Nieuw rekenmodel Annexum bepaalt huur supermarkt

Eigenaar en beheerder van supermarktvastgoed Annexum heeft een rekenmodel ontworpen waarmee het op basis van data de huur bepaalt. Kan een supermarkt op basis van die gegevens meer huur betalen, dan zal dat vroeg of laat ook gaan gebeuren. ‘We hebben nu een betere onderhandelingspositie met de supermarkt’, zegt CEO Huib Boissevain.

Als je kijkt naar de hoeveelheid data waarover supermarkten beschikken en die vergelijkt met de data waarover een verhuurder beschikt, was daar een volledig ongelijke situatie. Supermarkten weten alles over hoeveel en welke klanten er binnenkomen, wat de gemiddelde besteding is en hoeveel omzet er gedraaid wordt. De verhuurder weet dat allemaal niet en maakte tot voor kort slechts op basis van referentietransacties een huurprijs. De huur werd dus bepaald door het kijken naar vergelijkbare supermarkten. Was die huur volgens de supermarkt te hoog en kon die dat aantonen met omzetgegevens, dan bewoog de verhuurder in vrijwel alle gevallen mee.

Tot nu toe. Met een nieuw rekenmodel, gebaseerd op data en algoritmen, berekent vastgoedbelegger Annexum hoeveel huur het mag vragen van een supermarkt. ‘Nu kunnen we zeggen dat iemand op basis van ons model zoveel omzet zou moeten kunnen draaien. Dat het moeilijk lukt de huur te betalen, ligt dus mogelijk niet aan de hoogte van de huur, maar aan de bedrijfsvoering’, zegt Boissevain.

Een soort omzetschatting maken

Boissevain, geboren Amsterdammer en afgestudeerd econometrist, beoordeelt nieuwe technologische ontwikkelingen op toepasbaarheid binnen Annexum en dus kwam hij op het idee om artificiële intelligentie toe te passen. Wat nou als een programma op basis van data kan bepalen hoeveel huur een supermarkt kan opleveren? Samen met twee ontwikkelaars ging Boissevain in de weer om tot een goed model te komen. Aanvankelijk werden 250 verschillende data, hoofdzakelijk demografische gegevens afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek, tegen het licht gehouden om uit te zoeken of ze op een bepaalde manier correleren met de huurprijs. Uiteindelijk bleek dat in veel gevallen niet zo te zijn en bleven er 20 variabelen over die wel van invloed zijn op de huurprijs.

Zo wordt onder meer gekeken naar de hoeveelheid kinderen en ouderen in de buurt, rijke en arme huishoudens, VVO (de oppervlakte van de supermarkt), zondagopening, de concurrentie-index en de ‘walk score’, een op basis van een door Google bepaalde score die weergeeft hoeveel voorzieningen er op loopafstand zijn, bijvoorbeeld parkeerplaatsen, ziekenhuis, theater, andere winkels enzovoort. ‘Je maakt een soort omzetschatting’, legt Boissevain uit. ‘Een supermarktketen zal op basis van dezelfde gegevens berekenen wat de geschatte omzet zou kunnen zijn. We hebben geen nauwkeurige omzetcijfers, wel hele nauwkeurige huurcijfers. De huur is een bepaald percentage van de omzet, zo’n 2 tot 4 procent.’

De variabelen

• VVO
  Het totale vloeroppervlak heeft een licht positief effect op de huurprijs. Hoe groter de locatie, des te hoger de huurprijs per vierkante meter per jaar ligt.
• Rijke huishoudens
  Huishoudens met een hoog inkomen hebben relatief veel te spenderen. Daarnaast zal in buurten waar het percentage rijke huishoudens ligt de algehele uitstraling van de buurt relatief goed zijn.
• Arme huishoudens
  Een hoger percentage arme huishoudens resulteert in een enigszins hogere huurprijs. Als verklaring geeft Boissevain dat arme huishoudens mogelijk niet naar de vers-specialist gaan, maar alle boodschappen uit de supermarkt halen.
• Ouderen
  Een hoger percentage ouderen resulteert in een hogere huurprijs. Ook hier zal de buurt relatief netter zijn. Bovendien gaan ouderen vaker naar de supermarkt.
• Kinderen
  Een hoger percentage kinderen betekent veel jonge gezinnen met relatief veel potentie voor supermarkten. Dat resulteert in een hogere huurprijs. Meer vrouwen in de buurt betekent ook dat de huur hoger ligt. Generaliserend gesproken: de meeste mannen hebben als doel zo snel mogelijk weer uit de supermarkt te komen. Vrouwen nemen langer de tijd voor de boodschappen en geven meer uit.
• Gemiddelde grootte huishoudens
  De grootte van de huishoudens heeft een negatief effect op de huurprijs. Grote huishoudens zijn erg vaak arme huishoudens.

1.500 huurtransacties bekeken

Om het model te testen zijn 1.500 huurtransacties bekeken. De uitkomst was positief, volgens Boissevain. ‘We zijn erin geslaagd om met 97 procent nauwkeurigheid de huur van supermarkten te voorspellen.’ Voor Annexum betrouwbaar genoeg, al wordt nog steeds gewerkt aan het optimaliseren van het model. Inmiddels is Annexum al toe aan de Huurprijs Tool 3.0. ‘Onder meer de walk score hebben we pas later toegevoegd’, zegt Sebastiaan Andringa, namens Annexum de verantwoordelijke man voor de supermarkten. Als proef op de som toont Andringa de gegevens van Albert Heijn Gelderlandplein in Amsterdam Buitenveldert, één van de toplocaties van Albert Heijn.  Na het invoeren van de gegevens komt er een geschatte huurprijs uit met een vierkante meterprijs van € 189 per jaar. Hoeveel het afwijkt van de echte huurprijs kan Andringa niet zeggen, deze locatie is niet in beheer van Annexum. ‘Wel kan ik zeggen dat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van bij ons bekende supermarkten € 157 per jaar bedraagt.’

Hoe het komt dat deze locatie zo hoog scoort heeft volgens Andringa te maken met het grote aantal rijke, kleine huishoudens. Daarnaast ligt de walk score boven landelijk gemiddeld.

Maximale rendement uit supermarkten

Het in het WTC aan de Amsterdamse Zuidas gevestigde Annexum wil het maximale rendement uit de investeringen in supermarktvastgoed halen. Gemiddeld ligt dat op circa 8 tot 9 procent direct rendement . ‘Wij werken voor particuliere beleggers. Die mogen van ons verwachten dat we een zo hoog mogelijk rendement halen, dus voor ons is het van belang te weten hoe de zaken gaan. Hoe beter de zaken gaan, hoe meer huur er betaald kan worden’, zegt Boissevain. Het uitknijpen van de supermarkt is geen doel van de vastgoedbeheerder en dat zal het ook nooit worden, belooft hij. ‘Niemand is er bij gebaat dat de huur te hoog is. Natuurlijk willen we een zo hoog mogelijk rendement, maar ook tegen een zo laag mogelijk risico.’ Als er uit het model komt dat er sprake is van overhuur, dan wordt de huurder niet ingelicht. ‘Dat is het spel. Maar als iemand echt oververhuurd zit, zal hij zich vanzelf bij ons komen melden omdat hij te veel huur betaalt.’

De traditionele manier om de huur te bepalen, is te kijken naar referentietransacties. Je kijkt naar andere supermarkten, wat is daar de huur, en zo maak je de inschatting voor de huur, zoals dat ook bij wet is geregeld. ‘Als we een situatie hadden waarin een keten zei dat de huur omlaag moest, dan bewogen wij mee. Dat doen we nu niet altijd meer. Nu zeggen we: “Op basis van onze informatie zouden jullie een hogere huur moeten kunnen betalen.” Dan ontstaat er een heel ander gesprek, want dan praat je ook over de bedrijfsvoering.’

U zegt in dat geval dat de huurder geen goede bedrijfsleider is?

‘Dat is natuurlijk een hele interessante discussie. Tot voor kort liet hij de omzet zien. Wij begrijpen ook wel dat je maar een bepaald percentage aan huur kunt opbrengen, dus dan verlaagden wij de huur omdat we geen andere gegevens hadden. Nu zeggen we dat hij op basis van demografische gegevens meer omzet moet kunnen halen, dus kunnen we de rollen omdraaien. Hierdoor verandert de verhouding tussen huurder en verhuurder; de verhouding is wat meer in balans.’

Dus u loopt straks een rondje met de bedrijfsleider door de winkel om te kijken wat er nog beter kan?

‘Nee, zover zal het niet komen. De retailer weet dat nog steeds beter dan wij. Maar we kunnen wel samen nadenken over het feit dat de verwachte omzet en de daadwerkelijke omzet uiteenlopen. Wij zitten er voor het belang van de belegger. Als wij het idee hebben dat iemand niet voldoet aan de verwachte omzet, dan gaan we wel het gesprek aan. Maar voor ketens zijn we een goede gesprekspartner, in vergelijking met kleinere vastgoedeigenaren. Wij hebben aan onze kant mensen die zich alleen met supermarkten bezighouden.’

Huur aanpassen vanwege uitkomst model

De Huurprijs Tool heeft twee belangrijke functionaliteiten. Allereerst wordt gekeken naar de eigen panden van Annexum. Verspreid over drie fondsen heeft het bedrijf in totaal circa 70 Nederlandse supermarkten in bezit. Gekeken wordt hoeveel huur er daadwerkelijk betaald wordt en in hoeverre dit afwijkt van de uitkomst van het model. Vaak zijn er kleine verschillen, een paar euro per vierkante meter. Soms is het verschil groter. Eén van de voorbeelden die Andringa laat zien toont een verschil van €13 per vierkante meter. ‘De VVO is 1.500 meter. Dat betekent dat je €19.500 te weinig binnenkrijgt. Over de gehele looptijd is dat bijna 3 ton, dus dat is een serieus verschil.’ Onlangs voerde Annexum nog onderhandelingen met een supermarkt over een verschil van €16 per vierkante meter tussen de Huur Tool en de werkelijke huur. ‘Vanwege de uitkomst van ons model hebben we voet bij stuk gehouden.’ Daarnaast wordt het model gebruikt bij acquisities van nieuwe locaties in Nederland, zodat de nieuwe huurprijs kan worden bepaald. Daarmee wordt voor Annexum direct duidelijk of het voor het fonds een interessante aankoop kan zijn.

Wel blijven nadenken

Het model maakt onderhandelen niet overbodig. Er zijn best omstandigheden te bedenken die niet in het model zijn opgenomen, maar wel degelijk van invloed zijn op het presteren van een supermarkt en dus op de huur. Denk aan de Zwolse nieuwbouwwijk Stadshagen. Toen het winkelcentrum daar jaren terug opende, waaide het zo hard door de straat heen, dat veel inwoners liever elders hun boodschappen deden. ‘Maar als je dat probleem van de wind oplost, weet je hoeveel je kunt vragen’, beredeneert Boissevain.

‘Dit model zegt wat over de locatie en over omvang van de winkel, niet over specifieke gegevens, dus je moet wel blijven nadenken.’ Ook de hoeveelheid parkeerplaatsen is van invloed, maar het is niet zo dat een winkel zonder parkeerplaatsen het minder goed doet. ‘AH Nieuwmarkt in het centrum van Amsterdam heeft nul parkeerplaatsen, maar de huur is daar hoog voor supermarktbegrippen. Voor dit soort locaties midden in een stad hebben wij het model wel aangepast. Daar is de concurrentie-index juist heel belangrijk.’

Variabelen aangepast

Annexum blijft voortdurend ontwikkelen aan het model. Variabelen kunnen worden aangepast, want als de winkel verandert, worden de variabelen ook anders. Kleine supermarkten bijvoorbeeld, zoals de Spar Citystore, AH to Go en Jumbo City hebben een heel ander verdienmodel waardoor weer andere waarden gelden voor de huur. ‘Voor dit soort concepten is bijvoorbeeld het aantal huishoudens dat op dit moment onder de armoedegrens leeft niet relevant. De grootte van de binnenstedelijke supermarkt is minder belangrijk. Van belang is wel het aantal passanten, dat heeft meer effect op de omzet en werkt dus door in hogere huurprijs.’Ook voor de 20 supermarkten die Annexum in Duitsland bezit, gaat het rekenmodel niet op. ‘De situatie is daar heel anders. In Nederland hebben we voornamelijk binnenstedelijke winkels, in Duitsland zitten ze bijna allemaal aan de rand van de stad. Daarnaast heb je daar heel andere huurwetgeving.’

Lange huurrelaties

Annexum heeft drie vastgoedbeleggingsfondsen gericht op supermarkten, met zowel fullservice winkels als discounters. Boissevain wil de spreiding van ketens zoals die in het supermarktlandschap te zien is ook terugzien in de fondsen. Volgens Boissevain is het een betrouwbare markt. Supermarkten zijn over het algemeen grotere, solide partijen, vaak trouw aan hun panden, waardoor sprake is van lange huurrelaties. En ondanks dat de voorspellingen somber waren door de komst van online boodschappendiensten, zit er nog steeds groei in de supermarkt. Over 2018 is de omzet met 3,5 procent gestegen tot €38,7 miljard.

Inmiddels krijgen meer partijen interesse in supermarktvastgoed, maar groot is de markt nog altijd niet. Volgens Boissevain ligt dat voornamelijk aan het feit dat de vastgoedmarkt gedomineerd wordt door institutionele beleggers. Voor die partijen is de supermarkt een lastige markt. ‘Als ze per jaar een half miljard te besteden hebben en dat in supermarkten willen investeren, moeten ze meer dan 100 transacties doen. Daarnaast weten ze in Londen weinig van de lokale markt hier. Meppel? Slagharen? Daar hebben ze echt nog nooit van gehoord. Vorig jaar hebben we een locatie gekocht met vijf supermarkten en nog wat winkels erom heen, maar dat is echt uitzonderlijk. Normaal gesproken kopen we supermarkten één voor één. We hebben voor 500 miljoen aan supermarkten in portefeuille, maar daar zijn we ruim 10 jaar mee bezig geweest.

Nieuwe emissie

Onlangs werd binnen vier maanden een nieuwe emissie voor het Supermarkt Fonds Nederland voltekend. Hiermee werd ruim €15 miljoen binnengehaald, waarvan het grootste gedeelte al is  geïnvesteerd in nieuwe supermarkten en in verbeteren van de verhandelbaarheid. De totale waarde van het vastgoed in dit fonds bedraagt nu €108,2 miljoen. Voor de komende tijd is Annexum op zoek naar nog meer supermarktpanden, het liefst van minimaal 1.200 vierkante meter. Andere voorwaarden voor een acquisitie is dat de huur voor minstens 60 procent uit de supermarkt moet komen en dat er geen sprake is van overhuur.

Bron: Distrifood | Foodmagazine