Column | Annexum wil helpen bij het maken van social impact
Met de supermarktportefeuilles van Annexum gaat het goed. Extra waarde voor beleggers en huurders wordt continu gecreëerd door innovatie. Daarentegen mag de patstelling ten aanzien van nieuwbouw nu wel eens doorbroken worden, bepleit partner Jeppe de Boer. Hij deelt zijn krachtige visie.
Sinds in 2022 nieuwe aandeelhouders zijn ingestapt en Jeppe de Boer en Annexum-veteraan Ronald Jansen er de leiding kwamen versterken, kreeg Annexum – gerenommeerd aanbieder van vastgoedbeleggingsfondsen – extra slagkracht. Vandaag bespreken we op het Amsterdamse hoofdkantoor aan de Zuidas met De Boer de stand van zaken nu en in de toekomst in de vastgoedwereld en in het bijzonder bij Annexum, waar hij partner is.
Hoe schets je de afgelopen maanden voor het vak?
‘Ten aanzien van wet- en regelgeving hebbenwe wel wat over ons heen gekregen. Soms geldt er wekelijks iets totaal nieuws. De hogere rente, politieke besluiten en het effect daarvan op bijvoorbeeld huren, de voorstellen over vermogensbelasting: wat valt in box 3? Dit alles heeft een enorme invloed op vastgoedbeleggingen.’
Voor we daar verder op inzoomen: hoe bevalt het om aan het roer te staan van Annexum?
‘Dat is hartstikke leuk. Na de situatie van één DGA die Annexum twintig jaar geleden oprichtte en succesvol leidde, Huib Boissevain, runnen we de zaak sinds 2022 nu gedrieën. Er is een groep aandeelhouders waarmee je je te verhouden hebt en de medewerkers, die willen weten: wat zijn jullie van plan? Tel daarbij op de veranderende markt en hoe anticipeert Annexum hier op: dat houdt ons bezig. Ik kwam hier binnen en moest mijn plek vinden. Dat gaat goed.’
De oprichter heeft een sterke persoonlijkheid. Hoe gaat dat samen?
‘Die hebben we alle drie wel. Het mag ook best een beetje knetteren. Hoewel we bijna geen discussie hebben over de grote lijnen, waarmee ik bedoel: visie, uitdagingen en prioriteiten. Soms hebben we verschillende perspectieven, toch komen we altijd snel op een gezamenlijk standpunt uit. We bespreken alles. We moeten het met zijn drieën eens worden: simpel. Zo niet: dan praten we net zolang door tot dat wel zo is.’
Over naar de daily business. Kun je ingaan op jullie portefeuilles?
‘Zeker. Aan de huurderkant gaat het goed. Er iseen bijna maximale bezettingsgraad. Op het vlak van woningverhuur hebben we de effecten van de nieuwe “middenhuur” maatregelen in kaart gebracht. Die effecten vallen mee in ons geval. Een voordeel is dat Annexum voornamelijk actief is aan de randen van stedelijke gebieden. Je zou daar wel de hoofdprijs voor kunnen vragen, maar dat werkt in de praktijk niet. We hebben liever tevreden huurders die lang blijven zitten, we zorgen goed voor de complexen en rekenen een betamelijke huur. De “middenhuur” maatregelen raken overigens slechts zo’n 150.000 woningen op een voorraad van acht miljoen. Het effect van de plannen op de woningmarkt zal dus relatief beperkt zijn. Inzoomend op onze supermarktportefeuilles zie ik dat onze huurders -retailers- zelf gezonde winstcijfers draaien. Huurverhogingen zijn in de praktijk geen groot thema. Dat is voor onze beleggers heel goed nieuws. Supermarktlocaties blijven schaars, je krijgt ook niet zomaar een vergunning voor een supermarkt. Intussen voegt Annexum waarde toe aan dit vastgoed door bijvoorbeeld zonnepanelen op de daken te plaatsen. Dit is al bij 22 van onze supermarkten gebeurd. Alle winkels draaien op groene stroom. We hebben nu overigens ook een samenwerking met de Hartstichting om AED’s te plaatsen bij de supermarkten (Automatische Externe Defibrillator, red).’
Alles weten over beleggen in vastgoed?Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed
Mooi toch, dat zo’n partij de samenwerking met Annexum zoekt?
‘Dat is niet helemaal toevallig. Want supermarkten zijn overal in het land. Je kan ze zien als “vervoermiddel” om alle mensen te bereiken. Wij zijn de grootste belegger in supermarkten van Nederland. Dus ook een logische partij voor bijvoorbeeld de Hartstichting. Steeds meer partijen willen dergelijke “social impact” maken en Annexum kan en wil daarbij helpen.’
Merken jullie bij de supermarkten zelf ook sociale bewogenheid?
‘Ja, we zien dat supermarkten steeds vaker bezig zijn met bijvoorbeeld gezonde voeding en met een rechtvaardige betaling van boeren. En winkels ontwikkelen zich tot het nieuwe “dorpsplein”. Denk bijvoorbeeld aan de babbelkassa bij de Jumbo, waar buurtgenoten extra tijd krijgen voor een praatje. Zulke ontwikkelingen kun je samen met de huurder stimuleren. Wij denken dat het thema “social impact” er bovendien voor zorgt dat onze investeringen op de lange termijn extra relevant blijven. “Naoberschap” oftewel omzien naar de gemeenschap, lijkt aan belang te winnen. Wij geloven daar ook veel meer in dan vinkjes zetten die vanuit Brussel worden opgelegd.’
Hoe weet je dat?
‘Alle fondsen van Annexum hebben een jaarvergadering. Dan kom je elkaar tegen. Daarnaast hebben we onze relatiemanagers, die dagelijks spreken met onze participanten. Klantconversaties houden we bij, daarin lopen we voorop. We hebben daarnaast pas een webinar “Verduurzaming in de vastgoedsector” voor onze klanten georganiseerd, daar keken honderden mensen naar.’
Het Kabinet ziet als maatschappelijk belang dat er tot 2030 900.000 woningen bijkomen. Realistisch?
‘Dat aantal bouwen kost tussen de 300 en 400 miljard euro, dus zo’n 30 miljard aan investeringen per jaar. Vanuit de woningcorporaties gebeurt er te weinig, die werden jarenlang ontmoedigd om nieuwbouw te plegen en krijgen nu last van stijgende rentes. Het geld moet dus van de overige beleggers komen, zoals particulieren via Annexum. Maar let wel: het afgelopen kwartaal investeerden beleggers slechts in slechts in 1.609 nieuwbouwwoningen, becijferde Capital Value. Zo raakt het doel van 900.000 nieuwbouwwoningen steeds verder uit zicht. De belangrijkste factor van deze stagnatie is de hogere rente. Ook de stikstof problematiek speelt mee plus de stevig hogere bouwkosten. En niet te vergeten, de mate waarin de overheid op nationaal en gemeentelijk niveau ingrijpt. Dat krijg ik ook terug van buitenlandse collega’s: de rechtsonzekerheid voor beleggers in Nederland drukt de woningmarkt van het menu. Het is amper interessant meer om daarin te investeren. Annexum kocht de afgelopen jaren pakweg 800 nieuwe woningen van ontwikkelaars. Dat kunnen we op dit moment niet meer doen, want de sommetjes kloppen niet meer. Met behulp van PWC berekenden wij de impact van de vermogensrendementheffingen in Box 3 voor een “standaard” woningbelegging: bij 3% netto huurrendement en 2 tot 3% rente betaal je effectief 92% aan belasting. Zo wordt investeren in de woningmarkt steeds onaantrekkelijker.’
Blijft Annexum optimistisch?
‘Op de middellange termijn wel. Want het aantal huishoudens neemt toe en we bouwen te weinig. De lonen stijgen en de economie gaat redelijk. Dus is er maar één waarschijnlijke conclusie: binnen een paar jaar gaan de huizenprijzen weer heel hard omhoog. Dat is leuk voor de eigenaren maar minder voor jonge Nederlanders en buitenlands talent dat we willen verwelkomen. De “woonongelijkheid” neemt toe, waarschijnlijk een neveneffect van de huidige wetgeving. Er komt nog een debat aan over de nieuwe Box 3 wet. Er zou volgens ons een aparte box, ik noem hem 3a, moeten komen voor woningbeleggingen met realistische forfaitaire rendementen. Wij zouden graag investeren in nieuwbouwwoningen, als er tenminste een sluitende businesscase van te maken valt. Bij supermarkten is dit probleem minder: je wordt niet aangeslagen voor een hoger rendement dan je kan maken, zoals bij woningen.’
Zijn er landen die het slimmer doen op dit vlak?
‘We hebben laatst een “dialoog-sessie” gehad waarbij gekeken werd naar Helsinki, Finland. Daar is zelfs woningleegstand! Op
de woningmarkt kun je er direct huren tegen betaalbare prijzen. Als je grond hebt, mag je zonder veel belemmeringen meteen gaan bouwen. Omdat er voldoende aanbod is, wordt er nu minder gebouwd. Trekt de vraag aan dan schaalt men op. De markt houdt zichzelf in evenwicht. Dat zie je ook in Vlaanderen. Daar bouwen ze net zo veel woningen als in Nederland (ca. 40.000 woningen per jaar, red.) op een veel kleinere bevolking. Het grote verschil met Nederland in beide gebieden is minder wet- en regelgeving die nieuwbouw belemmert.’
Europees vastgoed, was Investment Banker bij Goldman Sachs en bekleedde senior
bestuurs- en managementposities bij verschillende internationale ondernemingen.
De laatste zeven jaar gaf hij leiding aan de door hem opgerichte corporate finance
firma Masterdam.
