Plannen Hugo de Jonge hebben averechts effect

Het klinkt logisch: maak woningen betaalbaarder, dan krijgen meer mensen toegang tot een geschikte woning. Dat moet de gedachte van Hugo de Jonge zijn geweest toen hij met zijn nieuwe plannen voor de woningmarkt kwam. De Jonge wil de liberalisatiegrens in 2024 verhogen. Maar volgens kenners heeft dit negatieve gevolgen voor het woningaanbod, de nieuwbouw van woningen en de rol van investeerders in de woningmarkt. Zij komen met een andere oplossingsrichting.

Regulering van de middenhuur

‘Vanaf 2024 meeste huurwoningen onder de € 1000’. Dat is de titel van het nieuwsbericht van de Rijksoverheid over de reguleringsplannen van Hugo de Jonge.

De regulering moet de betaalbaarheid van huren voor middeninkomens verbeteren. De grens van de huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) komt te liggen bij 187 punten. Dat betekent dat vanaf 2024 bij nieuwe huurcontract de meeste huurwoningen onder de € 1000 gaan kosten.

Nu ligt de bovengrens van het puntensysteem op 141 punten en van de huurprijs op € 763. De hogere grens van 187 WWS-punten zorgt voor een verschuiving. Ongeveer 47% van de nu nog ongereguleerde huurwoningmarkt valt straks onder de regulering. Dit schrijft CBRE in haar rapport ‘Woningbeleggingsmarkt op historisch kantelpunt’.

Dit heeft flinke gevolgen voor de huurstroom en de waarde van de woning. In de meest extreme gevallen, zoals in Amsterdam, kan de regulering leiden tot een daling van de huurprijs met 52%. Dit heeft weer gevolgen voor de aantrekkelijkheid van de huursector voor investeerders, wat uiteindelijk een flink effect op de woningmarkt heeft.

Hugo de Jonge schat toename betaalbare huurwoningen verkeerd in

Vastgoedmarkt en Vastgoedjournaal vatten de gevolgen van de huurregulering voor de woningmarkt kort en krachtig samen:

• minder betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad;
• minder investeringsbereidheid van beleggers voor nieuwbouw;
• wachtlijsten in het nieuw te reguleren segment;
• fors stijgende huren in het nieuwe vrije huursegment.

Dit kan niet de bedoeling van Hugo de Jonge zijn geweest. Hij onderkent tenslotte het nodige evenwicht.

“Enerzijds moeten we huurders beschermen tegen te hoge huurprijzen. Anderzijds moeten we zorgen dat er bereidheid blijft om te investeren in nieuwe middenhuurwoningen.”

Toch lijkt het alsof Hugo de Jonge het mechanisme van de woningmarkt niet goed voor ogen heeft, terwijl dit niet zo heel ingewikkeld is.

Flinke huurstijging in vrije segment

Door de verwachte daling van de huurinkomsten gaan woningeigenaren heroverwegen of ze de woningen nog wel willen aanhouden voor verhuur. Verwacht wordt dat vooral particuliere en private equity investeerders zullen gaan verkopen. Hiermee verschuift een deel van de huurwoningvoorraad naar de koopwoningmarkt. Dit zorgt voor een daling van het aanbod huurwoningen met mogelijk wel 50.000 tot 100.000.

Door de terugval in het aanbod van woningen in het gereguleerde segment, moeten woningzoekenden uitwijken naar het vrije segment. Met de toenemende schaarste in het vrije segment stijgen de huurprijzen daar door marktwerking mogelijk nog verder.

Tegelijkertijd staat de betaalbaarheid en dus toegankelijkheid van koopwoningen steeds meer onder druk. Door de oplopende rente is financiering van een koopwoning steeds lastiger.

Meer weten over de woningmarkt en beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Plannen woningmarkt raken ook de nieuwbouw

Door de onzekerheid over te behalen rendementen staan veel nieuwbouwontwikkelingen ‘on hold’. Sinds de bekendmaking van de huurregulering op 19 mei 2022 is er fors minder geïnvesteerd in nieuwbouwhuurwoningen, concludeert CBRE.

Er zijn nog andere redenen voor de vertraging van de realisatie van nieuwbouwwoningen. Door de complexiteit duurt de ontwikkeling van zeventien voorgenomen grootstedelijke projecten voor woningbouw veel langer dan gedacht. De al langer bekende vertragingen door de hoge bouwkosten en tekort aan personeel komen daar nog eens bij.

Vooral de huurwoningen in het kleinere segment tot 60-70 m² zullen minder gebouwd worden. Want vooral deze woningen vallen met de nieuwe huurprijsregulering niet meer in de vrije sector. Beleggers krijgen deze financieel niet meer rond. En juist naar dit soort woningen is veel vraag vanuit starters.

Investeerders zoeken nieuwe kansen

Er zijn nog andere redenen waarom investeerders hun beleggingsstrategie heroverwegen. Zij hebben al te maken met de limiet op de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor blijven veel woningen binnen de sociale sector. Deze worden, vooral in de grote steden, beneden de markthuur verhuurd.

En dan is er nog de wettelijke begrenzing van de jaarlijkse vrije huurverhoging. Eigenaren kunnen de huurprijs van een huurwoning in het ongereguleerde segment verhogen met maximaal 1% boven de inflatie.

Het is dus niet vreemd als beleggers op zoek gaan naar nieuwe kansen. Bijvoorbeeld beleggen in alternatieve woonvormen. Zoals levensloopbestendige zorgwoningen, studentenhuisvesting of Living as a Service. Er is veel vraag naar deze woningtypen. En deze worden vaak niet geraakt door de huurprijsregulering.

Wordt duurzaamheid de redding voor huurprijsregulering?

De voorgenomen verdere huurprijsregeling waarborgt de betaalbaarheid voor zo’n 2,5% à 3% van de totale woningvoorraad. Maar het betaalbaarheidsprobleem wordt verlegd, naar boven de nieuwe liberalisatiegrens. De verwachting is dat dit tot aanzienlijke hogere huren gaat leiden in het vrije segment. Bovendien wordt nieuwbouw flink lastiger, vooral in de middeldure sector.

Een flinke heroverweging van de plannen lijkt door het politiek sentiment niet mogelijk. Toch moet er een betere balans komen tussen betaalbaarheid en investeerbaarheid.

Dat kan volgens CBRE door het verhogen van het aantal WWS-punten voor duurzame energielabels. Dit heeft verschillende effecten:

• De energiekosten worden dan ook meegenomen in de discussie over woonlasten en betaalbaarheid en niet alleen de huurkosten.
• Er komt meer ruimte voor investeerders om te investeren in duurzame nieuwbouwwoningen.
• Het is een extra stimulans voor verhuurders met niet-energiezuinige woningen om te investeren in verbeteringen.

Hierdoor groeit de huurwoningvoorraad en vlakken de huurprijzen over een tijdje vanzelf af. En meer energiezuinige of zelf energieneutrale woningen helpt de huurder met de betaalbaarheid.

Begin 2023 moet de Wet Regulering Middenhuur in consultatie gaan. Hugo de Jonge heeft dus nog tijd om deze oplossingsrichting te onderzoeken.