Vastgoedfinanciering in vogelvlucht

Dit is het eerste deel van onze kennisserie over vastgoedfinanciering. In deze editie geven we inzicht in de karakteristieken en vormen van dit type financiering, gaan in op de verschillende aanbieders en bespreken de eigenschappen van een vastgoedfinancieringsfonds.  

Vastgoedfinanciering is een zakelijke lening voor de aanschaf, ontwikkeling of renovatie van onroerend goed. Ook kan een lening worden aangetrokken ter herfinanciering van eerdere lening voor onroerend goed wat al in bezit is. Dat kunnen woningen zijn, maar ook commercieel vastgoed zoals supermarkten, winkelpanden of kantoren. Vastgoedfinanciering is specifiek gericht op zakelijk gebruik, in tegenstelling tot hypotheken voor privéwoningen. Dankzij het hefboomeffect maakt vastgoedfinanciering het mogelijk om met een relatief kleine eigen inbreng (30-50% van de vastgoedwaarde) grotere projecten te realiseren en meer rendement te halen. Het vastgoed zelf dient bij een dergelijke financiering als onderpand, wat zekerheid biedt aan de financier en de investeerder. 

Ruime keuze 

Traditioneel was het verstrekken van vastgoedfinancieringen vooral het terrein van banken. Er is de afgelopen jaren veel veranderd op de markt voor vastgoedfinanciering. De omslag startte na de Global Financial Crisis (GFC 2008) in de VS, waar inmiddels minder dan de helft van alle vastgoedfinancieringen door banken worden verstrekt. Vooral pensioenfondsen en verzekeraars hebben via gespecialiseerde fondsen sterk aan marktaandeel gewonnen.  Deze ontwikkeling heeft zich voortgezet in het VK, waar niet-bancaire financiers inmiddels 25% marktaandeel hebben opgebouwd. Maar ook in continentaal Europa en daarmee in Nederland doen alternatieve financiers hun intrede. Zij hebben momenteel zo’n 10% marktaandeel.  

Gespecialiseerde fondsen voor institutionele beleggers worden hierbij vergezeld door alternatieve-(non-bancaire) kredietvertrekkers en particuliere investeerders die dergelijke leningen verstrekken, waarbij het doorgaans gaat om kleinere leningen. Voor partijen die behoefte hebben aan – bijvoorbeeld beleggen in – vastgoed is er inmiddels een zeer ruime keuze in aanbieders. Bij non-bancaire financiers is het financieringsproces vaak sneller en flexibeler dan bij traditionele banken, wat voor een vastgoedpartij bijvoorbeeld kan helpen om snel in te spelen op marktkansen. Ook zijn non-bancaire financiers vaker bereid om tegen een hoger rentetarief net iets meer risico te lopen dan traditionele banken. 

Typen vastgoedfinanciering  

Wat verschillende typen vastgoedfinanciering met elkaar gemeen hebben is de nadruk op het onderpand in de vorm van een hypotheek. Er is een breed scala aan typen, waarbij onderscheid kan worden gemaakt in het doel van de financiering:   

1. Beleggingsfinanciering: een veelal langer lopende financiering op een stabiele vastgoedportfeuille, waarbij de rentelasten en eventuele jaarlijkse aflossingsverplichtingen (ruimschoots) worden gedekt uit de huurinkomsten 
2. Uitpondfinanciering: een veelal langer lopende financiering waar aflossingen worden gedekt uit de verkoop van individuele woningen uit een vastgoedportefeuille.
3. Ontwikkelfinanciering: een korter lopende lening gericht op de financiering van de aankoop en benodigde vervolginvesteringen in een (her)ontwikkelingstraject. De rente wordt veelal bijgeschreven bij het leningbedrag. Aflossing vindt plaats uit de herfinanciering of verkoop bij oplevering.
4. Brugfinanciering: een zeer kortlopende financiering bijvoorbeeld ter overbrugging van het moment van aankoop en de mogelijkheid tot aantrekken van een ontwikkel- of beleggingsfinanciering. 

Naast een onderscheid in doel van de financiering kan ook onderscheid worden gemaakt in het type financieringsloket: 

1. Traditionele banken 
2. Vastgoedfinancieringsfondsen voor institutionele en/of particuliere beleggers 
3. Private financiers: leningen van individuen, bedrijven of andere groepen – ook wel P2P-leningen. 
4. Crowdfunding: relatief kleine inleg van meerdere individuen worden veelal middels een crowdfundingplatform gecombineerd tot één lening 

Tenslotte kan er onderscheid worden gemaakt naar het risicoprofiel en de bijhorende rentevergoeding: 

1. Senior financiering: de meest risicoarme leningen met het eerste recht van hypotheek tot 50% van de waarde van het onderpand met een relatief lagere rentevergoeding. 
2. Whole loans: leningen met 1e recht van hypotheek tot 65-70% van de waarde van het onderpand met een navenant hogere rentevergoeding. 
3. Junior/Mezzanine financiering: leningen met tweede recht van hypotheek waarin wordt belegd in het meer risicovolle deel van een vastgoedfinanciering (bijv. van 55 tot 70% van de waarde van het onderpand). De rentevergoeding is hier het hoogst. 

Vastgoedfinancieringsfonds  

Een vastgoedfinancieringsfonds biedt investeerders de mogelijkheid te beleggen in vastgoedfinancieringen, in plaats van direct in vastgoedobjecten zelf. Daarnaast wordt – in tegenstelling tot een P2P-lening – de financiering gespreid over meerdere kredieten. Fondsen voor institutionele beleggers verstrekken leningen, zoals beleggings- of ontwikkelfinancieringen aan professionele vastgoedbeleggers of projectontwikkelaars. Die leningen zijn meestal gedekt door een eerste hypotheekrecht op het vastgoed dat als onderpand dient. Dit type fonds is aantrekkelijk voor beleggers die willen profiteren van de stabiele inkomsten uit goed gespreide vastgoedfinancieringen zonder direct betrokken te zijn bij het beheer of eigendom van vastgoed. 

Een vastgoedfinancieringsfonds heeft een aantal kenmerken: 

• Het focust op het verstrekken van leningen die passen binnen een specifiek beleggingsbeleid, zoals bijvoorbeeld kortlopende brugfinancieringen of meer langlopende leningen. 

• Er zijn strenge criteria, zoals het beoordelen van de Loan-to-Value (LTV)-ratio, de kredietwaardigheid van de leningnemer en de kwaliteit van het onderpand. 

• Er is voor investeerders doorgaans een stabiel rendement in de vorm van rente op de verstrekte leningen. 

• Er is geen direct eigendom, want in tegenstelling tot traditionele vastgoedfondsen koopt het fonds zelf geen vastgoed aan. Zij verstrekt financiering aan derden, met vastgoed als zekerheid. 

In het tweede deel van deze serie gaan wij onder meer in op vastgoedfinanciering en rente.