Is transformeren van kantoren nog interessant voor beleggers?
Woningfonds Nieuwegein CV | Nieuwegein, Wattbaan
De woningmarkt heeft transformatiewoningen hard nodig. Maar het aantal woningen dat door omvorming van bestaand vastgoed op de markt komt, is gedaald. Vooral de kantoortransformatie is afgenomen. De grote vraag is natuurlijk: waardoor ontstaat deze daling? En hoe kunnen ontwikkelaars en beleggers hierop reageren?
Transformatie van kantoren naar woningen sterk gedaald
In 2019 is bijna de helft van de 12.500 transformatiewoningen gebouwd in voormalige kantoorgebouwen. Dit jaar ligt niet alleen het totaal aantal transformatiewoningen een stuk lager. Ook het aantal dat in aanmerking komt voor kantoortransformatie is gedaald. Dit blijkt uit recente cijfers van het CBS.
In totaal zijn er in 2020 10.200 transformatiewoningen gerealiseerd. Dat is 2300 minder dan vorig jaar. Daarvan is 35% toe te schrijven aan transformatie van kantoren. In 2019 was dit 46%.
Maar ook met 35% leveren kantoren nog steeds de grootste bijdrage aan het aantal transformatiewoningen. Bijna 24% komt uit de functieverandering van overig vastgoed. En ongeveer 22% komt uit de functieverandering van maatschappelijke panden.
De toenemende belangstelling voor transformatie van winkels naar woningen is nog niet goed terug te zien in de cijfers. In 2019 droeg winkeltransformatie voor 11,7% bij aan het aantal transformatiewoningen. Dit jaar is dat 12,4%.
Amsterdam en Rotterdam: van koplopers naar middenmoot
Amsterdam en Rotterdam liepen vorig jaar voorop in het transformeren van bestaand vastgoed naar woningen. Dit jaar komt de gemeente Amsterdam niet verder dan een zesde plaats in de top 10 van gemeenten met meeste gecreëerde woningen door transformatie. Het aantal transformatiewoningen daalde van 1320 woningen in 2019 naar 440 dit jaar. De gemeente Rotterdam staat met 545 transformatiewoningen dit jaar op een vierde plaats. Vorig jaar was dit aantal 1905.
Koploper dit jaar is de gemeente ’s-Gravenhage, die ondanks een daling van 115 uitkomt op een aantal van 760 transformatiewoningen. Uitzonderingen zijn de gemeenten Maastricht en Nieuwegein, waarin het aantal transformatiewoningen juist groeide.
Een onderschatte oplossing of minder geschikte kantoorpanden?
De afname van de kantoortransformaties is het gevolg van:
- afname in het aantal getransformeerde kantoorpanden (-10%)
- daling van het gemiddeld aantal opgeleverde woningen per kantoorpand (8 i.p.v. 12 woningen)
CBS-econoom Frank Notten noemt in RTL Nieuws de daling opvallend. Maar hij wijst erop dat de cijfers kunnen fluctueren door de oplevering van grote bouwprojecten. Hiermee komen ineens tientallen tot honderden transformatiewoningen op de markt.
Als de leegstand cijfers over 2020 bekend zijn, wordt er meer duidelijk. Dan kan blijken of het aantal geschikte kantoorpanden opraakt. Want niet ieder kantoorpand is geschikt voor transformatie naar woningen.
Volgens emeritus hoogleraar Johan Conijn is het mogelijk dat alle eenvoudig te transformeren kantoren als eerste zijn aangepakt. En dat nu alleen de moeilijkere transformaties overblijven. Bijvoorbeeld panden met asbest of kantoren waar grote bouwkundige aanpassingen nodig zijn. Dit meldt de Telegraaf.
Cees-Jan Pen, lector aan Fontys Hogescholen stelt op NOS dat de transformatie van kantoren wordt gezien als te duur en te complex. Nieuwbouw wordt als een makkelijker alternatief gezien, ondanks dat bij kantoortransformatie de infrastructuur al aanwezig is. Pen noemt het verbouwen van kantoren een onderschatte oplossing voor de problemen op de woningmarkt.
Volgens Pen zou het helpen als de procedure voor transformatie sneller gaat. Het voortraject duurt soms jaren. Onderzoeken hoe dit sneller kan, ziet hij als een belangrijke taak voor de overheid.
Vooral starters de dupe
Transformatiewoningen worden vooral bewoond door jonge alleenstaanden. Op 1 januari 2021 was 63% van de huishoudens die een in 2020 opgeleverde transformatiewoning bewoonde, alleenstaand. En van bijna de helft van de huishoudens was de hoofdbewoner tussen de 18 en 28 jaar oud.
Dit bewonersprofiel hangt samen met de omvang van de transformatiewoningen. Deze zijn met een gemiddeld oppervlak van 76 m2 relatief klein. Een gemiddelde woning in Nederland heeft een omvang van 119 m2. Maar het aantal transformatiewoningen kleiner dan 50 m2, daalt sinds 2017 iets. Tussen 2017 en 2020 is dat percentage met 3% gedaald naar 43%.
Door de afname van het aantal transformatiewoningen lijken vooral starters de dupe. En zij kunnen op deze woningmarkt met een groot woningtekort al zo moeilijk een passende betaalbare woning vinden (Rijksoverheid).
Te vroeg voor conclusies, maar beleggers kijken vooruit
De teleurstellende resultaten van kantoortransformatie leiden tot verschillende aannames over de oorzaken. Er kan sprake zijn van logische fluctuaties. Maar er lijkt ook een uitdaging te liggen in het verkorten van procedures. En in de beschikbaarheid van geschikte kantoorpanden. Het eerste is op te lossen.
Maar wat als er simpelweg minder leegstaande kantoren op locaties liggen die niet geschikt zijn voor woningbouw? Kan de woningmarkt dan nog rekenen op een bijdrage uit kantoortransformatie? Beleggers zien volgens Vastgoedmarkt al langere tijd kansen in winkeltransformatie. Wie weet laten de cijfers van volgend jaar succes op dit vlak zien.
