Column | Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering
Volgens de Nationale Woon- en Bouwagenda loopt het woningtekort dit jaar op tot zo’n 317.000 woningen. De Rijksoverheid heeft aangegeven dat er tot en met 2030 zo’n 900.000 woningen bij moeten komen, maar vooralsnog is niet duidelijk hoe dat gerealiseerd moet worden. We kunnen in elk geval vaststellen dat er de laatste jaren enkel maatregelen uit Den Haag komen die het woningtekort groter maken en niet kleiner. Nieuwbouw wordt eerder afgeremd dan gestimuleerd. Dan zijn er nog de lange bouwprocedures, gestegen rente en een tekort aan mankracht en bouwmaterialen. Het helpt allemaal niet mee.
En dan is er nog een berucht remmende factor in de bouwproductie: bouwgrond. En niet alleen de zeer beperkte beschikbaarheid, maar zeker ook de prijs. Waar het gaat om dat laatste springt één groep actoren in het bouwproces in het oog: gemeenten.
Traditioneel bestaat de kostprijs van een nieuwwoning grofweg voor de helft uit bouwkosten, voor een kwart uit de grondprijs en nog eens een kwart uit btw. Een aanzienlijk deel van de beschikbare bouwgrond in Nederland is in handen van gemeenten en daarmee zijn zij de aangewezen partij om aan de knop ‘grondprijs’ te draaien, om nieuwbouw in termen van rendement aantrekkelijke te maken voor ontwikkelaars, woningcorporaties en beleggers.
Deze column verscheen eerder op Vastgoedjournaal
Naar blijkt hebben veel gemeenten inderdaad aan die knop gedraaid, maar wel de verkeerde kant op. Zij stapten namelijk af van het op residuele wijze berekenen van hun grondprijzen. Daarbij kan desgewenst de grondprijs naar beneden worden bijgesteld als bijvoorbeeld bouwkosten voor opdrachtgevers als beleggers en woningcorporaties onaantrekkelijk hoog zijn. Per saldo blijft het dan aantrekkelijk om te bouwen. Dat is bij veel gemeenten echter niet de instelling geweest en inmiddels staat de grond voor veel geld op de gemeentelijke balans. Toen het goed uitkwam was de residuele grondprijsberekening de norm, maar daarvan is afscheid genomen toen het tij begon te keren. De realiteit is dat in 2023 maar liefst 46% van de gemeenten een forse grondprijsstijging doorvoerde.
Op grond van het eigendomsrecht staat het gemeenten natuurlijk vrij met hun grond – en de prijs daarvan – te doen wat ze willen. Maar hebben diezelfde gemeente niet ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid om een bijdrage te leveren aan broodnodige nieuwbouw in plaats van die af te remmen? Het wordt tijd dat zij residuele grondprijswaardering in ere herstellen en daarbij de grondprijsknop de andere kant op draaien. Een prettiger rendement voor ontwikkelaars en beleggers betekent immers een passende woning voor een grote groep mensen en dat lijkt me relevanter dan een goedgevulde gemeentekas.
Huib Boissevain, CEO Annexum
_____________________________________________________________________________________
Bent u geïnteresseerd in meer nieuws zoals dit? Meld u dan nu aan voor onze nieuwsbrief!
