Verduurzaming in de vastgoedsector

Verduurzaming van de gebouwde omgeving. De ambitie ligt vast in Sustainable Development Goal 11 (SDG11). Hoe geeft de vastgoedsector hier invulling aan en wat betekent dit voor het rendement op vastgoed?

Verduurzaming van bestaand vastgoed: kansen om te versnellen

Nog zeven jaar en het is zover. Dan is het 2030, het jaar waarin de doelstellingen voor duurzame ontwikkeling moeten zijn gehaald. In 2015 stelden de lidstaten van de Verenigde Naties 17 SDG’s vast. Halverwege het traject is een goed moment om te kijken waar de vastgoedsector staat met verduurzaming. Maar vooral wat de vastgoedsector de resterende zeven jaar nog kan doen om het bestaand vastgoed te verduurzamen. En wat betekent dit voor het rendement van beleggers?

De SDG’s voor vastgoed- en gebiedsontwikkeling

Een einde aan extreme armoede, ongelijkheid, onrecht en klimaatverandering. Zo omschrijft de Rijksoverheid de kern van de SDG’s. Veel SDG’s hebben een link met bouwen en vastgoed. De belangrijkste voor de vastgoedsector is:

• SDG11: Duurzame steden en gemeenschappen.

Daarna komen ‘Betaalbare en duurzame energie’ (SDG7), ‘Goede gezondheid en welzijn’ (SDG3), ‘Verantwoorde consumptie en productie’ (SDG12) en ‘Klimaatactie’ (SDG13). Dit blijkt uit eerder onderzoek van Stratego Advies. Dit zijn ook de vijf SDG’s waaraan pensioenfondsen en hun uitvoeringsorganisaties voorrang geven.

De SDG’s zijn nauw verbonden met ESG. Dit staat voor Environment (het milieu), Social (de mens en maatschappij) en Governance (behoorlijk bestuur). De SDG’s zijn de doelstellingen voor verduurzaming. Met ESG wordt de bijdrage van bedrijven aan deze doelstellingen geëvalueerd.

Hoe gaat het met SDG11?

Het CBS meet jaarlijks de SDG-voortgang. Voor SDG11 legt zij de nadruk op de thema’s Wonen (huisvesting) en Leefomgeving (omgevingsfactoren). Voor het thema wonen is het beeld niet rooskleurig. Zes van de veertien factoren ontwikkelen zich negatief. Dit zijn onder andere de betaalbaarheid van wonen en te kleine behuizing. In positieve richting ontwikkelen zich drie factoren. Hieronder vallen de beschikbaarheid van woningen en de woonquote. Voor het thema Leefomgeving bewegen drie van de tien indicatoren zich in de goede richting. Deze gaan om luchtkwaliteit, veiligheid en sociale cohesie. Vier van de tien indicatoren presteren slechter. Dit zijn onder andere de daling van het beschikbare oppervlakte per inwoner en toenemende geluidshinder.

BREEAM en andere tools voor de SDG’s

In Nederland heeft iedere SDG een alliantie coördinator. Voor SDG11 is dit sinds januari 2022 de Stichting Dutch Green Building Council (DGBC). Deze maatschappelijke organisatie zet zich in om de gebouwde omgeving in hoog tempo te verduurzamen en toekomstbestendig te maken.

Bijna 400 organisaties steunen DGBC. Dit zijn onder andere banken, beleggers, bouwers, architecten, ontwikkelaars, woningcorporaties en gemeenten. Maar ook eindgebruikers van gebouwen zoals bijvoorbeeld NS en Ahold. DGBC heeft een aanpak geformuleerd om vastgoed en de gebouwde omgeving te verduurzamen.  Het gaat dan vooral om het stimuleren en verbeteren van:

• Het volgen van certificeringsmethodes zoals BREEAM en GRESB voor CO2-reductie. In de BREEAM-NL Methode komen 12 van de 17 doelen terug.
• Een circulaire bouweconomie.
• Klimaatadaptief maken van stedelijke gebieden door vergroening
• Gezondheid voor gebruikers van gebouwen. Denk aan luchtkwaliteit, daglichttoetreding en biophilic design.
• De biodiversiteit en ecologie door natuurinclusief te bouwen, met nature based solutions en circulaire (biobased) materialen.

Hoe de gebouwde omgeving kan bijdragen aan verduurzaming

Bestaand vastgoed kan op veel manieren bijdragen aan SDG11. Bij verduurzaming van bestaand vastgoed gaat het om renovatie, herontwikkeling en het verbeteren van de duurzaamheid. Dit kan gericht zijn op:

• Energie-efficiëntie en CO2-vermindering: het installeren van betere isolatie, het upgraden van verwarming, ventilatie en airconditioning (HVAC) systemen en het gebruik van energiezuinige verlichting.
• Hergebruik en recycling van bestaande gebouwen: dit vermindert de afvalproductie, beperkt het gebruik van grondstoffen en kan de kosten van renovatie verlagen.
• Toegankelijkheid en betrokkenheid: bestaande gebouwen aanpassen om ze voor iedereen toegankelijker en inclusiever te maken.
• Stadsvernieuwing: bijdragen aan de revitalisering van steden en gemeenschappen. Dit kan leiden tot meer werkgelegenheid en verbeterde leefbaarheid.
• Klimaatadaptatie: bestaande gebouwen aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering, zoals overstromingen en hittegolven. Dit kan bijvoorbeeld door het aanbrengen van wateropvangsystemen, groene daken en het maken van schaduwrijke gebieden.

Er zijn dus ontzettend veel mogelijkheden om te verduurzamen. Toch schiet het nog niet echt op met de doelstellingen van SDG11. Zijn er dan niet genoeg redenen om te verduurzamen? Of is de vastgoedwereld nog niet bekend genoeg met het rendement van verduurzaming?

Meer weten over beleggen in supermarkten?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninsupermarkten

Maatschappelijk rendement en andere motivaties voor verduurzaming

De motivaties of redenen om te verduurzamen lopen zeer uiteen. Er zijn factoren zoals imago en ‘willen bijdragen’. En er zijn de duidelijke cijfers van financieel rendement. En natuurlijk doen allerlei overheden en hun instanties hun best om verduurzaming af te dwingen.

Maatschappelijke stimulans (bronnen o.a. Ondernemersbelang, Pensioenfederatie):

• Overtuiging dat het noodzaak is. Willen bijdragen aan een betere wereld. Verantwoordelijkheid nemen.
• Imago. Niet willen achterblijven bij de norm.
• Maatschappelijk rendement (SROI – Social Return on Investment): de meerwaarde van maatregelen, bijvoorbeeld een project of investering, voor de maatschappij.

Formeel, wettelijk verplicht (bron RVO, European Commission)

• Nederlandse wet- en regelgeving. Denk aan het verplichte energielabel, de energie-audit plicht en BENG- eisen voor nieuwbouw.
• Europese wetgeving, zoals de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). Deze verplicht financiële organisaties duidelijk te maken hoe duurzaam hun beleid is.

Financieel rendement (bronnen o.a. NGB, Duurzaam gebouwd)

• Niet-duurzame projecten kunnen uitgesloten worden van financiering.
• Duurzame projecten kunnen profiteren van gunstigere voorwaarden voor financiering.
• Lagere onderhoudskosten op langere termijn.
• Verlaging van exploitatiekosten.
• Hogere marktwaarde en het concurrentievoordeel van duurzame gebouwen.

De stelling dat verduurzaming alleen maar geld kost en niets oplevert, gaat allang niet meer op. Verduurzaming heeft zeker een positieve invloed op de vastgoedsector. Misschien waren de eerste zeven jaar nodig om het totale rendement van verduurzaming scherp te krijgen. En leidt dit inzicht de komende zeven jaar tot een versnelling van de verduurzaming van de gebouwde omgeving.