Midden 2022: het keerpunt in de vastgoedmarkt
Halverwege het jaar kijkt CBRE naar de stand van zaken op de vastgoedmarkt. Zij stelt vast hoe de verschillende vastgoedsectoren presteren, en kijkt vooruit. Maar het is geen normale terugblik. En voorspellen is lastiger dan ooit. De coronacrisis, gevolgd door hoge inflatie en stijgende rente zorgen volgens CBRE voor een keerpunt.
Bijstelling prognose beleggingsvolume 2022
Keerpunt in de markt, zo begint het middenjaarrapport over de vastgoedmarkt van CBRE. Zij spreekt van een keerpunt omdat het economische beeld flink is veranderd. Als reactie op de stijgende inflatie verhoogt de Europese Centrale Bank versneld de rente. Dit is voor het eerst sinds 2011.
CBRE verwacht dat het totale beleggingsvolume in vastgoed voor 2022 € 2 miljard euro lager uitkomt dan eerder voorspeld. Vanwege de verhoging van de rente, stellen zij hun prognose bij van € 20 miljard naar € 18 miljard. Belangrijke oorzaken zijn:
- lichte daling van de prijzen van commercieel vastgoed door de oplopende financieringsrente;
- minder aankopen van nieuwbouwwoningen in het middensegment door onzekerheid over mogelijke verdere regulering van de huurwoningmarkt.
Maar ondanks de onzekere economische ontwikkeling en de opgelopen financieringsrente, was de dynamiek op de beleggingsmarkt hoog. Het beleggingsvolume kwam in het eerste half jaar uit op € 7,3 miljard. Dit is 32,5% hoger dan dezelfde periode in 2021.
Gevolgen van inflatie en rentebeleid voor consument en vastgoedmarkt
De inflatie is op dit moment historisch hoog. Begin dit jaar liep deze sterk op door een combinatie van toegenomen consumentenbestedingen en problemen in de goederenstroom. En de oorlog in Oekraïne drijft de prijzen nog verder op.
Consumenten merken stapsgewijs de gevolgen van inflatie en rentebeleid. Uiteindelijk leiden de prijsstijgingen en het historisch lage consumentenvertrouwen tot minder consumentenbestedingen.
Ondanks deze tendens, verwacht CBRE dat de economie dit jaar groeit met 2,7%. Gevolgd door een bijna vlakke ontwikkeling van +0,2% in 2023. CBRE sluit een korte recessie niet volledig uit.
Op de financieringsmarkt werkt inflatie en rentebeleid anders door. CBRE neemt aan dat de verwachte renteverhogingen en de huidige inflatie al volledig ingeprijsd zijn in het bestaande renteniveau.
Dit betekent dat als de rente in augustus en september verder stijgt, de financieringsrente niet per definitie hoger wordt. Dit is de belangrijkste reden waarom CBRE verwacht dat de vastgoedmarkt stabiliseert.
Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed
Dynamiek in winkels, woningen, kantoren en logistiek vastgoed om uiteenlopende redenen
De logistieke vastgoedmarkt staat aan kop als het gaat om beleggingsvolume
Met een beleggingsvolume van € 2,9 miljard, is deze sector goed voor 39% van het totaal over het eerste half jaar. Vooral door de groeiende online consumentenbestedingen stijgt de vraag naar logistiek vastgoed. Tegelijk nemen de uitbreidingsmogelijkheden af door gebrek aan grond en strengere regulering. Huurgroei in deze sector ligt dan ook voor de hand.
CBRE noemt de ontwikkeling op de winkelbeleggingsmarkt het meest opvallend
- Er is 2,5 keer meer belegd in winkelvastgoed dan vorig jaar.
- De ‘non-convenience’ winkelcentra en hoofdwinkelstraten leven op. Na jaren van dalende huren en dreigende leegstand, stabiliseren nu de prijzen van dit type vastgoed. Transformaties en het inprijzen van bekende exploitatierisico’s spelen daarbij een rol.
- De vraag naar supermarkten en winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen blijft groot en neemt zelfs toe.
Woningmarkt leidt onder onzekerheid over strengere regulering
Op de woningmarkt is de dreigende regulering van het middenhuursegment de grootste beperkende factor. Mogelijke regulering van de aanvangshuur en de indexatie zorgde voor een daling van het beleggingsvolume in de nieuwbouw. De hoge bouwkosten en de toegenomen lokale exploitatieverplichting maken nieuwbouw ook niet eenvoudiger.
Toch is de woningbeleggingsmarkt licht hersteld ten opzichte van vorig jaar. Maar het beleggingsvolume blijft met € 1,6 miljard in het eerste en het tweede kwartaal van 2022, achter bij de topjaren van 2018 tot 2020. CBRE verwacht een impasse en een terugval in de bouwproductie op korte termijn. Maar op de lange termijn blijft de Nederlandse woningmarkt interessant voor nationale en internationale beleggers.
Bij stabiliserende rente herstelt kantorenmarkt op een nieuw prijsniveau
Op de beleggingsmarkt voor kantoren is meer aanbod beschikbaar dan vorig jaar. Hierdoor hebben beleggers meer investeringsopties en kunnen kieskeurig zijn. Zo letten zij steeds meer op in welke mate het kantoor EU-taxonomiebestendig is.
Het investeringsvolume in kantoren is gedaald, en is met € 1,1 nog lager dan verwacht. Een belangrijke reden is dat veel aankopen nu met meer eigen vermogen moeten worden aangekocht. Uitgaande van een stabiliserende rente, verwacht CBRE een nieuwe balans op de kantorenmarkt. In het najaar verwacht CBRE onverminderd veel transacties op een nieuw en lager prijsniveau.
CBRE voorziet voldoende dynamiek, maar op een ander prijsniveau
Op de vastgoedmarkt is de financieringsrente een belangrijke factor voor de toekomst. Niet zozeer voor de dynamiek, maar vooral voor de prijsvorming. Door de hogere financieringslast veranderen de business cases van individuele beleggingen. En dat is merkbaar.
Voor het eerst in tien jaar ziet CBRE de netto-aanvangsrendementen stijgen over bijna de hele breedte van de vastgoedsector. En daarmee daalt de vastgoedwaarde. Hoe sterk deze daalt, hangt van veel factoren af. Bijvoorbeeld van het soort vastgoed en hoe laag het aanvangsrendement enkele maanden geleden was. De conclusie van het rapport luidt dan ook: “Vastgoed blijft veelbelovend, maar met onzekerheid”.
