Column | Back in the U.S.S.R.
Bij alle initiatieven van woonminister Hugo de Jonge blijft volgens Annexum Partner Jeppe de Boer de simpele vraag onbeantwoord: waar moet het geld vandaan komen?
13 jaar en 10 maanden. In 2021 was dit de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam. Onze hoofdstad is een extreem voorbeeld, maar wachttijden van 7 jaar lijken normaal in Nederland. Hiermee heeft onze woningmarkt verdacht veel weg van de oude Sovjet-Unie. De Sovjet droom was een machtig mooi experiment voor economen. Voor de proefkonijnen die er leefden bracht het armoede en eindeloze tekorten. Na 70 jaar onmenselijk beleid hadden zelfs de meest linkse economen het licht gezien. Een gezonde economie laat zich lastig centraal aansturen door politici en bureaucraten.
Deze column verscheen eerder op PropertyNL.
Anders dan in de Sovjet-Unie hebben wij hier nooit tekorten aan brood, vlees of fruit. Ook voor een auto geldt geen wachtlijst van 7 jaar. Wij vertrouwen erop dat ondernemers en consumenten er samen uitkomen. Eindeloos veel gecompliceerde processen zorgen er zelfstandig voor dat de juiste spullen terechtkomen bij de juiste consumenten voor de juiste prijs. Alleen waar het gaat om woningen hebben wij dat vertrouwen niet.
Ik durf te beweren dat Nederland de meest gecontroleerde en gereguleerde woningmarkt ter wereld heeft. Hierbij draait het niet alleen om onze sociale huursector, die met afstand de grootste ter wereld is. Denk ook aan huursubsidies, NHG garanties, hypotheekrenteaftrek, huurwaardeforfait en gedifferentieerde overdrachtsbelasting. Denk aan grondbeleid, gemeentelijke erfpacht, ruimtelijk ordeningsbeleid, bouwvoorschriften, PFAS en stikstof. Denk aan de verhuurdersheffing, het WWS puntensysteem en de huuraftoppingsgrens. Ondanks alle bedenksels van goedwillende bureaucraten, komen wij minimaal 300.000 woningen te kort en zijn er eindeloze wachtlijsten.
Onze woningmarkt werkt prima voor de geluksvogels met een eigen huis of een sociale huurwoning met huursubsidie. Alle nieuwkomers op de huizenmarkt laten wij letterlijk in de kou staan. Hieronder vallen zo’n beetje alle jonge Nederlanders. De effecten van onze reguleringsdrift zijn ronduit antisociaal. Niet voor niks vormt de wooncrisis de centrale voedingsbodem voor gevoelens van ongelijkheid.
Het Kabinet maakt zich nu terecht sterk voor de nieuwbouw van 900.000 woningen in 10 jaar. Om meer nieuwbouw in beweging te krijgen is de Minister voor Wonen druk doende met Provinciale afspraken, flexwoningen, en de bereikbaarheid van nieuwe woonwijken. Bij al zijn initiatieven blijft de simpele beginvraag helaas onbeantwoord: waar moet het geld vandaan komen?
Met een voorzichtige schatting van EUR 325.000 per woning, kost de ambitie van het Kabinet een slordige EUR 300 miljard. Om te zorgen voor meer betaalbare huurwoningen, moet pakweg EUR 75 miljard van de corporaties komen en zo’n EUR 40 miljard van marktbeleggers. Ik ben bang dat dit doel veel te ambitieus is. Volgens corporatiekoepel Aedes was de sociale sector de afgelopen jaren al nauwelijks winstgevend. Door snel gestegen rentes zal deze sector nu structureel in het rood duiken. Hiermee is de kans klein dat corporaties hun deel van EUR 75 miljard kunnen financieren. Ook van de markt valt veel minder te verwachten dan gehoopt. EUR 40 miljard in 10 jaar impliceert een volume aan beleggingen van EUR 4 miljard per jaar. Sinds 2011 stopten beleggers gemiddeld EUR 1,7 miljard per jaar in nieuwe huurwoningen. Zelfs in de topjaren, met ultra lage rentes, kwamen beleggers nooit verder dan EUR 3 miljard. Nu rentes stijgen en pensioenfondsen wereldwijd hun vastgoedbeleggingen verlagen, raakt een jaarlijks doel van EUR 4 miljard steeds verder uit zicht.
Met deze gigantische bouwambitie, zou het Kabinet beleggen in nieuwbouwwoningen dus veel aantrekkelijker en makkelijker moeten maken. Zonder dwingend opgelegde woningprogrammering zouden ontwikkelaars en beleggers zelf kunnen bepalen wat het beste past bij hun markt. Zonder dubbele en driedubbele belastingen zou veel meer Nederlands spaargeld en internationaal pensioengeld in nieuwe woningen gaan. Helaas waait er een andere wind in Den Haag. De uitkomst is eenvoudig voorspelbaar: Hoe meer Haagse aansturing, hoe minder nieuwe woningen.
Jeppe de Boer is Partner bij Annexum. Hij heeft een lange staat van dienst in Europees vastgoed, was Investment Banker bij Goldman Sachs en bekleedde senior bestuurs- en managementposities bij verschillende internationale ondernemingen. De laatste zeven jaar gaf hij leiding aan de door hem opgerichte corporate finance firma Masterdam.
