Column | Huurdersvariant ROZ-modelcontract zorgt voor nog meer huurdersbescherming
Verschillende brancheorganisaties van winkel- en horecaondernemers presenteerden onlangs een huurdersvariant van het ROZ-modelcontract. Het krijgt echter niet overal een warm onthaal en dat verrast niet. Een eerste suggestie: waarom zijn verhuurders niet (meer) betrokken geweest bij de totstandkoming van deze versie van het modelcontract? Een huurcontract komt immers altijd in overleg tot stand en als huurdersorganisaties een ander vertrekpunt willen zou het goed zijn beide zijden van het verhuurspectrum te betrekken.
Maar nu de inhoud.
Laten we vaststellen dat huurders kunnen rekenen op een fikse bescherming door wet- en regelgeving, zeker in hun relatie tot verhuurders. Wat dan ook opvalt is dat de voorgestelde huurdersvariant van het modelcontract voorbijgaat aan de nu al stevige disbalans in die wet- en regelgeving.
Neem om te beginnen huuraanpassingen als gevolg van de 303-procedure (huurprijsherziening van bedrijfsruimte), die vrijwel altijd in het voordeel van de huurder zijn. Daar komt bij dat het huidige wettelijk kader vooral ontworpen is voor de (soms zeer terechte) bescherming van kleine middenstanders in hun positie als huurder, maar dat dit kader in de praktijk juist veelvuldig misbruikt wordt door grote retailketens. Over deze realiteit, die niet de huurder maar de verhuurder op stevige achterstand zet, heb ik de huurdersorganisaties nog niet gehoord.
Deze column verscheen eerder op Vastgoedjournaal
Laten we dan eens inzoomen op een aantal specifieke eigenaardigheden in het voorgestelde modelcontract. In het oog springt een gewenste aanpassing van de huurprijsindexering om extreme huurverhogingen te voorkomen, inclusief de introductie van een maximale indexering of staffel. Prima, maar is het dan ook niet redelijk een minimale huurverhoging te accepteren? Als gezegd rechtvaardigt de genoemde disbalans niet dat ook op dit onderdeel de risico’s van extreme of onverwachte economische ontwikkelingen enkel bij de verhuurder liggen. Het is misschien goed in herinnering te brengen dat het overgrote deel van de vastgoedeigenaren zich tijdens de pandemie uiterst coulant heeft opgesteld en dat huurverplichtingen niet zelden (deels) zijn kwijtgescholden. Natuurlijk gebeurde dat niet enkel uit coulance, want ook een eigenaar heeft niets aan een failliete huurder. Maar het punt is dat verhuurders hun huurders doorgaans niet laten ‘bungelen’ als de omstandigheden wijzigen.
Waar het gaat om bedrijfsrisico’s als energievoorziening is er een simpel uitgangspunt: energie is primair de verantwoordelijkheid van de huurder. Als energielabel en isolatiewaarden onvoldoende zijn, dan hoort dat zeker in de huurprijs tot uitdrukking te komen. Maar dat betekent vooral dat er door huurders beter onderhandeld moet worden. Het betekent niet per definitie dat de verhuurder aan het werk moet.
Laten we tot slot vaststellen dat vastgoed een bedrijfsmiddel is. Ondernemers kiezen er zelf voor om een winkel of horecapand te huren en de vraag rijst dan ook waarom ondernemersrisico’s vooral bij de verhuurder moeten worden geparkeerd, zoals het voorgestelde modelcontract als uitgangspunt heeft. Natuurlijk mag altijd van de verhuurder worden verwacht dat er een passend product wordt aangeboden en ook dat hij meer investeert in de omgeving van zijn bezit dan de huurder dat doet. Als dat allebei niet gebeurt, dan zal hij daarvoor uiteindelijk terecht de rekening krijgen. Maar omgekeerd mag hij ook degene zijn die profiteert van de upside van al die investeringen. Als die upside zich bij de huurder vertaalt in meer succes, bijvoorbeeld een hogere omzet, dan is het niet vreemd als de verhuurder daar in positieve zin ook wat van merkt.
Het huidige voorstel voor een huurdervariant van het ROZ-modelcontract zorgt onvermijdelijk voor meer ongelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder. En daar zijn geen van beide partijen bij gebaat. Het zou goed zijn nog eens rond de tekentafel te gaan, maar dan wel met alle betrokkenen.
Huib Boissevain, oprichter en CEO van Annexum
