Historisch hoge vraag naar zorgvastgoed zorgt voor een transactievolume boven de € 1 miljard in 2021
De zorgvastgoedbeleggingsmarkt toonde ook in 2021 een stabiel transactievolume. Voor het derde jaar op rij kwam het transactievolume in deze beleggingscategorie uit boven de 1 miljard euro, stelt specialist in woningbeleggingen Capital Value. In totaal werd 1,1 miljard euro geïnvesteerd. Het grootste deel van de transacties betreft zorgwoningen (76%). Het aandeel zorgwoningen in de totale woningbeleggingsmarkt komt daarmee uit op 11%.
Vraag naar zorgvastgoed en investeringsmogelijkheden neemt sterk toe
De vraag naar zorgvastgoed blijft door de dubbele vergrijzing en ontgroening stevig. Deze ontwikkelingen zijn de komende jaren de belangrijkste drijfveren achter een stabiele ontwikkeling van de markt voor zorgvastgoed. De grote behoefte aan woningbouw voor ouderen, meer vraag naar gebouwen die zijn ingericht op gespecialiseerde zorg en vervanging van de oude voorraad panden, biedt beleggers in deze categorie goede diversificatiemogelijkheden.
Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat beleggers voor de komende drie jaar ruim 7 miljard euro aan kapitaal beschikbaar hebben om te investeren in zorgvastgoed. Daarmee is de vraag vanuit beleggers naar investeringsmogelijkheden in deze categorie groter dan ooit.
Meer en betere woningen, specifiek voor senioren
Toch nemen de investeringen van de afgelopen jaren het tekort aan zorgwoningen nauwelijks weg. De nieuwbouwopgave in de sector is onverminderd groot, waarbij inzet op meer en kwalitatief hoogwaardige ouderenwoningen noodzakelijk is.
De huidige en toekomstige generaties ouderen hebben meer diverse woonbehoeften en rekenen op een hogere kwaliteit aan zorghuisvesting. Deze trend leidt tot een sterke kwalitatieve vraag die verder gaat dan alleen de kwaliteit van de zorgwoning of die van de zorghuisvesting zelf. Gedacht moet worden aan nieuwe huisvestigingsconcepten, waarbij ontmoeting, persoonlijke aandacht, luxe en beleving, aansluiting bij verschillende leefstijlen en het tegengaan van eenzaamheid centraal staan.
Zorgvastgoed ook in trek bij buitenlandse partijen
In het transactievolume werd ruim 400 miljoen euro (37%) aangekocht door internationale beleggers. Voornamelijk beursgenoteerde zorgvastgoedbeleggers (28%) zijn erg actief op de Nederlandse markt, waaronder de uit België afkomstige investeerders Aedifica en Cofinimmo en NorthWest Healthcare Propertjes uit Canada.
Nederlandse beleggers en corporaties waren met 688 miljoen euro goed voor 63% van het totale volume. Dit betreft hoofdzakelijk institutionele en particuliere vastgoedfondsen. Corporaties kochten in 2021 voor 108 miljoen euro (10%) aan zorgvastgoed en seniorenhuisvesting, een jaar eerder betrof dit 163 miljoen euro.
Zorginstellingen spelen financiële middelen vrij door verkoop
Met een aandeel van 29% waren de zorginstellingen in 2021 de belangrijkste verkopers van bestaand zorgvastgoed. In toenemende mate onderzoeken zorginstellingen de strategische mogelijkheden om een deel van hun bezit niet langer op de balans te behouden, maar wel langjarig door te exploiteren.
Veelal zijn dit complexen gelegen op goede locaties met een ouder bouwjaar waar een aanzienlijke renovatie noodzakelijk is om de toekomstbestendigheid te waarborgen. Een sale & leaseback transactie tussen de zorginstelling en een belegger kan dan een goede oplossing zijn.
Ook ontwikkelaars spelen een belangrijke rol bij de verkoop. In totaal was 34% van het transactievolume afkomstig van ontwikkelaars (25% in 2020). Dit betrof zowel nieuwbouwontwikkelingen als transformaties. Een van de grootste oorzaken is dat zorgwoningen steeds vaker onderdeel zijn van gebiedsontwikkelingen. Dit moet een belangrijke bedrage leveren aan het reduceren van de landelijk oplopende tekorten van zorgwoningen.
Meer weten over beleggen in zorgvastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninzorgvastgoed
Minder transacties, gemiddelde transactiegrootte neemt toe
2021 kenmerkt zich door een relatief gebrek aan nieuw beleggingsaanbod en een gemiddeld hoger volume per transactie dan eerdere jaren. Ondanks een stabilisatie in het transactievolume, daalde het aantal transacties met 30% ten opzichte van 2020.
Opvallend is dat de omvang van transacties toenam met 25%. Waar in 2020 de gemiddelde omvang per transactie 7,9 miljoen euro betrof, was dit 9,9 miljoen euro in 2021. Bijna 90% van de transacties is kleiner dan 20 miljoen euro. Deze transacties vormen samen net meer dan de helft van het transactievolume.
Beperkt aanbod van investeringsmogelijkheden leidt tot alternatieve strategieën
De vraag vanuit beleggers naar Nederlands zorgvastgoed is historisch hoog. Het beschikbaar kapitaal voor de komende drie jaar, vanuit reeds gevestigde en nieuwe investeerders in zorgvastgoed, overstijgt inmiddels de 7 miljard euro.
Het beschikbare vermogen kan echter niet worden aangewend door een gebrek aan aanbod van voornamelijk bestaand vastgoed. Door het grote verschil tussen het beschikbare kapitaal en de mogelijkheden om te investeren heeft in 2021 wederom een daling van de rendementen plaatsgevonden.
Manon Kuipers, directeur zorgvastgoed bij Capital Value: “Dit geldt met name voor de portefeuilles en investeringsvolumes groter dan 10 miljoen euro. Beleggers grijpen de weinige kansen om te investeren aan en zijn daarbij bereid steeds scherpere aanvangsrendementen te accepteren. De aanvangsrendementen van zorgwoningen volgen de dalende trendlijn van reguliere woningbeleggingen. Gezien de voornoemde omstandigheden verwachten wij dat deze trend zich aankomend jaar verder zal voortzetten.”
De investeringsdruk groeit bij beleggers die moeite hebben om voldoende aan te kopen en hun investeringsdoelen te behalen. Als gevolg hiervan zoeken investeerders alternatieve strategieën om vastgoed aan te kopen. Beleggers in zorgvastgoed verbreden om die reden hun scope. Diverse beleggers in particuliere woonzorg of eerstelijns zorgvastgoed investeren nu ook in bijvoorbeeld intramurale of extramurale complexen. Ook ontstaan nieuwe samenwerkingsverbanden tussen beleggers en ontwikkelaars.
