Uitponden woningen nog te stoppen?

Er werd een massale uitverkoop van koopwoningen voorspeld na de laatste maatregel van demissionair minister Hugo de Jonge. De Wet Betaalbare huur kwam nog eens bovenop de wijzigingen in box 3 per 1 januari 2023. De grens voor beleggers leek hiermee echt bereikt. Maar er zijn signalen dat het uitponden niet zo’n vaart loopt. Wat zijn de cijfers? En hoe kijken beleggers nu naar hun woningportefeuille?

Verwachte massale verkoop van woningen niet bevestigd

Regulering van de middenhuur. Het zwaarder belasten van beleggingen in woningen in box 3. En al eerder de flinke verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen. Deze maatregelen raken het rendement van beleggers in woningen hard. Toch hebben deze plannen van kabinet Rutte IV nog niet geleid tot een massale verkoopgolf van woningen. Dit blijkt uit een recent onderzoek van Vastgoedmarkt. En dit lijkt tegen de verwachtingen in. Dit voorjaar berichtten veel nieuwsbronnen dat verhuurders hun woningen verkopen vanwege de maatregelen. Vastgoedactueel wijst op de berichtgeving van NOS en FD. Zij melden een langzaam groeiende verkoopgolf van middenhuurwoningen. Makelaars zien sinds november/december vorig jaar een stijgende verkooptrend. En NIBC bank, die veel leningen verstrekt aan particuliere beleggers, ziet ook een groei van het aantal verkopen.

Het beeld bij de kleine en grote woningbeleggers

Voor het onderzoek heeft Vastgoedmarkt gegevens opgevraagd bij het Kadaster. Het gaat om verkopen door beleggers met zeven of meer woningen. Uit deze cijfers blijkt geen massale verkoop.

• In de eerste zes maanden van dit jaar verkochten particuliere beleggers 993 woningen aan eigenaar-bewoners. Dat zijn er maar 106 meer dan in de tweede helft van het jaar.
• Vergeleken met 2021 schommelen de uitpondcijfers nauwelijks.

Er is dus geen sprake van een hausse. En dat noemt Vastgoedmarkt zelf ook vreemd.  Zij wijzen naar Vastgoed Belang, die al maanden spreekt van een ware verkoopgolf onder kleine beleggers. En naar Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). Die geeft aan dat de hoofdstedelijke woningmarkt wordt overspoeld met voormalige beleggingswoningen. Ook dit blijkt niet uit het onderzoek van Vastgoedmarkt.

• In Amsterdam verkochten particuliere beleggers het afgelopen halfjaar 111 woningen op de reguliere koopmarkt.
• Dit zijn er slechts negentien meer dan in de zes maanden daarvoor.

Vastgoedmarkt plaatst zelf een kanttekening bij het onderzoek. Het richt zich alleen op beleggers met zeven woningen of meer. Investeerders met een kleinere portefeuille vallen buiten het onderzoek. Volgens Pararius-directeur Jasper de Groot valt hierdoor 80 procent van de particuliere huurmarkt buiten het onderzoek. Die bestaat voor het overgrote deel uit kleine beleggers met één of twee woningen. Onder hen is wel degelijk sprake van een uitpondgolf.

Maar volgens Paul de Vries van het Kadaster maakt dat weinig uit voor het beeld. Hij gelooft best dat veel kleine beleggers er klaar mee zijn. Maar ook dat ziet het Kadaster nog niet terug in de cijfers. Uitponden kost tijd. Pas over een jaar of twee is duidelijk of de uitpondgolf nu echt heeft plaatsgevonden of niet.

Alles weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed

Tijd en prijs spelen een rol bij uitblijven verkoopgolf

Heimstaden spreekt al sinds vorig jaar over het mogelijke uitponden van hun verhuurwoningen in Nederland. Deze Noorse vastgoedbelegger is de grootste buitenlandse woningbezitter in Nederland. De halfjaarresultaten van de belegger bevatten nog geen aanwijzingen voor uitponding. Maar dat beeld is nu om.  Vastgoedjournaal berichtte in augustus dat Heimstaden het uitpondproces is begonnen. Heimstaden boekte in de eerste zes maanden van 2023 10,2 procent af op de Nederlandse portefeuille. Dat is bijna twee keer zoveel als het waardeverlies op de totale portefeuille. Een andere mogelijke verklaring die Vastgoedmarkt geeft voor het uitblijven van een uitpondgolf is de prijs. Beleggers willen hun panden uitponden tegen een prijs die particuliere kopers niet willen betalen. Beleggers die hun woningen wel aan particulieren verkochten, moesten in de eerste zes maanden van 2023 aanzienlijk afboeken.

Verduurzaming is onderbelicht aspect van regelgeving woningmarkt

Begin vorig jaar onderzocht Ortec Finance in opdracht van Vastgoed Belang de effecten van de maatregelen voor de woningmarkt. Zij concludeerde dat deze het verdienpotentieel van huurwoningen aantasten. Daardoor heeft in de waarderingsberekening het uitpondscenario steeds vaker de hoogste waarde. In het onderzoek wijst Ortec Finance ook op de effecten voor de verduurzaming van woningen. Door het grote verlies aan huurinkomsten door de maatregelen, verdampt de investeringsruimte voor verduurzaming.

Ook Heimstaden wees toen op dit probleem, onder andere in Vastgoednieuws. Door de regulering is het financieel niet mogelijk om te verduurzamen. Met uitponden verschuift niet-duurzaam bezit naar een volgende eigenaar. Dit zogenaamde Greenwashing draagt volgens Touw niet bij aan een duurzamere woningmarkt.

Een bijkomend probleem is dat bij uitponding complexen niet als geheel aan een andere investeerder worden verkocht. Door het één-voor-éen verkopen van woningen komen er meer Verenigingen van Eigenaars. Naast het probleem van financiering hebben zij ook te maken met een complexe besluitvorming over verduurzaming.

Wordt de tijd die nodig is voor uitponden een redmiddel?

Het zou een positieve conclusie zijn als het uitponden van woningen nog niet massaal is begonnen. Want waarschuwt Touw: ‘Als de woningen eenmaal uitgepond zijn, is er geen weg meer terug’. Regulering van de middenhuur is geen vrijblijvend experiment dat na verloop van tijd kan worden teruggedraaid. Het richt blijvende schade aan aan de verduurzaming van de woningmarkt.

Hopelijk ziet het nieuwe kabinet wel het belang van kapitaal en van investeerders op de woningmarkt. En wordt de markt van huurwoningen niet nog krapper. Maar zo niet, laat dan in ieder geval de verduurzaming een motivatie voor het nieuwe kabinet zijn om de maatregelen voor de woningmarkt te heroverwegen.