Vastgoedfinanciering

In de eerste helft van 2024 is er in Nederland voor 4,6 miljard euro geïnvesteerd in vastgoed. Ongeveer 70% van die vastgoedprojecten wordt gefinancierd met vreemd vermogen. Dit betekent dat investeerders vaak slechts 30% eigen kapitaal nodig hebben om grote projecten te realiseren. Vastgoedfinanciering biedt een stabiele bron van inkomsten en kan een aantrekkelijk rendement opleveren. Wil je weten hoe je met een kleine eigen inbreng kunt investeren in grote vastgoedprojecten?

Wat is vastgoedfinanciering? 

Een vastgoedfinanciering is een zakelijke lening voor de aanschaf, ontwikkeling of renovatie van onroerend goed. Deze leningen kunnen ook worden aangetrokken voor de herfinanciering van onroerend goed dat al in bezit is. Dat kunnen woningen zijn, maar ook commercieel vastgoed zoals supermarkten, winkelpanden of kantoren. Vastgoedfinancieringen zijn specifiek gericht op zakelijk gebruik, in tegenstelling tot hypotheken voor privéwoningen.

Waarvoor worden vastgoedfinancieringen ingezet?

Het aangaan van een schuld – want dat is een vastgoedfinanciering – lijkt misschien geen goed idee, maar kan juist verstandig zijn bij de aankoop van onroerend goed. Via een zakelijke lening kun je, met een relatief kleine eigen inbreng (30-50% van de vastgoedwaarde), grotere projecten realiseren en meer rendement behalen. Dit zogeheten hefboomeffect stelt je in staat je eigen geld te combineren met geleend geld en te investeren in vastgoed. Als het rendement op die investering hoger is dan de rente die je betaalt, stijgt het rendement op je eigen geld. Anders gezegd: met dezelfde inleg bereik je meer.

Ruime keuze in financieringsopties

In heel Europa wordt nog altijd 85% van alle leningen voor commercieel vastgoed verstrekt door banken. Maar er is de afgelopen jaren veel veranderd. Voor partijen die willen beleggen in vastgoed is er inmiddels een zeer ruime keuze in aanbieders in zakelijke leningen, zoals kredietverstrekkers, crowdfunding platforms en gespecialiseerde fondsen.

Bij dergelijke non-bancaire financiers is het financieringsproces vaak sneller en flexibeler dan bij traditionele banken, wat vastgoedpartijen helpt om snel in te spelen op marktkansen. Ook zijn non-bancaire financiers vaker bereid om tegen een hoger rentetarief net iets meer risico te lopen, waardoor niet-traditionele transacties toch kunnen plaatsvinden.

Welke soorten vastgoedfinanciering zijn er? 

Er zijn verschillende typen vastgoedfinanciering. De meest voorkomende:

1. Beleggingsfinanciering: vaak een langer lopende financiering op een stabiele vastgoedportefeuille, waarbij rentelasten en jaarlijkse aflossingsverplichtingen worden gedekt uit de huurinkomsten.
2. Uitpondfinanciering: ook vaak een langer lopende financiering, waar aflossingen worden gedekt uit de verkoop van individuele woningen uit een vastgoedportefeuille.
3. Ontwikkelfinanciering: een korter lopende lening gericht op de financiering van de aankoop en benodigde vervolginvesteringen in een (her)ontwikkelingstraject.
4. Brugfinanciering: een zeer kortlopende financiering, bijvoorbeeld voor de overbrugging van het moment van aankoop en de mogelijkheid tot aantrekken van een ontwikkel- of beleggingsfinanciering.
5. Mezzanine financiering: een hybride financieringsvorm die elementen van eigen en vreemd vermogen combineert. Dit type financiering wordt vaak gebruikt om het eigen vermogen aan te vullen en kan hogere risico’s en rendementen met zich meebrengen.
6. Vastgoedfinancieringsfonds: een fonds dat kapitaal verzamelt van particuliere en/of zakelijke beleggers om te investeren in diverse vastgoedprojecten.

Wat is een vastgoedfinancieringsfonds? 

Een vastgoedfinancieringsfonds is dus iets anders dan een vastgoedfonds. Waar een traditioneel vastgoedfonds direct investeert in onroerend goed en inkomsten genereert uit huur en waardestijging van panden, richt een vastgoedfinancieringsfonds zich op het verstrekken van leningen aan derden. Die leningen zijn meestal gedekt door een eerste hypotheekrecht op het vastgoed, dat dient als onderpand. Het rendement komt voornamelijk uit de rente op deze leningen.

Vastgoedfinancieringsfondsen verzamelen kapitaal en verstrekken leningen aan professionele vastgoedbeleggers of projectontwikkelaars. Door het eerste hypotheekrecht zijn deze fondsen aantrekkelijk voor institutionele en particuliere beleggers die willen profiteren van stabiele inkomsten uit goed gespreide vastgoedfinancieringen, zonder betrokken te zijn bij het beheer of eigendom van vastgoed.

Waarin wordt dan geïnvesteerd?

Vastgoedfinancieringsfondsen investeren in diverse vastgoedprojecten door leningen te verstrekken aan professionele vastgoedbeleggers of projectontwikkelaars. Daarnaast kunnen deze fondsen ook investeren in debt funds. Dit zijn beleggingsfondsen die investeren in vastrentende effecten zoals bedrijfsobligaties, staatsobligaties en/of vastgoed. Wanneer een vastgoedfinancieringsfonds investeert in vastgoed dat wordt aangekocht door zo’n debt fund (beleggingsfonds), treedt dit fonds op als een fund of funds.

Investeren in een vastgoedfinancieringsfonds

Via een fund of funds kan een belegger toegang krijgen tot een breed scala aan activa en strategieën die, in de meeste gevallen, niet toegankelijk zijn voor particuliere investeerders. Een vastgoedfinancieringsfonds biedt bovendien een relatief veilige vorm van investeren, omdat er een streng selectieproces voorafgaat aan het toewijzen van kapitaal aan een vastgoedinvestering. Dit proces omvat, onder meer, het beoordelen van de Loan-to-Value (LTV)-ratio, de kredietwaardigheid van de leningnemer en de kwaliteit van het onderpand. Hierdoor kunnen investeerders vertrouwen op een zorgvuldige selectie van projecten.

Voordelen van investeren in een vastgoedfinancieringsfonds

• Stabiel rendement: investeerders ontvangen doorgaans een stabiel rendement in de vorm van rente op de verstrekte leningen, wat zorgt voor een voorspelbare inkomstenstroom.

• Geen gedoe met vastgoed: beleggers hoeven zich geen zorgen te maken over het beheer of onderhoud van vastgoed, aangezien het fonds zich richt op het verstrekken van leningen en niet op het bezit van onroerend goed.

• Toegang tot debt funds: debt funds zijn doorgaans niet toegankelijk voor particuliere beleggers, via een fund of funds kan dit, in specifieke gevallen, wel.

• Risicospreiding: door te investeren in een fonds dat leningen verstrekt aan diverse vastgoedprojecten, wordt het risico gespreid over meerdere leningen en projecten.

• Professioneel beheer: het fonds wordt beheerd door ervaren professionals die de kredietwaardigheid van leningnemers en de kwaliteit van het onderpand zorgvuldig beoordelen.
• Strenge criteria: er zijn strenge criteria, zoals het beoordelen van de Loan-to-Value (LTV)-ratio, de kredietwaardigheid van de leningnemer en de kwaliteit van het onderpand.