De WOZ-cap: hoop of vrees?

De invoering van WOZ-cap per 1 mei a.s. lijkt nu toch echt een feit. Maar de argumenten voor en tegen gaan nog steeds over en weer. Uit de praktijk moet straks blijken of het de problematiek van beschikbare betaalbare woningen wel of niet oplost. En dat is geen geringe gok, omdat de gevolgen voor zowel (ver)huurders als beleggers groot kunnen zijn.

Beleggen met de WOZ en WWS sinds 2015

Per 1 mei a.s. mag de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetellen in de bepaling van de huurprijs. Zo feitelijk presenteert de Rijksoverheid de invoering van de maatregel voor huurregulering onder kabinet-Rutte III. Reden voor invoering van de maatregel zijn de hoge huurprijzen. In gebieden met een groot woningtekort stijgen de huren zó sterk, dat ze voor veel mensen onbetaalbaar zijn. Daarom wordt de WOZ-waarde minder bepalend in de huurprijsvaststelling.

In 2015 voerde kabinet-Rutte II de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS) in, meldt Vastgoedjournaal. Hiermee moesten de huurprijzen in het sociale huursegment beter aansluiten op de huurprijzen in de vrije sector. Dit gaf beleggers de ruimte om de huurprijzen meer in overeenstemming te brengen met de markthuurwaarde van hun vastgoed. De WOZ-cap perkt deze ruimte weer in. Met de nodige gevolgen voor beleggers en (ver)huurders.

Politiek rekent op meer betaalbare woningen

De Rijksoverheid presenteert de volgende cijfers over het effect van de WOZ-cap:

• Er blijven ongeveer 23.000 woningen beschikbaar voor de sociale woningvoorraad.
• Er komen ongeveer 15.000 woningen met een hoge huur terug in de sociale sector.

In de praktijk heeft de maatregel vooral invloed op de huurprijsbepaling van woningen met 142 punten of meer. Vanaf dit aantal punten vallen woningen in de vrije of geliberaliseerde sector.

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge is stellig:

“Deze maatregel zorgt ervoor dat sociale huurwoningen ook echt sociale huurwoningen blijven. Zo maken mensen en gezinnen met een laag inkomen meer kans op een betaalbaar huis.”

Er zijn enkele uitzonderingen waar de WOZ-cap niet voor geldt. De Woonbond zet deze op een rij:

• Woningen met minder dan 142 punten volgens het WWS.
• Woningen met een WOZ-waarde lager dan 55.888 euro (tot 1 juli 20222) of 61.198 euro (per 1 juli 2022).
• Kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht.
• Woningen bedoeld voor liberalisatie (oplevering in 2015 t/m 2019 met minimaal 110 punten voor niet-WOZ onderdelen).

De politiek staat niet alleen. Ook Aedes, de vereniging van woningcorporaties, begrijpt het doel van de maatregel. Het voorkomt dat de WOZ-waarde de toegestane huurprijs te veel beïnvloedt. En het voorkomt dat sociale huurwoningen in de niet-gereguleerde huurmarkt terechtkomen door de WOZ-waarde. Aedes is wel ontevreden over het tijdstip van de invoering. Dit valt precies in de periode waarin de corporaties hun jaarlijkse huurverhogingen voorbereiden.

Beleggers voorspellen vergroting van het probleem

Voor huurders die al een woning in de sociale sector huren kan de huur lager uitvallen. Ook voor nieuwe huurders in de vrije sector kan de maatregel effect hebben. Volgens de vereniging van institutionele beleggers IVBN raakt de huurregulering professionele verhuurders veel te hard in hun huidige en toekomstige exploitatiemogelijkheden. En grijpt het te diep in op het eigendomsrecht.

Verhuurders kunnen te maken krijgen met directe huurverlagingen en indirecte huurverlagingen na mutatie van de huurder. Ook kunnen al geliberaliseerde huurwoningen terugvallen tot onder de liberalisatiegrens. Daarbij wordt vervolgens de verhuurderheffing verschuldigd.

Deze effecten leiden tot waardedalingen van vastgoed en hebben diverse gevolgen ten aanzien van beleggen:

• Investeringen in de nieuwbouw en in bestaande huurwoningen nemen af.
• Investeren in de verduurzaming van huurwoningen wordt belemmerd.
• Huurwoningen worden verkocht of samengevoegd.

Huurwoningen van professionele en particuliere verhuurders die fors geraakt worden door de WOZ-cap zullen worden verkocht of samengevoegd. Hierdoor blijven er minder betaalbare huurwoningen over.

Dit geldt ook voor het middensegment, waarin de tekorten al zo groot zijn. Vastgoedbelang wees al in de zomer van 2020 op de gevolgen hiervan. Niet alleen de krapte op de woningmarkt neemt toe, maar ook de doorstroming op de woningmarkt wordt afgeremd.

Eerder al pleitte de IVBN voor aanpassingen, als de WOZ-cap een feit zou worden:

• Verhogen van het percentage van de WOZ-cap van 33% naar 45% in Amsterdam en naar 40% in de andere G5-gemeenten.
• Voorkomen van het terugvallen van geliberaliseerde huurwoningen naar gereguleerd.
• Modernisering van het WWS op enkele punten.

Hier heeft de politiek geen gehoor aan gegeven.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Veelzijdig instrument of veelkoppig monster?

De beperking van de invloed van de WOZ-waarde op huurprijzen zal hoe dan ook gevolgen hebben. Voor de woningmarkt als geheel en voor zowel de huurders als verhuurders. Maar zelfs kort voor de invoering van de maatregel is er veel onzekerheid over het effect van de WOZ-cap. De gevolgen kunnen geheel tegenovergesteld zijn van het beoogde effect. En zou de problematiek op de woningmarkt zelfs kunnen vergroten. Er zit weinig anders op dan voorlopig maar het beste van het besluit van het kabinet hopen.