Terwijl het aantal vastgoedtransacties door de coronacrisis flink is afgenomen, is er toch veel vraag naar een specifieke categorie: die van supermarkten en buurtwinkelcentra.

In het kort

• Beleggers komen tot minder vastgoedtransacties in de grote winkelstraat en azen op panden van supermarkten en buurtwinkels.
• De waarde van winkels voor dagelijkse boodschappen in de wijk loopt sterk op.
• Verdere verschraling van winkelstraten dreigt.

Vastgoedbeleggers laten de grote winkelstraten voor wat ze zijn en stappen in buurtwinkelcentra en supermarkten. De prijzen van het vastgoed zijn daar tientallen procenten omhoog gegaan. De prijzen van winkelpanden in de binnenstad dalen juist hard.

Het aantal transacties in winkelvastgoed is in 2020 door de coronapandemie flink gedaald, maar de trend is duidelijk, zegt directeur Jeroen Lokerse van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. ‘Voor buurtwinkelcentra wordt meer betaald dan ooit.’ Hij verwacht dat die prijzen blijven stijgen. ‘Zeker het type winkelcentrum van zo’n achtduizend vierkante meters, met twee supermarkten. Die blijven zelfs in de coronatijd goed lopen.’

‘Voor buurtwinkelcentra wordt meer betaald dan ooit, en die prijzen zullen blijven stijgen. Zeker het type winkelcentrum van zo’n achtduizend vierkante meters, met twee supermarkten.’
~Jeroen Lokerse, Cushman & Wakefield.

Voor winkelpanden in de binnenstad wordt nog steeds het meest betaald, maar het gat met winkels elders slinkt hard. Dat blijkt uit cijfers van de vastgoedadviseur die de waarde berekent op basis van huurprijs en rendement voor beleggers. De waarde van supermarkten en panden in buurtwinkelcentra is volgens deze rekenmethode sinds 2016 met 28% gestegen. Kleine wijkwinkelcentra werden 10% meer waard. De waarde van winkelpanden in de zeventien grootste winkelsteden ging juist 22% omlaag.

Volgens Lokerse kopen pensioenfondsen en vastgoedbeleggers vooral supermarkten en wijkcentra met een slager, een drogist en andere winkels voor producten die mensen dagelijks kopen. De verkoop van vastgoed in de grote winkelstraten ligt daarentegen vrijwel stil.

Prijsverschillen zijn te groot

Andere vastgoedbeleggers onderschrijven het beeld dat Lokerse schetst. ‘Wij zijn al twee jaar geleden gestopt met die A1-winkelstraten’, zegt directeur Huib Boissevain van Annexum, dat beleggers de mogelijkheid biedt om te investeren in onder meer supermarktvastgoed. ‘Die zijn per meter acht tot vijftien keer duurder dan dagwinkels in de wijk.’ Bovendien is het risico een stuk groter bij grote winkelstraten, die meer last hebben van internetconcurrentie.

‘Wij zijn al twee jaar geleden gestopt met die A1-winkelstraten. Die zijn per meter acht tot vijftien keer duurder dan de dagwinkels in de wijk.’
~Huib Boissevain, Annexum

Annexum probeert nu supermarkten en de winkels eromheen te kopen, maar ziet daarbij steeds meer kapers op de kust. ‘De belangstelling voor dagwinkels is fors toegenomen. Tegenwoordig worden we er regelmatig uitgeconcurreerd door een partij die een heel hoog bod doet.’ Dat drijft de prijzen op. Dat merkte Boissevain bij de recente aankoop van 62 supermarktpanden van Jumbo voor €325 mln, oftewel zeventien keer de huur.

Grote steden

Ook vastgoedadviseur Colliers constateerde vrijdag in een rapport dat de interesse van beleggers voor binnensteden afneemt, met uitzondering van de vijf grootste steden. Daar zou nog steeds vraag zijn naar winkelpanden.

‘Onze portefeuille daalde afgelopen jaar 5%’, zegt Remco Vergeer van Vastned, dat veel panden heeft in de historische binnensteden van Amsterdam en Utrecht. ‘Dat is gezien de omstandigheden relatief beperkt. We passen wel onze strategie aan. We willen minder afhankelijk worden van mode en van toeristen en juist meer vastgoed met een groter aandeel in de lokale economie. Een goed voorbeeld is de Amsterdamse Ferdinand Bolstraat. Daar hebben we een cluster van winkels met appartementen daarboven.’

‘We willen minder afhankelijk worden van mode en van toeristen en juist meer vastgoed met een groter aandeel in de lokale economie.’
~Remco Vergeer, Vastned

Vastgoedbelegger Alain Rosenbaum, directeur van RJB Groep, ziet de huren dalen in de Amsterdamse Kalverstraat en andere A1-locaties. ‘Er is weinig vraag naar die meters. Veel pensioenfondsen kopen geen A1-retailvastgoed meer. Partijen als Dela, Altera en Syntrus Achmea verkopen zulk winkelvastgoed. Wij hebben al vijf jaar geleden de keuze gemaakt geen winkelvastgoed meer te kopen. We investeren nu meer in woningen, kantoren en in supermarkten.’

‘We zien heel veel interesse in echte winkels voor dagelijkse benodigdheden, zoals voeding’, zegt ook Ruud van Maanen van Wereldhave, dat veel investeert in grotere winkelcentra. ‘Het is lastiger als het aanbod minder dagelijks is. Hoe meer mode, hoe lager de prijs.’

Corona versnelt de transitie

Als gevolg van de crisis in de grote winkelstraten zullen die nog meer dan nu gevuld worden door winkels van de grote merken, voorspelt Lokerse van Cushman & Wakefield. Maar ook die sluiten winkels. Parfumerieketen Douglas gaat vijfhonderd winkels sluiten en cosmeticamerk Yves Rocher neemt afscheid van alle Nederlandse winkels.

Die ontwikkeling hangt samen met een transitie die al gaande was, maar die door corona vleugels krijgt: consumenten winkelen steeds meer online. ‘Die transitie gaat veel sneller dan wij dachten.’

Volgens Lokerse worden de gevolgen daarvan onderschat. ‘We dreigen iets typisch Nederlands kwijt te raken. Een fijnmazige structuur van winkels zorgt ervoor dat steden en dorpen leefbaar blijven. In slaapsteden wordt de nabijheid van winkels echt gemist. Daarom is het wel degelijk een probleem als een H&M uit een kleine stad verdwijnt.’

Bron: Het Financieele Dagblad