieuwe woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De maatregel verandert niets aan de huidige woningnood of aan de bouwopgave van 85.000 woningen per jaar. Er is slechts sprake van een verschuiving op de markt.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Ziet het nieuwe kabinet het belang van de rol van de belegger?

Om nieuwe huizen te bouwen en leegstaande gebouwen te transformeren tot woningen is ook het geld van beleggers broodnodig. Misschien dat het opkoopverbod de aandacht van de particuliere belegger verlegt, bijvoorbeeld naar nieuwbouw, build-to-let in plaats van buy-to let. Maar ook hier drukt de overheid het enthousiasme. Een groot aantal politieke partijen pleit voor maximale huren in de vrije huursector. Een huurprijs plafond kan beleggers die willen investeren in de bouw van nieuwe huurhuizen (build-to-let) afschrikken.

In het Annexum artikel “Drukken politieke partijen de vastgoedbelegger uit de markt?” werd het belang van het kapitaal en bereidheid van de belegger voor de woningmarkt benadrukt. Dit blijft overeind staan.

De uitdaging voor het volgende kabinet lijkt duidelijk. Voorkom maatregelen die op de korte termijn logisch lijken, maar die de problemen op de woningmarkt op de langere termijn nog verder vergroten.