Blog | Huurindexatie als buffer voor stijgende inflatie
Kranten staan er vol van: de stijgende inflatie. In oktober 2022 stelde het CBS de inflatie vast op 14,3%. De belangrijkste oorzaken van de hoge inflatie zijn de naweeën van de coronapandemie en de oplopende energieprijzen. Die laatste lopen door de oorlog tussen Rusland en Oekraïne alleen maar verder op.
De hoge inflatie baart veel mensen zorgen, omdat zij direct de effecten zien op hun energierekening en heel concreet de kosten van hun mandje boodschappen zien stijgen. Ook is men bang dat door de hoge inflatie en stijgende rente de waarde(stijging) van hun woning of vastgoed(belegging) op de tocht staat. Toch is inflatie niet zo desastreus voor vastgoed als vaak wordt gedacht.
In de meeste huurovereenkomsten wordt de jaarlijkse huurindexering gebaseerd op de jaarlijkse stijging van de consumentenprijsindex. Dit houdt in dat de huren mogen meestijgen met de inflatie. Dit geldt praktisch voor alle vastgoedsectoren, te beginnen met bijvoorbeeld woningen. Woninghuren mogen worden geïndexeerd en volgen daarom de inflatie. In dit segment zorgt de overheid er met regelgeving echter wel voor dat de huurindexering gemaximeerd wordt.
Op de zakelijke markt gaat dit anders. De zakelijke markt valt op te splitsen in grofweg drie sectoren: retail, kantoren en supermarkten. De impact van huurindexering voor retail is vrij groot. Hier neemt de huur namelijk een groot deel van de kosten in beslag, ongeveer zo’n 30 procent. Mede hierom is er een herzieningsprocedure in het leven geroepen, waarin wordt gekeken of de actuele huurprijs die een winkelier betaalt overeenkomt met wat winkeliers van vergelijkbare bedrijfsruimten in de regio betalen. Dit zorgt ervoor dat de retailhuren niet volledig geïndexeerd kunnen worden.
Bij kantoren en supermarkten neemt de huur een aanzienlijk kleiner deel van de totale kosten in beslag. Voor kantoren is dit ongeveer tien procent en voor supermarkten ligt dit op zo’n acht procent. Met name bij supermarkten is het veelal contractueel vastgelegd dat de inflatie een-op-een doorbelast mag worden aan de huurder. Dit houdt in dat bij een inflatie van bijvoorbeeld tien procent, de huur met tien procent mag stijgen. Deze stijging zorgt vervolgens weer voor een hoger direct rendement – inkomsten uit huurstromen.
Daar komt ook nog eens bij dat supermarkten sterke en solvabele huurders zijn en hun waarde in het logistieke systeem meermaals hebben bewezen. Het zijn krachtige spelers op gewilde locaties met langlopende huurcontracten. Zo zijn beleggingen in commercieel vastgoed – met name supermarkten – relatief goed bestand tegen inflatie. Dit is prettig voor particuliere beleggers in supermarktvastgoed. Stijgende huurinkomsten vormen zo een mooie compensatie voor duurdere dagelijkse boodschappen.
Huib Boissevain is oprichter en CEO van Annexum, waarmee hij sinds 2000 particuliere- en institutionele beleggers de mogelijkheid biedt om te beleggen in vastgoed. Eerder bekleedde Boissevain diverse leidinggevende functies in de financiële wereld, bij onder meer Van der Moolen, Zurich, Rabo Securities en VastNed. Vanuit die ervaring ontstond zijn enthousiasme voor productontwikkeling en innovatie op het gebied van vastgoedbeleggingen.
