ING: Expats en buitenlandse studenten drijven huizenprijzen Amsterdam op

Het aantal mensen dat jaarlijks vanuit het buitenland voor werk of studie naar Amsterdam verhuist, is flink gestegen. Steeds vaker verdienen de arbeidsmigranten, zoals expats, bovendien een hoger inkomen dan de gemiddelde Amsterdammer. Ook zoeken ze veelal onder grotere tijdsdruk een koop- of huurwoning. Al met al drijven ze de prijzen van Amsterdamse woningen extra op. Dit effect zal nog verder toenemen, verwacht het ING Economisch Bureau.

Amsterdamse woningmarkt anders dan andere

De huizenprijzen in Amsterdam zijn vergeleken met het dal in 2013 gemiddeld met ruim 70% flink harder gestegen het nationaal gemiddelde (bijna 30%). Een aantal ontwikkelingen is voor de Amsterdamse huizenmarkt bovengemiddeld relevant We keken eerder al naar de invloed van particuliere beleggers en Airbnb op de Amsterdamse huizenprijzen. Expats zijn een andere, vaak genoemde verklaring voor de snelle prijsstijgingen in Amsterdam.

Steeds meer migranten voor werk of studie naar Amsterdam

Het aantal migranten dat zich voor werk in Amsterdam vestigt, is sinds 2012 met zo’n 33% gestegen naar 9.600 in 2018. Tot deze groep behoren bijvoorbeeld expats, die veelal tijdelijk naar Amsterdam verhuizen, en hoogopgeleide kennismigranten die voor langere tijd naar de hoofdstad trekken. Ook het aantal internationale studenten dat jaarlijks naar Amsterdam komt, zit in de lift. Verhuisden in 2012 ruim 1.800 studenten vanuit het buitenland naar Amsterdam, in 2018 is dit aantal gegroeid naar bijna 5.000. De groeiende toestroom van het aantal arbeidsmigranten en internationale studenten in Amsterdam is een belangrijke drijver van de bevolkingsgroei in de hoofdstad.

Toestroom groot vergeleken met de rest van Nederland…

Als percentage van de Amsterdamse bevolking lijkt de toestroom van arbeidsmigranten en internationale studenten relatief klein. De groep migranten die in 2018 voor werk of studie naar Amsterdam verhuisden, maakte 1,7% van de totale Amsterdamse bevolking uit. Vergeleken met heel Nederland is deze toestroom wel relatief groot. In Nederland bedroeg de instroom van arbeidsmigranten en internationale studenten vorig jaar namelijk 0,5% van de totale bevolking.

…en ook in verhouding tot het woningaanbod

De extra vraag naar Amsterdamse woningen van arbeidsmigranten en internationale studenten is een belangrijke drijver van de huizenprijsstijgingen. Jaarlijks komt namelijk maar een klein deel van de Amsterdamse woningvoorraad op de markt. Het leeuwendeel van de arbeidsmigranten en studenten die naar de hoofdstad verhuizen, zal op zoek gaan naar woonruimte in het vrije huur- en koopwoningsegment (1). De jaarlijkse toename van het aantal woningen in het koop- en vrije huursegment ligt sinds 2012 steeds onder de instroom van arbeidsmigranten en internationale studenten. De instroom van deze twee groepen is inmiddels bijna drie keer zo groot als de toename van de voor hen relevante woningvoorraad. Dit geeft aan dat de krapte op de Amsterdamse woningmarkt door deze instroom is toegenomen.

Direct prijseffect of via huursector

Niet alleen migranten die een huis kopen, maar ook de groep die een huurwoning zoekt zijn van invloed op de huizenprijzen. Door de extra vraag naar huurwoningen stijgen de huurprijzen en wordt het aantrekkelijker voor particuliere beleggers om een woning te kopen voor verhuur (‘buy-to-let’). Particuliere beleggers die uitgaan van hogere verwachte huuropbrengsten, zullen dan bereid zijn meer te bieden voor een koopwoning.

Arbeidsmigrant heeft steeds vaker een hoog inkomen

Van de groep nieuw gevestigde arbeidsmigranten verdiende 46% in 2017 een bruto-inkomen boven de €50.000 per jaar, tegenover 27% van alle Amsterdammers met een inkomen. In 2012 was het aandeel goed verdienende arbeidsmigranten in de toestroom nog duidelijk lager (22%). De vestiging van arbeidsmigranten verhoogt hiermee in toenemende mate het doorsnee bruto-inkomen in Amsterdam. Als gevolg van de extra toestroom van koopkrachtige bewoners neemt de prijsdruk op de woningmarkt verder toe.

Snel een woning nodig

Mensen die vanuit het buitenland voor werk of studie naar Amsterdam verhuizen, zullen in het algemeen meer haast hebben met het vinden van woonruimte; ze spreken met hun werkgever een startdatum af of zijn vastgebonden aan de start van een studiejaar. Deze ‘tijdsdruk’ kan ertoe leiden dat ze eerder bereid zijn meer te betalen voor woonruimte, dan zonder deze druk. Dit versterkt de opwaartse druk op de Amsterdamse woningprijzen.

Invloed van arbeidsmigranten neemt toe

De komende jaren zullen naar verwachting meer hoog opgeleide werkers met relatief hoge bruto-inkomens vanuit het buitenland naar Amsterdam of omliggende regio’s verhuizen. De ontwikkeling van Amsterdam tot ICT en creatieve hub en de mogelijke brexit hebben afgelopen periode al tot de komst van een flink aantal nieuwe bedrijven geleid. Deze trend krijgt naar verwachting een vervolg. ING Economisch Bureau verwacht daarom dat goedverdienende arbeidsmigranten ook de komende jaren nog opwaartse druk zetten op de Amsterdamse woningprijzen.

Voetnoot
(1) Zo’n 15% van de buitenlandse migranten die zich jaarlijks in Amsterdam vestigen, bezitten binnen een jaar na aankomst een eigen woning.

Bron: ING