Column | Langzaam maar zeker zal deze markt droogkoken
Wow! Zo’n ruimte zie je niet vaak meer. Als índruk maken de bedoeling was, dan was dat gelukt. Lichte kleuren, metershoge raampartijen en een adembenemend uitzicht. De stad aan je voeten en de Noordzee in de verte. “Welkom in het nieuwste kantoorgebouw van den Haag”, zei een bekende stem met een toon waarin trots en teleurstelling samensmolten. “Opgeleverd in 2013 en nog steeds het allernieuwste”, hield de ontwikkelaar mij voor.
Ik had er nooit bij stilgestaan, maar de Haagse kantorenmarkt wordt al jarenlang alleen maar kleiner. Den Haag is niet uniek, want sinds de oplevering in van “First” in 2015, stond Rotterdam ook stil. In 2013 telde Nederland 51 miljoen kantoormeters (Bron: Bak Property research). 8 jaar later was dit aantal gekrompen naar 47 miljoen. Wat geldt voor kantoren geldt ook voor winkels. Tussen 2014 en 2019 verdwenen in 5 jaar tijd 10% van alle winkels (Bron: CBS).
Ooit was er een periode waarin wij bouwden zonder grenzen. Tussen 1990 en 2010 kwamen er ieder jaar zo’n 1000 kantoorgebouwen bij in Nederland. In diezelfde jaren wilde bijna ieder dorp een nieuw winkelhart. Na de bouwwoede kwam de kater. Een giftige cocktail van kredietcrisis en overaanbod stortte de Nederlandse kantorenmarkt in een extreme crisis. De winkelcrisis kwam minder snel en heftig, maar werkte nog jaren door. Eind 2011 verhuisde ik van Moskou naar Nederland. Mijn Russische collega’s verklaarden mij voor gek. De Nederlandse vastgoedmarkt stond te boek als verziekt en uiterst risicovol. Ook de woningmarkt bleef niet buiten schot. De consument trok zich terug. Ontwikkelaars en gemeenten bleven achter met megaverliezen op loodzware grondposities.
Deze column verscheen eerder op PropertyNL.
In het trauma van de vorige crisis lag de kiem voor het huidige marktbeeld: Nederland bouwt bijna geen kantoren of winkels en structureel te weinig woningen. Op woningmarkt zijn tekorten inmiddels overal zichtbaar en voelbaar. Op de kantoren en winkelmarkt geen tekorten, maar wel verassend veel stabiliteit ondanks e-commerce en thuiswerken. Dit laatste is eigenlijk logisch. Terwijl het aantal Nederlanders groeide met zo’n 10%, kromp het aantal kantoor- en winkelmeters met meer dan 10%. Met het oog op huidige marktcondities is de kans groot dat deze trend doorzet. Ontwikkelaars kunnen slecht werken met de huidige mix van te lage huurniveaus en huurfactoren tegenover te hoge financieringskosten en bouwkosten. Zonder aanpassingen in deze combinatie zal de vastgoedmarkt langzaam droogkoken. De structurele vraag blijft doorstijgen met een groeiende Nederlandse bevolking, maar zonder nieuw aanbod zal de markt steeds krapper worden.
Met deze krappe condities lijkt Nederland een internationaal buitenbeentje. De Amerikaanse kantorenmarkt groeide sinds kort met meer dan 1% per jaar. Inmiddels kampt deze markt met 18% leegstand. De Fransen bouwden sinds 2011 ieder jaar 3m tot 4m kantoormeters en ongeveer net zoveel winkelmeters. Dit was nauwelijks minder dan in de 10 jaar daarvoor. Bij Annexum letten wij altijd extra op supermarkten. In het VK openen ieder jaar 150 nieuwe supermarkten hun deuren. In ons land komt er al jarenlang praktisch geen supermarkt meer bij.
De Nederlandse beleggingsmarkt zit nu dus in een rare spagaat. Het beleggerssentiment is zwak door de gestegen rente en negatieve fiscale maatregelen. Daarbovenop is vastgoed wereldwijd uit de gratie bij beleggers. Afgaand op vraag en aanbod, lijkt dit negatieve segment eigenlijk overtrokken. Wordt dit een mooie kans voor beleggers met geduld en visie? Naast de oplopende schaarste lijkt de rentemarkt lijkt nu echt te draaien. Daarnaast beginnen zelfs de ambtenaren van financiën te zien dat fiscaal beleid is doorgeslagen. Wie weet krijgen we straks een markt met dalende rentes, een verbeterde fiscaliteit en stijgende reële huren. Internationale beleggers zullen nog wel even wegblijven, maar wees niet verbaasd als slimme Nederlanders gaan kopen.
Jeppe de Boer is Partner bij Annexum. Hij heeft een lange staat van dienst in
Europees vastgoed, was Investment Banker bij Goldman Sachs en bekleedde senior
bestuurs- en managementposities bij verschillende internationale ondernemingen.
De laatste zeven jaar gaf hij leiding aan de door hem opgerichte corporate finance
firma Masterdam.
