Beleggen in logistiek vastgoed geremd door eigen succes?
Veranderingen in de maatschappij en onze levensstijl zijn snel zichtbaar in vastgoed. Het logistiek vastgoed is hier een goed voorbeeld van. Na een topjaar in 2020 brak deze sector in 2021 weer records. Maar waarom groeit deze sector zo hard? Is dit een tijdelijk fenomeen? Of is deze markt inmiddels volwassen met de daarbij horende uitdagingen voor politiek, bedrijven en beleggers?
Groei beleggingsvolume: geen procenten, maar tientallen procenten
De groei in beleggingsvolume in logistiek vastgoed was ongekend groot tussen 2019 en 2020. Het volume steeg toen met 63%: van 2,5 miljard euro naar 4 miljard euro. Dit blijkt uit cijfers van CBRE.
Uit de Real Estate Market Outlook 2022 van CBRE blijkt opnieuw de populariteit van beleggen in de logistieke sector. Met een stijging van 39% ten opzichte van een jaar eerder, breekt het beleggingsvolume in logistiek vastgoed alle records. In 2021 werd er voor 5,3 miljard euro aan logistiek vastgoed in Nederland verhandeld.
Deze groei is extra opvallend omdat het totale vastgoed beleggingsvolume in Nederland in 2021 is gedaald. Dit lag met 17,3 miljard euro tien procent lager dan in 2020. Deze dip is bijna geheel te verklaren door het tekort aan woningen.
Bedrijven reageren op groei e-commerce
In de zomer van 2021 hebben Savills en Tritax EuroBox plc. een onderzoek uitgevoerd onder Europese gebruikers, ontwikkelaars, beleggers en andere partijen betrokken bij logistiek vastgoed. Uit de antwoorden van de 400 respondenten bleek een belangrijke trend: reshoring, het tegengestelde van offshoring.
68% van de respondenten wil hun supply chain weer ‘terug naar huis halen’. Lange levertijden, tekort aan arbeidskrachten en stijgende brandstofkosten door corona zijn de belangrijkste redenen hiervoor.
Een andere trend die uit het onderzoek blijkt is uitbreiding van opslagcapaciteit. 67% van de respondenten verwacht een uitbreiding om aan de toenemende onlineaankopen te kunnen voldoen. 54% van de respondenten verwacht meer voorraad aan te houden door de groei van onlineaankopen.
Dit zijn de twee belangrijkste trends die zorgen voor een stijgende vraag naar logistieke ruimten zoals distributiecentra. 95% van de huurders verwacht de komende drie jaar dezelfde of meer ruimte nodig te hebben. 47% geeft al aan meer ruimte nodig te hebben.
Niek Poppelaars, Co-Head Logistics & Industrial van Savills zegt in VastgoedJournaal dat de Europese tendens ook in Nederland speelt. Ook hier zoeken huurders vanwege de stijging van online retailverkopen meer ruimte.
Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed
Beleggers wegen aanvangsrendement en huurgroei tegen elkaar af
En ondanks het feit dat beleggen in logistiek vastgoed vaak om grote investeringen (> € 100 miljoen) vraagt die veelal gedaan worden door gespecialiseerde beleggers, verwacht JLL dat de vraag naar logistiek vastgoed blijft groeien. Volgens CBRE zelfs harder dan het aanbod, waardoor de leegstand daalt.
Als resultaat verscherpen de aanvangsrendementen in deze sector. Al blijven beleggers tot nu toe wel geïnteresseerd in deze sector vanwege de verwachte huurgroei.
Ondanks de toenemende behoefte is een versnelde groei van het vastgoedaanbod in de grootschalige logistieke sector niet te verwachten. Redenen hiervoor zijn het ruimtetekort, het restrictief overheidsbeleid en de stijgende grond- en productiekosten. Door deze uitdagingen en belemmeringen zullen de tekorten in deze sector alleen maar toenemen.
Ook door de inzet van de coalitie op duurzame stadslogistiek zal de interesse in ander bedrijfsmatig vastgoed toenemen. Het gaat om de meters voor de zogenaamde stadslogistiek, logistieke hubs aan de stadsrand en periferie. Met deze oplossingen kunnen goederen ‘schoner’ vervoerd worden. Voorbeelden zijn crossdocks (ruimte overslag van goederen), de last-mile (de laatste bezorgstap naar de consument) en light industrial (de industrie die kleine consumptiegoederen produceert).
Kansen liggen in creativiteit en duurzaamheid
Vanwege de uitdagingen waar de logistieke vastgoedsector voor staat, ziet JLL een opdracht voor overheden en marktpartijen om samen het logistieke aanbod te vergroten. Zowel voor de grootschalige distributiecentra als voor de stadslogistiek. Een modern distributiecentrum kan met creativiteit en de juiste afstemming goed in het landschap passen. En bij de steeds schaarsere stedelijke ruimte kan een meerlaagse hal bijvoorbeeld uitkomst bieden.
JLL ziet ook in verduurzaming kansen voor ontwikkelaars en beleggers. “Als je de beste prijs voor je vastgoed wil, moet je dus aan de hoogste duurzaamheidseisen voldoen”, stelt Kjell van den Heuvel, Head of Valuation Advisory bij JLL.
Ondanks mogelijkheden ziet CBRE een tekort aan nieuw vervaardigd beleggingsproduct ontstaan. Daarom verwacht CBRE geen record in 2022 in de logistieke vastgoedmarkt. Zij voorspelt voor 2022 een lichte daling van het beleggingsvolume richting een totaal van 4,5 miljard euro.
Een volwassen markt die beleggers en ontwikkelaars nodig heeft
De vraag naar logistiek vastgoed is sterk gegroeid door de toename van onlineaankopen tijdens de coronapandemie. En dit lijkt geen tijdelijk fenomeen te zijn. Veel bedrijven passen hun bedrijfsvoering hierop aan en verwachten meer logistieke ruimte nodig te hebben. Het aanbod blijft achter bij de toenemende vraag. Deze problematiek speelt ook in andere vastgoedmarkten.
Voor het vergroten van het aanbod van logistiek vastgoed zijn creatieve oplossingen nodig. Daarvoor wordt ook een beroep gedaan op beleggers en ontwikkelaars, net als in andere vastgoedmarkten. Het lijkt erop dat de logistieke vastgoedmarkt een volwassen markt is geworden, mét de daarbij behorende uitdagingen om in te beleggen.
