Opinie | Hoe meer Haagse aansturing, hoe minder woningen gebouwd worden
Nederland heeft de meest gereguleerde woningmarkt ter wereld. Onze sociale huursector is met afstand de grootste en er zijn huursubsidies, NHG-garanties, hypotheekrenteaftrek, huurwaardeforfait en gedifferentieerde overdrachtsbelasting. Ondanks dit alles komen we 300.000 woningen tekort.
Onze woningmarkt werkt prima voor geluksvogels met een eigen huis of een sociale huurwoning met huursubsidie. Nieuwkomers op de huizenmarkt staan echter in de kou. Niet voor niets vormt de wooncrisis een pijnlijke voedingsbodem voor sterke gevoelens van ongelijkheid.
Het kabinet wil in tien jaar tijd 900.000 woningen bijbouwen. De minister voor Wonen maakt afspraken over flexwoningen en de bereikbaarheid van nieuwe woonwijken. Daarbij blijft onbeantwoord waar het geld vandaan moet komen.
Een gemiddelde kostprijs van €325.000 per woning betekent dat er voor de ambitie van het kabinet een slordige €300 mrd nodig is. Voor meer betaalbare huurwoningen moet zo’n € 75 mrd van woningcorporaties komen en zo’n €40 mrd van beleggers. Dat lijkt te ambitieus.
Volgens corporatiekoepel Aedes was de sociale huursector de afgelopen jaren amper winstgevend, maar duikt die door snel gestegen rentes nu structureel in het rood. Zo wordt de kans klein dat corporaties hun deel kunnen financieren.
Ook van de markt valt onder de huidige omstandigheden minder te verwachten. Sinds 2011 stopten beleggers gemiddeld € 1,7 mrd per jaar in nieuwe huurwoningen. Maar zelfs in de jaren met zeer lage rentes werd dat nooit meer dan € 3 mrd.
Nu de rentes stijgen en pensioenfondsen wereldwijd hun vastgoedbeleggingen verlagen, wordt een jaarlijks doel van € 4 mrd steeds onwaarschijnlijker. Zeker op basis van een enorme bouwambitie zou het kabinet beleggen in nieuwbouwwoningen veel aantrekkelijker en eenvoudiger moeten maken.
Zonder dwingend opgelegde woningprogrammering zouden ontwikkelaars en beleggers zelf kunnen bepalen wat het beste past bij hun markt. En zonder driedubbele belastingheffing zou veel meer Nederlands spaargeld en internationaal pensioengeld naar nieuwe woningen gaan.
Jeppe de Boer is Partner bij Annexum. Hij heeft een lange staat van dienst in Europees vastgoed, was Investment Banker bij Goldman Sachs en bekleedde senior bestuurs- en managementposities bij verschillende internationale ondernemingen. De laatste zeven jaar gaf hij leiding aan de door hem opgerichte corporate finance firma Masterdam.
