Blijft de logistieke vastgoedsector groeien?

Logistiek vastgoed doet het goed. De investeringen in dit type vastgoed groeien flink. Maar blijft dit zo? Of gaat ook dit aantrekkelijke type vastgoed de gevolgen van de hoge inflatie, de rentestijging en de oorlog in Oekraïne merken? En zijn er alternatieven voor deze sector als de bouwkosten blijven stijgen?

Logistiek vastgoed koploper in beleggingsvolume

De sector logistiek vastgoed is in de eerste helft van dit jaar goed voor maar liefst 39% van het totale investeringsvolume in vastgoed. Met € 2,9 miljard is het de koploper in beleggingsvolume. Ook vorig jaar werd het meest geïnvesteerd in dit type vastgoed. Dit concludeert CBRE in haar middenjaarrapport over de vastgoedmarkt.

Door de sterk toegenomen online consumentenbestedingen is er veel vraag naar logistieke ruimte. Dit is terug te zien in het leegstandspercentage. Dit is gedaald naar een historisch laag niveau van 3%.

Savills verwacht dat de vraag naar logistiek vastgoed hoog zal blijven, vooral door de groei van e-commerce. Consumenten willen producten zo snel mogelijk ontvangen en bedrijven willen voorraden dichter bij huis opslaan.

Een zonnige toekomst lijkt het. Maar de gevolgen van de hoge inflatie, de rentestijging en de oorlog in Oekraïne gaan ook aan deze sector niet voorbij. Daarnaast heeft deze sector nog enkele eigen, specifieke uitdagingen.

Logistiek vastgoed is geen uitzondering: veel vraag en te weinig aanbod

Stadszaken meldt dat tot 2040 de helft meer logistiek vastgoed in Nederland nodig is. Stec Groep berekende dat tot 2040 er ongeveer 12 tot 22 miljoen vierkante meters logistiek vastgoed bijkomt.

De grootste uitdaging is om aan de vraag naar ruimte te blijven voldoen. Colliers voorziet dat het aanbod van logistiek vastgoed nog krapper wordt. Om verschillende redenen wordt het steeds moeilijker te voorzien in de grote vraag naar logistieke ruimte.

Weerstand tegen verdozing

De verdozing van Nederland was al voor corona onderwerp van discussie. Dit concludeert Warehousetotaal. Het College van Rijksadviseurs stelde in 2019 dat de regering paal en perk moet stellen aan de wildgroei van XXL-distributiecentra. Rijksadviseur Wouter Veldhuis wil dat er voorlopig gestopt wordt met nieuwe gronduitgiftes voor grote distributiecentra. Er worden steeds meer politieke beperkingen gesteld aan nieuwe logistieke ontwikkelingen.

Beperkte capaciteit voor nieuwe ontwikkelingen

De capaciteit voor nieuwe ontwikkelingen neemt af. Dit komt door de beperkingen op het Nederlandse energienet en de beschikbaarheid van grond. Logistiek vastgoed is niet de enige sector die ruimte vraagt. Er is ook ruimte nodig voor woningen, bedrijfspanden en scholen. En voor landbouw, infrastructuur, natuur, energietransitie en circulaire economie. De strijd om ruimte levert spanningen op.

Uitstel door hoge bouwkosten

Tijdens de coronapandemie lag de productie van veel bouwmaterialen stil. Maar de vraag bleef tegen verwachting hoog. Dus werden de voorraden aangesproken. Deze slonken snel, met prijsstijgingen als gevolg. De verwachte normalisering van de prijzen bleef uit na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Hierdoor is er minder aanbod uit Rusland en sprake van hogere energieprijzen. Zo stegen de prijzen van grondstoffen en materiaal verder, en daarmee de bouwkosten. Dit leidt tot vertragingen in de bouw. Als ontwikkelaars en bouwbedrijven de prijsstijgingen doorberekenen, wordt vastgoed duurder.

Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed 

De toekomst van logistiek vastgoed

Deze obstakels voor de nieuwbouw van logistieke ruimte hebben ook een andere kant. Hogere bouwkosten kunnen leiden tot minder kwaliteit en minder duurzaamheid. Maar door onder andere de ‘verdozingsdiscussie’, komt er steeds meer aandacht voor de uitstraling en duurzaamheid van logistieke hallen.

De stijgende bouwkosten kunnen een aanjager zijn van innovatie. Het kan de interesse wekken voor zogenoemde ’brownfields’. Dat zijn herontwikkelingslocaties, zoals leegstaande fabrieksterreinen. Een voordeel is dat infrastructuur, water en elektriciteit daar al aanwezig zijn.

Ruimtenood, schaarste en de klimaatopgave dwingen tot een duurzaam gebouwontwerp en inpassing in het landschap. Maar volgens Joost van Gilse, directeur bij architecten- en ingenieursbureau DENC, worden functiestapeling en -menging nog maar beperkt toegepast bij distributiecentra en logistieke bedrijventerreinen.

Conceptueler denken over bedrijventerreinen, menging mogelijk te maken en ‘ontkokeren’. Daar pleiten zowel Van Gilse als Wim Eringfeld, directeur van Stec Groep, voor. Zij geven een paar praktische voorbeelden:

• Twee derde van alle bedrijven in Nederland is mengbaar met wonen.
• Logistieke panden zijn breed en diep genoeg om een afscheiding tussen wonen en werken te maken en zo functies te mengen.
• Stromen voor aan- en afvoer van goederen kunnen best gedeeld worden door meerdere bedrijven.
• Een geheel of gedeeltelijk tweede maaiveld biedt ruimte voor groei van andere functies.
• Ook van een (logistiek) bedrijventerrein kan een kwalitatief hoogwaardig landschap worden gemaakt.

Keerzijde van een toenemend tekort

Begin dit jaar schreef Annexum over de remmende werking van het succes van logistiek vastgoed. Door de grote vraag en het beperkte aanbod verscherpen de aanvangsrendementen in deze sector. Beleggers blijven vooral geïnteresseerd in deze sector vanwege de verwachte huurgroei.

Voorlopig lijken de factoren die het aanbod beperken nog niet verdwenen. Ruimtetekort, restrictief overheidsbeleid en de stijgende grond- en bouwkosten leiden voorlopig nog tot schaarste. Misschien wel tot zoveel schaarste dat er een logistiek vastgoed-versie 2.0 ontstaat. Van platte dozen naar een goede inpassing in de ruimtelijke en functionele omgeving, mét aandacht voor kwaliteit en duurzaamheid. Dat lijkt geen slechte keerzijde van een toenemend tekort.