Uitponden bij Annexum: de strategie achter de aankoop van De Kluiz
De aankoop van wooncomplex De Kluiz in Huizen markeert een nieuwe stap voor Annexum; naast het langjarig aanhouden van woningen zet Annexum nu ook in op uitponden. Wat betekent dat concreet voor de strategie, portefeuille en beleggers van Annexum? Marten Delissen, hoofd assetmanager wonen bij Annexum, vertelt over de beweegredenen, uitvoering en de eerste resultaten.
Van lange termijn naar meer spreiding
“Het verschil tussen de waarde van verhuurde appartementen en de verkoopprijs van vergelijkbare koopwoningen is momenteel groot”, zegt Marten. “Dat maakt het interessant om complexen aan te kopen en appartementen afzonderlijk te verkopen zodra een huurder vertrekt.”
Rendement en waardeontwikkeling
Voor beleggers biedt deze aanpak voordelen. Omdat de woningen stapsgewijs worden verkocht, kan er een hoger rendement ontstaan. “We realiseren direct resultaat voor onze beleggers. Bij de objecten die wij selecteren, ligt het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de vrije verkoopwaarde in de huidige markt tussen de 20% en 40%.”, zegt Marten.
Kritiek op uitponden
De strategie van uitponden ligt politiek gevoelig, onder meer vanwege zorgen over het verdwijnen van betaalbare huurwoningen. Marten begrijpt die zorgen, maar wijst op de bredere context. “Huurwoningen zijn essentieel voor de woningmarkt, maar de fiscale en juridische kaders maken het voor beleggers steeds minder aantrekkelijk om voor de lange termijn te verhuren.”
Volgens hem wordt de kritiek vaak te eenzijdig bij beleggers gelegd, terwijl beleidskeuzes van grotere invloed zijn. “Als dat anders zou zijn ingericht, zou de afweging voor beleggers ook anders uitvallen.”
Waarom De Kluiz?
De Kluiz is het eerste project dat Annexum binnen haar uitpond strategie heeft aangekocht. Volgens Marten kwam deze kans tot stand via het netwerk van Annexum. “We konden het complex off market aankopen, dus zonder concurrentie. Dat gaf direct een voorsprong.”
De locatie – centraal in Huizen – past goed binnen de bredere investeringsstrategie van Annexum. “We focussen op de pijlers eten, wonen en slapen, op goede locaties in Nederland. De Kluiz past bovendien goed bij Annexum, omdat wij ons vooral richten op starters en jonge gezinnen. Dit complex biedt voor deze doelgroepen een mooie mix: kleinere tweekamerwoningen voor starters en grotere maisonnettewoningen voor gezinnen met één of twee kinderen.”
Randvoorwaarden voor uitponden
Het uitponden van een complex vereist wel een grondige voorbereiding, legt Marten uit. “Daar starten we vaak al tijdens het aankooptraject mee. We selecteren dan een makelaar, schakelen een VvE-beheerder in en brengen de staat van het pand in kaart.” Want ook technisch moet een pand geschikt zijn. “Aparte aansluitingen voor nutsvoorzieningen en een goede meetbaarheid van energieverbruik zijn essentieel. Bij De Kluiz zat dat allemaal goed.”
“Sommige zaken kun je pas opstarten zodra je eigenaar bent geworden. Denk aan de begroting van de VvE of de juridische splitsing van alle appartementen. Dat laatste is een belangrijk onderdeel van het proces. Veel panden staan namelijk als één geheel in het kadaster. Dan moet je eerst splitsen om individueel te kunnen verkopen.”
Binnen een paar weken na aankoop kun je de juridische zaken op orde hebben. “Pas dan kun je starten met de verkoop van leegstaande woningen in een complex. Binnen De Kluiz stonden al vier appartementen leeg, daarmee kunnen we nu aan de slag. Samen met de makelaar wordt nu het verkooptraject opgestart. We kunnen dus direct rendement realiseren voor onze fondsbeleggers. Want daar doen we het uiteindelijk voor.”
De volgende stappen
“Naast uitponden is het onze doelstelling om per saldo te groeien. Dat betekent dus dat we continu op zoek zijn en blijven naar nieuwe mogelijkheden tot aankoop. En tegelijkertijd houden we grip op de kwaliteit van het pand. De Kluiz verkeert in goede bouwkundige staat, maar er zijn wel aandachtspunten. Zo wordt er bekeken of op korte termijn schilderwerk nodig is. Zo zorgen we ervoor dat het complex zijn waarde behoudt en aantrekkelijk blijft voor huurders én potentiële kopers. Mijn collega Veerle van Zijll Langhout en ik werken nauw samen met vastgoedbeheerder Van der Linden om te zorgen dat het gebouw in topconditie blijft.”
De Kluiz is daarmee meer dan alleen een geslaagde aankoop – het is een illustratie van wat mogelijk is binnen de nieuwe strategie. “We analyseren alle deals die we tegenkomen. Als het object inhoudelijk klopt en ook financieel goed past, dan gaan we ervoor. Dat het bij De Kluiz gelukt is, geeft vertrouwen voor de toekomst.”
_____________________________________________________________________________________
Bent u benieuwd naar de kansen van uitponden als beleggingsstrategie? Ontdek alles op onze uitgebreide informatiepagina.
