‘Uitdagend’ typeert de vastgoedmarkt in 2023

De rapporten met de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in 2023 zijn inmiddels gepubliceerd. Opvallend zijn de verschillende sentimenten in deze outlooks. De verwachtingen van de vastgoedanalisten lopen uiteen. Wel zijn zij het eens dat 2023 een uitdagend jaar voor de vastgoedmarkt en de vastgoedbelegger wordt. Is er reden tot ongerustheid? Of is het beeld gematigder dan het op het eerste gezicht lijkt?

2022 is de opstap naar 2023

De economische, politieke en financiële ontwikkelingen in 2022 zijn de opstap voor de verwachtingen voor 2023. En deze ontwikkelingen waren niet mis. Hun invloed op de vastgoedmarkt was sterk, en ze zijn nog niet voorbij.

Volgens de analisten wordt de vastgoedmarkt in 2023 vooral beïnvloed door:

• de oplopende inflatie en rente;
• de toenemende kosten van financiering en daarmee de afname van de bestedingsruimte;
• beschikbaarheid van eigen geld;
• beschikbaarheid en kosten van gronden, materiaal en arbeid;
• de noodzaak tot verduurzaming.

Rabobank, Cushman & Wakefield en Colliers geven in hun outlooks weer hoe deze factoren zich verder ontwikkelen en hoe zij de vastgoedmarkt beïnvloeden in 2023.

Rabobank: geen snel herstel, maar niet somber

Rabobank zag vanaf april 2022 in alle vastgoeddeelmarkten de waardes dalen. Gemiddeld gaat het om dalingen van 10 tot 15%. Rabobank verwacht geen snel herstel, en stelt dat 2023 een uitdagend vastgoedjaar wordt. Een jaar met prijsdruk, meer nadelige fiscale regels en onzekerheid over huurders.

• De inflatie daalt, maar blijft hardnekkig hoog, met 4,2% in 2023 en 5,9% in 2024.
• De rente stijgt nog iets in de eerste helft van 2023, maar bereikt dan zijn limiet. Misschien dat de rente daarna licht daalt, maar niet veel en ook niet snel.

Door de economische stagnatie zoeken bedrijven minder snel naar nieuwe of extra ruimte. Nieuwbouw wordt daarnaast vaak gehinderd door hoge bouwkosten, een gebrek aan geschikte gronden en lokale regels. Het ligt voor de hand dat vastgoedprijzen ook in 2023 onder druk blijven staan. Een lichtpunt voor beleggers is dat hoge inflatie kan zorgen voor hogere huurinkomsten.

Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed 

Cushman & Wakefield: herstel in tweede helft 2023 door snelle anticipatie

Vastgoedmarkt analyseert het rapport van Cushman & Wakefield. Deze internationale vastgoedadviseur verwacht dat de sector sneller anticipeert op de huidige economische teruggang dan bij voorgaande crises. Hierdoor kan in de tweede helft van 2023 herstel op de vastgoedmarkt plaatsvinden.

• Positieve signalen over inflatie en rente geven zicht op stabiliteit en evenwicht in de markt vanaf het derde kwartaal van 2023.
• Kopers en verkopers vinden sneller een nieuw evenwicht in een markt die te maken zal krijgen met gemiddelde prijscorrecties tussen de 10 en 20%.

Colliers: beleggers voorzichtig door economische onzekerheid

Volgend jaar wordt er volgens prognoses van vastgoedadviseur Colliers 13,3 miljard euro in Nederlands vastgoed geïnvesteerd. Dat is ruim 1 miljard minder dan in 2020. Hiermee zet de daling voort die vanaf 2020 is ingezet. Tussen 2017 en 2020 ging het nog om bedragen boven de 20 miljard euro.

Door de hogere rente en duurdere financiering ontstaat een mismatch tussen de prijs die verkopers willen ontvangen en kopers kunnen bieden.

• Veel transacties gaan niet door of worden uitgesteld, vooral grote aankopen boven 60 miljoen euro.
• Colliers verwacht dat dit gat in de loop van 2023 wordt gedicht, wanneer verkopers de nieuwe realiteit accepteren.

Er is zeker geen crisis op de vastgoedmarkt

Ondanks waardedalingen, terughoudendheid en daling in beleggingsvolume spreekt geen enkel rapport over een huidige crisis. Rabobank licht toe dat de situatie nu niet te vergelijken is met de financiële crisis van 2008.

Toen was er een tekort aan kapitaal en vertrouwen. Ook was er geen vangnet. Partijen waren angstig om te investeren omdat de afzet onzeker was. Dit mede vanwege de vele leegstand. Zo viel de vraag weg, ontstond er overaanbod en kelderden de prijzen.

Die situatie is nu heel anders en positiever volgens Rabobank:

• De economie draait. Weliswaar op een laag pitje, maar er is geen sprake van een flinke krimp.
• Er is veel vraag naar huisvesting, de markt is (nog) geen vragersmarkt.
• Er is krapte op de markt van duurzame gebouwen van hoogwaardige kwaliteit op goede locaties.
• Historisch gezien is de rente nog altijd vrij laag.

Daarnaast hebben vastgoedbeleggers geleerd dat het beter is sneller tot prijscorrecties over te gaan tijdens een crisis. Door snel en adequaat te handelen, normaliseert de beleggingsmarkt sneller. Dit geeft vertrouwen en daarom verwacht Jeroen Lokerse, CEO van Cushman & Wakefield Nederland, dan ook een herstel in kwartaal drie en vier van 2023.

Ook Rabobank verwacht dat, ondanks dat de vastgoedprijzen onder druk staan, de vraag van investeerders aanhoudt. Al zal dit wel op een lager niveau zijn.

Dé uitdaging in 2023

De oplopende rente en inflatie, toenemende regelgeving en schaarste zijn flinke uitdagingen voor 2023. Toch is het algemene beeld voor 2023 niet al te somber. Dat komt vooral door de goede conditie van de vastgoedmarkt. Er staat een sterke basis. En beleggers hebben geleerd van eerdere periodes waarin het minder ging.

Is er dan nog een andere, grotere uitdaging voor 2023? Volgens Rabobank wel, namelijk de verduurzaming. Dit is niet alleen meer een vrijwillige, ideologische of door de overheid opgelegde opgave. Door de hoge energielasten is het ook een financiële noodzaak.

Op nog grotere schaal moet er nog meer geïnvesteerd worden in isolatie en zuinigere technieken. Ook moet er nog meer geïnnoveerd en geëxperimenteerd worden met nieuwe materialen, installaties en productieprocessen. Volume en continuïteit zijn cruciaal om tekorten terug te dingen. En innovatie is nodig voor de overgang naar de circulaire economie.

Inmiddels wordt duurzaamheid al meer en meer vertaald in de vastgoedwaarde. En dit verder uitbouwen is misschien wel de grootste uitdaging voor 2023.