De 3 grootste verschillen tussen Duits en Nederlands supermarktvastgoed

Supermarkten zijn een interessante niche en verdienen de aandacht van beleggers. In de wereld van het commerciële vastgoed is supermarktvastgoed een relatief kleine deelmarkt. Maar voor de belegger die er kennis mee maakt, gaat er een fascinerende wereld open. En dan ligt het voor de hand om ook eens over de landsgrenzen heen te kijken. We hoeven niet ver om één van de sterkste economieën van Europa te vinden: ons buurland Duitsland. Wat zijn de kenmerken en krachten van supermarktvastgoed in Duitsland? En wat zijn de verschillen met Nederland?

1. Duitsland is een markt met veel discounters

Er zijn drie verschillende supermarktformules in Duitsland: discounters, reguliere supermarkten en warenhuizen. Vergeleken met Nederland is de categorie discount aanzienlijk prominenter aanwezig op de Duitse markt. In de jaren 2014-2020 bestond ruim 34% van het verkoopoppervlak voor de consumentenmarkt uit winkelmeters van discounters. Discount realiseerde in diezelfde periode jaarlijks 41,4% van de omzetten (bron: Hahn Gruppe & CBRE, Retail Real Estate Report Germany 2021).

Discounters onderscheiden zich op een aantal punten van reguliere supermarkten. Bij een discounter worden op een groter verkoopoppervlak veel verschillende producten aangeboden in een eenvoudige presentatie. Er worden relatief weinig verschillende merken aangeboden. En de merken die er staan, zijn voor een groot deel huismerken. Ten slotte vinden er regelmatig acties plaats van non-food items als computers en kleding. De vijf grootste discounters zijn Aldi Sud, Aldi Nord, Lidl, Penny en Netto.

Reguliere supermarkten voeren een breder assortiment, waardoor de consument meer keuze kan verwachten. De drie grootste reguliere supermarkten in Duitsland zijn Edeka, Kaufland en REWE. Bij een verkoopoppervlakte kleiner dan 1500 m2 spreekt men in Duitsland van een ‘Supermarkt’. Bij meer dan 1.500 m2 is het een ‘Verbrauchersmarkt’. Winkels groter dan 3.000 m2 worden ‘Selbstbedienungswarenhaus’ genoemd, een groot deel van het assortiment bestaat hier uit non-food.

2. Duitsland heeft andere trends als het aankomt op supermarkten

Wie de supermarktwereld volgt, kent ongetwijfeld het aanpassingsvermogen van deze bedrijven. Trends en nieuwe behoeften van consumenten worden snel opgepakt en onmiddellijk toegepast in nieuwe winkelconcepten. Aandacht voor vers, gezondheid, duurzaamheid en gemak bepalen de ontwikkelingen van de formules. Dat beeld zien we – net als in Nederland – ook in Duitsland. Toch verschillen de trends en ontwikkelingen in de Duitse supermarkten enigszins van de Nederlandse markt.

Zo bevinden supermarkten in Duitsland zich, anders dan in Nederland, vaker buiten de stadskernen. Dat komt met name omdat de winkels vaak over veel vierkante meters beschikken en daarom meer ruimte nodig hebben. Ook is in Duitsland de combinatie supermarkt-bakkerij gebruikelijk. Daarbij beschikt zo’n bakkerij vaak ook over zitmogelijkheden voor directe consumptie.

Ook de oorsprong van producten is voor de Duitse consument zeer belangrijk. Vandaar het enorme succes van regionale producten. De levensmiddelenindustrie speelt hierop in door uitgebreid informatie te verstrekken over de hele productieketen via geavanceerde digitale technieken.

Meer weten over beleggen in supermarktvastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninsupermarkten

3. Andere gewoontes rond beheer, vergunningen en verhuur

Tenslotte kent Duitsland ook een aantal andere gewoonten die van invloed zijn op het bezit en beheer. We noemen de belangrijkste:

• In Nederland wordt het supermarktvastgoed over het algemeen casco verhuurd. Vrijwel de gehele inrichting en alle installaties worden door de huurder aangebracht. In Duitsland wordt over het algemeen all-in verhuurd; alle installaties, het plafond en een groot deel van het interieur zijn voor rekening van de eigenaar.
• In Nederland wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd. In Duitsland gaat dat een stapje langzamer. Pas als de index met 10% is gestegen kan opnieuw worden geïndexeerd. Meestal wordt de huurverhoging afgetopt tot 50% van de index.
• In Duitsland worden vergunningen verleend op basis van vierkante meters ‘Verkaufsfläche’, oftewel verkoopgebied. Per Bundesland (deelstaat) gelden verschillende voorschriften. Bestemmingsplannen kunnen worden afgestemd op deze voorschriften. In Duitsland kan derhalve een supermarkt worden gebouwd van bijvoorbeeld 3.000 m2, waarvan slechts 1.000 m2 Verkaufsfläche is. Het overige kan dan bijvoorbeeld magazijn worden. In Nederland wordt een vergunning verstrekt op het totaal aantal vierkante meters gebouw.
• In Duitsland worden nauwelijks supermarkten verkocht met kortlopende huurovereenkomsten. Het is daar gebruikelijker dat panden verkocht worden met een nieuw langjarige overeenkomst met een huurder. Dat kunnen bijvoorbeeld overeenkomsten voor 15 jaar zijn. Er wordt dan met een zogenaamde zgn. ‘Vertragswert’ getaxeerd: de huurovereenkomst bepaalt voor een groot deel de waarde van het pand. In Nederland is het vooral de locatie die de waarde bepaalt.