Huurindexering inflatie + 1%, hoe lang nog?

Een jaar geleden moesten beleggers in vrije sectorwoningen eraan geloven: maximering van de jaarlijkse verhoging van huren. En nu, een jaar later, overweegt het kabinet deze nog verder te beperken. Wat zijn de plannen van Hugo de Jonge? En wat betekenen de plannen voor (ver)huurders en daarmee voor de woningmarkt als geheel?

Huurverhoging vrije sector weer ter discussie

Op 1 mei 2021 trad de ‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’ in werking. Met deze wet zit er tot 1 mei 2024 een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. Voor drie jaar stelt de Rijksoverheid de maximale verhoging op 1% plus de inflatie.

De wet moet starters op de woningmarkt en middeninkomens helpen een betaalbare huurwoning te vinden. Door de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector te maximeren worden extreme huurverhogingen voorkomen. Binnen 2,5 jaar wordt de wet geëvalueerd.

Toch lijkt minister Hugo de Jonge nu, met een stijgende inflatie, haast te maken met de evaluatie van deze wet.

Door hoge inflatie gaat huidige wet zijn doel voorbij

In maart dit jaar stelde het CBS de inflatie vast op 9,7 procent. Dit was de hoogste inflatie sinds april 1976. Belangrijkste oorzaken van de hoge inflatie zijn de coronapandemie en de oplopende energieprijzen. Deze laatste lopen door de oorlog tussen Rusland en Oekraïne nog verder op.

Stadszaken meldt dat het Centraal Economisch Planbureau een prijsstijging van 5,2 procent in 2022 voorspelt. Dit betekent dat volgens de huidige regels de huren in de vrije sector volgend jaar met 6,2% mogen stijgen.

Volgens NU verwacht De Jonge dat de inflatie nog langere tijd hoog blijft. Een forse huurstijging naast de hogere uitgaven voor onder andere energie kunnen leiden tot betalingsproblemen bij huishoudens. De Jonge wil dan ook een lager maximum voor huurprijsverhogingen kunnen vaststellen.

De woonbond is het hiermee eens. “Het huidige huurbeleid doorzetten in 2023 is geen optie. Dit gaat huurders in de problemen brengen. Een huurbevriezing is een goede stap om huurders te helpen en geeft de tijd om na te denken over het toekomstige huurbeleid.”

De Jonge wil maximale huurverhoging jaarlijks bepalen

De Jonge overweegt verschillende mogelijkheden om de verhoging van de huren in de vrije sector verder te beperken. Daarvoor is een wetswijziging in de maak. Met de nieuwe wet krijgt De Jonge de mogelijkheid om jaarlijks de maximale huurstijging in de vrije sector vast te stellen.

Met de wetswijziging kan de maximale huurstijging:

• gelijk worden gesteld aan de inflatie;
• iets lager worden gesteld dan inflatie;
• of helemaal los worden gekoppeld van de inflatie.

In de Tweede Kamer ontstaat steeds meer steun om de wet aan te passen. Met de aanpassing moet de huurstijging meer in lijn komen met die van de sociale huursector. En de aanpassing moet ook huurders in de vrije sector beschermen.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Beleggers zien negatief effect voor de woningmarkt

Vanuit de hoek van beleggers en vastgoedpartijen klinkt een heel ander geluid. Zij wijzen op effecten van de nieuwe maatregel die haaks op de doelstellingen van het kabinet staan.

Het FD bericht dat volgens particuliere beleggers verhuren snel onrendabel kan worden met de nieuwe plannen van de minister. De beperking van de huurprijsstijging is namelijk niet de enige maatregel die de vastgoedbeleggers raakt. Ook de WOZ-cap, waar Annexum recent over berichtte, is een omstreden maatregel. En daarnaast krijgen beleggers in huurwoningen te maken met hogere belastingen.

In een interview op NPO radio 1 zegt Arnoud Vlak, manager bij Vastgoed Belang, dat door de maatregel grootschalige verkoop van huurwoningen kan plaatsvinden. Vlak wijst op nog een ander effect van de maximering: verhuurders hebben zelf ook te maken met enorme prijsstijgingen. Zij betalen meer voor materialen die nodig zijn voor onderhoud en verduurzaming. Verdere maximering van de huurprijsstijging in de vrije sector kan dan ook leiden tot:

• minder huurwoningen op de woningmarkt;
• minder verduurzaming van woningen;
• uitstel van onderhoud aan woningen.

Dit is volgens Vlak niet in het belang van de huurders en de samenleving, en staat haaks staat op de doelstellingen van het kabinet.

Is de vastgoedbelegger een instrument voor inkomensregulering?

Met de verdere huurprijsregulering in de vrije sector wordt de belegger steeds meer ingezet voor inkomensregulering, om mensen met lage inkomens te helpen met het betalen van de huur. Of dit terecht is, daarover kunnen de meningen verschillen.

Maar nuances op de voorgenomen maatregel kunnen de gevolgen voor beleggers misschien beperken. Bijvoorbeeld door onderscheid te maken tussen woningen, waarbij de huurprijs van slecht geïsoleerde woningen minder stijgt. Of door het verhogen van de huurtoeslag. Of door een overheidsbijdrage aan energiekosten.

En met nuances of andere oplossingen voor inkomensregulering kunnen vooral ook de gevolgen voor woningmarkt als geheel beperkt blijven.