Koper 62 Jumbo-panden: Supermarktvastgoed nog steeds goede koop

Jumbo | Eindhoven, Woensel 1

Annexum kocht voor € 325 miljoen een portefeuille van 62 supermarkten van Jumbo. CEO Huib Boissevain: ‘Normaal gesproken moet je supermarkten winkeltje voor winkeltje verwerven en dan wil je voor zo’n pakket best iets extra’s betalen. Ik vind supermarkten over het algemeen nog steeds ondergewaardeerd. Nog geen nacht heb ik slecht geslapen dat ik deze prijs heb betaald.’

Het is een miljoenenspel, het investeren in supermarktvastgoed. Annexum is, na Ahold en Lidl, in Nederland de derde partij met in totaal 150 winkels in portefeuille, waarvan overigens 35 in Duitsland. De rendementen liggen hoog. Annexum spreekt over 8 tot 8,5 procent. Het is een optelsom van de huurpenningen (direct) en de waardestijging (indirect rendement). Wie belegt kan volgens de vastgoedinvesteerder beter zijn geld wegzetten in supermarkten dan in Ahold Delhaize of Koninklijke Olie.

Even over de deal. U betaalde dus € 325 miljoen voor 62 panden.

Annexum-ceo Huib Boissevain: ‘Een kwart van de waarde, 13 supermarkten, is overigens doorgegaan naar Portico, platform van een Amerikaanse pensioenverzekeraar. Daar zijn we in deze deal over 62 supermarkten samen mee opgetrokken.’

Hoe komt u tot die prijs? Hoe kijkt u naar de waarde van een supermarkt?

‘We waarderen supermarkt voor supermarkt. Daar hebben wij een model voor. Het eerste wat we checken is of de huur op zo’n pand klopt. In ons model zitten vooral demografische variabelen, als inkomen, leeftijd, postcode, bevolkingssamenstelling, gezinssamenstelling. Wij vinden de huur belangrijker dan de omzet voor de waardering, maar je kunt het model natuurlijk ook gebruiken om de omzet te toetsen aan de hand van de huur die het model aangeeft. Er is een correlatie, maar wij hebben meer gegevens over de huur dan over de omzet, omdat huur onderdeel is van ons verdienmodel.’

”Het is wel met afstand de grootste transactie die ik ooit gedaan heb. Ik heb in het verleden nooit transacties gedaan over de €100 miljoen.”
~Huib Boissevain, CEO en oprichter Annexum

Distrifood sprak CFO Ton van Veen. Hij legde uit dat Jumbo uit de overnamedeal van C1000 een optie had op koop voor € 250 mln, die uitoefende en direct doorverkocht voor ca. € 300 mln (€ 325 mln min € 25 mln consultancykosten en overdrachtsbelasting). De optie was ‘in the money’. Dat is dan € 50 mln in een namiddag in the pocket, een bedrag dat u neerlegt.

‘Ik weet niet of al die bedragen kloppen. Feit is, ze hebben er een leuk bedrag aan verdiend. Maar dat is zo bij opties. Je spreekt een prijs in de toekomst af en als de waarde dan hoger ligt, dan verdien je. Wij betalen de waarde die de panden nu vertegenwoordigen.’

U heeft niet te veel betaald?

‘Men kijkt naar meerdere zaken. Je kunt bijvoorbeeld niet heel vaak een heel grote portefeuille in één keer kopen. Dat je er normaal gesproken jaren over doet, betekent ook dat je voor die tijdswinst iets extra wilt betalen. Normaal kopen wij winkeltje voor winkeltje.’

U zegt dat 30 partijen boden. U koopt, dan heeft u toch meer geboden dan de anderen.

‘Niet als alle anderen. Er was één partij die meer bood. Maar prijs is niet de enige factor in zo’n supermarktvastgoedtransactie. De verkoper kijkt ook of zo’n bod zeker is en hoe snel de verkoop kan worden afgehandeld. Het gaat altijd om de combinatie. Uiteindelijk is het heel snel gegaan.’

Toch noemt u het een goede prijs. U noemt Nederlandse supermarkten zelfs relatief goedkoop. Kunt u dat uitleggen?

‘Het is wel met afstand de grootste transactie die ik ooit gedaan heb. Ik heb in het verleden nooit transacties gedaan over de € 100 miljoen. We hadden net geen € 500 miljoen in portefeuille, we krijgen er met dit pakket € 230 miljoen bij, het stuk naar Portico is er meteen afgegaan.

Toch zijn supermarkten relatief goedkoop. Dat heeft twee redenen. Non-foodretail is sinds de kredietcrisis nooit helemaal hersteld. Online heeft daar bijvoorbeeld een grote vlucht genomen. Dat leidt tot druk op de huur en de waarderingen. Die twee opgeteld leiden tot negatief sentiment over het beleggen in retailvastgoed.

Tel daarbij op dat veel beleggers geen onderscheid maken tussen supermarkten en andere retail en dan blijkt dat supermarkten ondergewaardeerd worden. Die blik zonder onderscheid vinden wij heel fijn, daardoor blijven de prijzen voor supermarktvastgoed nog een beetje redelijk.’

Jumbo | Krabbendijke, Dorpsstraat 90 – 92

Maar dan komt 2020. Iedereen ziet de waarde van de voedseldistributie. Maakt dat supermarktvastgoed niet duurder?

‘Ze zijn wel duurder geworden. Maar als ik kijk naar de rendementen in onze supermarkfondsen dan is 8 procent direct rendement in onze fondsen nog steeds niets bijzonders. Dit rendement berekenen wij op basis van huur en het stabiel verhuurd zijn, zonder de waardestijging van zo’n pand mee te nemen. Ter vergelijking: bij investering in woningen kom je op de helft van dat rendement uit. De verklaring? Dat heeft er dus mee te maken dat je supermarkten winkeltje voor winkeltje moet kopen en dat die werkwijze niet interessant is voor grote soms buitenlandse institutionele beleggers. Voeg daarbij het negatieve sentiment over retail als geheel en je ziet een prijsdrukkend effect.’

Toch, indirect rendement is de stijgende waarde van een pand. Wat was de prijsstijging van supermarktpanden?

‘Als ik kijk naar onze taxaties, dan zijn die sinds 2019 tussen de 7 en 10 procent hoger. Per jaar loopt dat 3 tot 4 procent in prijs op. De huurstijging ligt op 1,5 procent, die volgt de inflatie. Al met al is het toch ook een heel stabiele markt, dat maakt beleggen voorspelbaar en dus prettig.’

Waarin zit die stabiliteit?

‘In Nederland zijn er 25 gemeentes die niet kunnen tellen en die meer supermarkten toestaan dan dat er vraag is vanuit de bewoners. Dat is dus een beperkt aantal. Het gebeurt niet zo heel veel. Daardoor is iedere supermarkt eigenlijk heel goed door te rekenen, concurrenten verstoren de markt niet. Dat doorrekenen weet en kan iedereen.’

Dat maakt het vak wel erg saai.

‘Hoe saaier hoe beter is het motto in dit vak. Iemand vroeg me bijvoorbeeld of ik niet op de top van de markt dit pakket heb gekocht. Als ik het echter vergelijk met andere vastgoedpakketten en kijk naar de prijs die ik heb betaald, dan heb ik van deze prijs nog geen nacht wakker gelegen.’

Hoe bepaal je de waarde van een supermarkt?
Annexum heeft een model ontwikkeld om de waarde van supermarktvastgoed te berekenen.
Lees alles over het model in dit artikel: Nieuw rekenmodel Annexum bepaalt huur supermarkt

Is het niet zo dat de enorme groei van online in coronatijd uw fonds kwetsbaarder heeft gemaakt?

‘Ja en nee. Het ging vorig jaar heel plotseling, maar online groeide door tot zijn maximale capaciteit en dat was het dan. Tot nu heeft online geen effect gehad op de waarde van de stenen. Die is juist omhoog gegaan. Ik ga hier tegelijkertijd niet zeggen dat online geen factor is. Als het omzetaandeel 4 tot 5 procent is, dan ben je 4, 5 procent van de winkelomzet kwijt. Als ieder detail geldt is dat vervelend.’

En die laatste omzet is toch je winst, daar ga je met je stenen winkel.

‘We hebben ernaar gekeken toen Picnic begon in Amersfoort. In die tijd had Picnic daar 2 procent van de markt. In het verzorgingsgebied van Picnic zaten destijds 50 winkels. Met hun komst maakten ze er eentje overbodig. Over die orde van grootte heb je het.’

Toch, sindsdien groeit online door.

‘De grootste spelers in online zijn AH en Jumbo en niet Picnic. Als Picnic met 12 procent groeit in Amersfoort duurt het nog 10 jaar voordat een tweede supermarkt moet sluiten.’

Laten we de vraag omdraaien: Welk omzetaandeel moet online zijn gegaan wil het de waarde van de supermarktpanden beïnvloeden?

‘Het heeft effect. Het heeft nu al effect. De marge in de sector is laag en er is een directe relatie tussen omzet en huur: lagere en dalende omzetten kunnen leiden tot lagere huren. Maar het is een effect dat ten opzichte van de andere effecten die de waarde van een pand beïnvloeden nu nog erg meevalt. De hoogte van de rente is veel belangrijker dan de hoeveelheid internetomzet.’

Zou je gezien online niet beter kunnen investeren in dc’s?

‘De rendementen daar zijn 3 tot 4 procent, lager dan in supermarktvastgoed. Bovendien is de ticketprijs hoger. Ik bedoel, ik investeer liever € 150 miljoen in meerdere supermarkten dan in één dc van Zalando. Dan is het risico ook meer gespreid en het rendement stabieler.’

Zou u ondernemers van een bepaalde leeftijd niet gewoon willen adviseren om hun centen uit de winkel te halen en via Annexum te investeren in supermarktpanden én daardoor in een rustiger leven?

‘Ik mag van de AFM (Autoriteit Financiële Markt, red.) zo’n advies niet geven. Laat ik dit zeggen, deze transactie heeft veel publiciteit gekregen en dat leidt ertoe dat wij door veel mensen worden benaderd. De interesse is groot voor het fonds dat in april, mei komt. Jumbo is sexy, de transactie is groot, je spreekt over lange huurcontracten in een stabiele markt en de banken geven negatieve rentes af op vermogen. Dat laatste maakt investeren aantrekkelijk. Bij min 0,1 procent rente willen mensen ineens hun geld van de rekening hebben.’

Bekijk ook het interview uit 2019 voor Distrifood met Huib Boissevain:
‘Supermarkten zijn veel te goedkoop‘

Had Jumbo die panden niet gewoon moeten houden?

‘Je ziet daar slingerbewegingen in. Retailers zonder problemen zijn de retailers met eigen panden, dat zou ervoor pleiten. Aan de andere kant, het rendement van dit vermogen voor een partij als Jumbo ligt lager dan dat vermogen geïnvesteerd in de eigen exploitatie, overigens met ook een ander risicoprofiel. Bij een nieuw vestigingspunt zie je ketens zelf eigenaar zijn. Dat is makkelijker in je gesprek met bijvoorbeeld de gemeente. Maar als het pand er staat en je wilt naar België uitbreiden, wil je dan je geld vast hebben in een winkeltje in bij wijze van spreken Assen?’

Scherm met rekenmodel huurprijzen voor supermarkten

Als je naar het pakket kijkt, inclusief deel dat Portico heeft gekocht, is er dan sprake van een homogeen pakket, van winkels in steden of juist dorpen?

‘Het zijn ex-C1000-winkels, ze zitten relatief wat meer buiten dan binnen de randstad, maar er zaten wel degelijk ook vestigingspunten in grote steden in. Amsterdam-Noord zit er ook in. Het zijn allemaal winkels waar Jumbo best wel tevreden over is. Het helpt natuurlijk ook dat Jumbo al die panden voor 10 jaar terughuurt, gemiddeld dan. Soms zetten wij het huurcontract op 7,5 jaar, soms op 10 jaar of 12,5 jaar, zodat niet alle contracten op het hetzelfde moment aflopen. Dat gemiddelde van 10 jaar verklaart ook wel dat de waardering iets hoger ligt dan normaal. Normaal ligt de duur van een retailhuurcontract op 5, 6 jaar. Langer lopende contracten geven meer zekerheid.’

De portefeuille die u koopt is bijzonder omdat ze ooit is samengesteld door C1000 om de ondernemers in die winkels te beschermen, een vetorecht te geven zogezegd over hun eigen pakket winkels tijdens de overname door Jumbo. Speelt dat nu nog een rol?

‘Niet voor ons. Wij kopen de winkels van Jumbo en verhuren ze weer aan Jumbo, daarachter zitten pas de ondernemers die van Jumbo huren.’

Is het mogelijk dat Annexum als eigenaar na afloop van een huurcontract er dan bij wijze van spreken een AH inzet?

‘Nee. In zijn algemeenheid is dat afgedekt. Een partij als Jumbo kan dat met opties afzekeren (het recht om in de toekomst tegen nu al bepaalde prijs te kopen, red.) maar wij willen ook helemaal geen andere huurder. Voor Jumbo is het slim om het pand te huren en door te verhuren zogezegd. Die ondernemer kan immers ooit willen overstappen en dat gebeurt soms ook. Met Jumbo als verhuurder is dat beter afgedekt. AH doet overigens hetzelfde.’

Stel ik ben Jumbo-ondernemer in een vestigingspunt uit dit pakket…

‘Dan merk je er heel weinig van. Jumbo was geen eigenaar. Het was van een beleggingsfonds en is nu weer van een beleggingsfonds. Jumbo had de optie op koop tegen een prijs, heeft die optie uitgeoefend en doorverkocht.’

In theorie zou een nieuw beleggingsfonds andere huurstijgingen kunnen doorvoeren, hogere huren of sneller een stijging.

‘Die afspraken zijn tussen Jumbo en de ondernemers. Wij verhuren aan Jumbo en die contracten staan gemiddeld voor 10 jaar vast en zijn in deze deal uitonderhandeld. Overigens, Jumbo heeft die huren natuurlijk al lang vastgesteld en die leiden ook tot een rendabele exploitatie voor Jumbo.’

Meer weten over beleggen in supermarktvastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninsupermarkten

Dit pakket gaat uiteindelijk dus in een eigen vastgoedfonds?

‘De overname is gefinancierd met geld van family offices, instanties die geld beleggen van vermogende particulieren. Een deel daarvan zit er voor de lange termijn, een deel niet. Die willen er bijvoorbeeld voor 3 jaar in en dan gaan ze eruit. Dat deel komt dan beschikbaar voor particuliere beleggers.’

Zitten bij vermogende particulieren ook bekende supermarktvastgoedfamilies, zoals Van den Broek, Bastmeijer (Nettorama) of Zwanenburg (Vomar)?

‘Nee, er zitten wel eigenaren in met een supermarktachtergrond. Het was natuurlijk een fonds dat uit C1000-kringen kwam. Een deel van de investeerders in dat fonds is doorgerold en nu weer eigenaar van dit nieuwe fonds. Dat stellen wij ook op prijs.’

Jumbo | Den Ham, Grotestraat 2

Toch, de wereld van vastgoed en supermarkten roept wilde verhalen op uit de tijd van Unigro-eigenaar Eric Albada Jelgersma, die zijn aandelen en vastgoedpakket in Schuitema tijdelijk stalde bij Schuitema’s Ide Vos, die het op slinkse wijze doorverkocht aan Ahold. Het was het Wilde Westen.

‘Op de achtergrond van deze deal zit geen bekende supermarktfamilie met een afwijkende agenda, een belang in een concurrerende keten. Je raakt dan aan de concurrentie tussen de ketens en eerlijk gezegd vinden wij die concurrentie die nu bestaat prima, die willen wij niet verstoren. De bestaande strijd om vestigingsplaatsen verzekert ons van rendement door waardestijging. Zo werken wij in al onze fondsen op winkelniveau ook: wij kijken winkel voor winkel naar de beste huurder omdat dat het beste is voor ons verdienmodel.’

‘Overigens weet ik niet welke overwegingen bij Jumbo speelden in deze transactie. Er waren bij de 30 partijen die een bod deden ook wel enige partijen met een retailachtergrond. Laat ik het zo zeggen, ik kan me er iets bij voorstellen dat ze het niet aan de familie Heijn zouden hebben willen verkopen.’

Bron: DistriFood