Nederland in kopgroep van stijgende huizenprijzen in Europa
In vrijwel alle Europese steden stegen de huizenprijzen, Nederland zit in de kopgroep. Hier steeg de gemiddelde woningprijs in 2020 met 10 procent. Het is het hoogste groeipercentage sinds 2000.
De huizenprijzen zitten in Nederland al geruime tijd in de lift. Sinds het derde kwartaal van 2013 stegen ze elk kwartaal. Zeker in de periode na 2015 zijn de prijzen fors omhooggeschoten. In vergelijking met de gemiddelde huizenprijs van 2015 Q4, ligt de waarde van een woning nu bijna 50 procent hoger. Een ‘double digit growth’, ofwel een stijging van 10 procent of meer in een jaar, is echter in deze periode nog niet voorgekomen. Daar is in 2020 dus verandering in gekomen.
Huizenprijzen in Europa
In vrijwel alle Europese landen is een stijgende huizenprijstrend waarneembaar, al zijn de onderlinge verschillen groot. Daar waar Nederland een prijsstijging van 10 procent laat zien, ligt het gemiddelde voor Europa rond de 5 procent. Grote waardestijgingen van meer dan 7,5 procent zijn te zien in Luxemburg, Zweden, Polen, Oostenrijk, Slowakije, Tsjechië en Duitsland. Onderaan de lijst staan vooral de Zuid-Europese landen, zoals Spanje, Italië en Cyprus. Spanje en Cyprus laten zelfs, evenals Estland, een kleine prijsdaling zien.
Voor alsnog heeft het coronavirus niet tot een correctie van de huizenprijzen geleid. Indirect zou de coronapandemie natuurlijk wel invloed kunnen hebben op de prijsontwikkeling, omdat de crisis impact heeft op een aantal macro-economische variabelen.
De invloed van economische groei op de huizenprijs
De Nederlandse economie kreeg in 2020 te maken met economische krimp. Het CBS berekende dat het bruto binnenlands product (BBP) als gevolg van de coronacrisis met 3,8 procent is gekrompen ten opzichte van een jaar eerder. Toch is deze daling in Nederland helemaal zo slecht niet, afgezet tegen de rest van Europa. De gemiddelde krimp van de economie van de eurolanden ligt volgens Eurostat op 6,8 procent. Dit is een eerste indicator dat Nederland beter scoort dan het gemiddelde in Europa. Andere West-Europese landen, zoals België, Frankrijk en Duitsland, laten een iets grotere krimp zien dan Nederland, maar het zijn vooral Oostenrijk, Italië en Spanje waar het bbp het meest is gedaald. Scandinavië en Oost-Europese landen als Litouwen, Letland en Slowakije, scoren beter dan Nederland.
Impact hypotheekrente
De hoogte van de hypotheekrente heeft een grote invloed op de prijsontwikkeling van de huizen. Hoe lager de rente, hoe aantrekkelijker het is om een woning te kopen. De hypotheekrentes in Europa zijn historisch laag. Nederland zit in de middenmoot met een gemiddelde hypotheekrente van rond de 2 procent. Daarnaast hebben we in Nederland extra subsidies van de overheid (hypotheekrenteaftrek, NHG-garantie) waardoor een koper nog meer voordelen heeft. De hypotheekrente van Nederland heeft in 2020 de grootste daling van alle Eurolanden doorgemaakt. Deze is met 31 basispunten (0,31 procent) afgenomen ten opzichte van 2019. Dit is dus een extra stimulans voor een koper om een huis aan te schaffen, wat de vraag naar huizen en de huizenprijzen verder omhoog heeft gestuwd.
De onderlinge Europese verschillen in de daling van de hypotheekrente zijn klein en ligt tussen de 0,03 procent (Letland en Finland) en 0,31 procent (Nederland). Frankrijk en Cyprus zijn de enige landen waar de hypotheekrente licht is gestegen in 2020.
Inflatie
Veel Europese landen hebben in 2020 te maken gehad met deflatie. De prijzen in Europa waren eind 2020 ongeveer 0,3 procent lager dan eind 2019. Voor de huizenmarkt geldt dat deflatie nadelig is voor mensen met een hypotheek. Dit komt doordat de reële rente stijgt: de schulden moeten nominaal afgelost worden. Bij de landen met deflatie zaten zowel landen met een hoge prijsstijging, zoals Duitsland, als landen met een lage prijsstijging, zoals Spanje. Andere argumenten waarom deflatie heeft opgetreden in Europa zijn de coronamaatregelen en daarmee het vrijwel geheel wegvallen van buitenlands toerisme.
Nederland is één van de weinige uitzonderingen en houdt de inflatie constant rond de 1 procent. De grote verschillen in inflatie zijn van belang voor het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Die mikt officieel op een inflatieniveau van ongeveer 2 procent. Daar zitten vrijwel alle Europese landen ver vanaf. Het voornaamste instrument dat de ECB gebruikt om de inflatie te sturen, is de rente. Nu deze inmiddels onder de nul is aanbeland, zijn de middelen voor de ECB om hiermee te sturen erg beperkt geworden.
Prijsontwikkeling voorafgaand aan 2020
Naast de invloed van covid-19, heeft ook de historische prijsontwikkeling invloed op de huizenprijzen in 2020. In de periode 2015 tot eind 2019 zijn de huizenprijzen in Europa met 21,75 procent gestegen. In Nederland zijn deze in dezelfde periode met 35,58 procent gestegen. Van de landen die in 2020 goed hebben gepresteerd (Duitsland, Oostenrijk, Turkije, Luxemburg en Tsjechië), valt op dat deze vóór 2020 ook al hoger dan gemiddeld presteerden.
Onderaan de lijst van prijsstijgingen in de periode 2015-2019 staan Cyprus, Finland en Italië. Zij scoorden ook in 2020 het slechtst. Spanje en Ierland presteerden hier iets beter dan het Europees gemiddelde. Het patroon in 2020 is meer een voortzetting van wat al gaande was, dan een inhaalslag van landen die de jaren ervoor wat achter waren gebleven. Het gat in de prijsontwikkeling is in 2020 alleen maar groter geworden.
Bron: Vastgoedmarkt
