‘Hoger rendement door huurwoningen te kopen die we vervolgens uitponden’
Eerder deze week maakten wij de aankoop van De Kluiz in Huizen bekend. Naar aanleiding daarvan sprak Jeppe de Boer, partner bij Annexum, met Vastgoed Journaal over deze transactie. Het volledige interview leest u hieronder.
Dit artikel is geschreven door Vastgoed Journaal
Waar Annexum altijd vastgoed langjarig in portefeuille hield, gaat de fondsenaanbieder nu ook een uitpondstrategie hanteren en koopt het woningen aan om vervolgens uit te ponden. Jeppe de Boer van Annexum tegen VJ: ‘Door de fiscale maatregelen moet het rendement van de particuliere belegger omhoog. Door ook uit te ponden kunnen we in onze fondsen meer waarde creëren.’
Een eerste aankoop ten behoeve van die uitpondstrategie heeft Annexum inmiddels gemeld. In Huizen heeft Annexum appartementencomplex De Kluiz gekocht, bestaande uit 34 appartementen in het middensegment. Momenteel is zo’n 90 procent ervan verhuurd. Het complex ligt in Bovenwijk, een populaire plek in de Gooise gemeente Huizen, en verkeert in uitstekende staat van onderhoud. Annexum kocht het complex van een Nederlandse particuliere belegger.
Jeppe de Boer, partner bij Annnexum: ‘Het businessplan voor deze aankoop is gericht op de verkoop van afzonderlijke, vrijgekomen appartementen. De Kluiz is een courant object op een toplocatie en leent zich daar goed voor.’
Annexum heeft altijd het beleid gehad vastgoed, dus ook woningen, langjarig vast te houden. Nu gaat de fondsenaanbieder voor de woningfondsen de strategie hanteren dat ze ook gaan uitponden. De Boer: ‘Door de marktwaarde te verzilveren door de woningen leeg te verkopen aan particulieren die er zelf gaan wonen, kunnen we het rendement verbeteren. Koopprijzen voor woningen zijn immers hoog doordat die markt nog altijd fiscaal gestimuleerd wordt terwijl de huurwoningmarkt nu juist fiscaal wordt gediscrimineerd.’
Volgens De Boer zijn het niet de maatregelen ten aanzien van de middenhuur waar Annexum last van heeft: ‘De woningen in onze fondsen staan niet in de centra van de grote steden, maar in plaatsen als Hoofddorp, Zoetermeer en Nieuwegein. Daar ligt de markthuur sowieso al op het niveau van de middenhuur.’ De beleggers in de woningfondsen geven aan vooral last te hebben van de maatregelen in box 3. De Boer: ‘Als je een forfaitair rendement geacht wordt te maken van 6 procent in 2024 en je maakt maar 4, dan is er een probleem. En als dat zou stijgen naar 8 procent zoals staatssecretaris Van Oostbruggen wil, dan is er nog een groter probleem. Wij hebben niet om deze maatregelen gevraagd, maar moeten daar natuurlijk wel iets mee.’
Annexum ziet een uitstroom uit zijn woningfondsen, hoewel niet extreem, zegt De Boer. De gesloten fondsen van Annexum hebben een einddatum waarop het vastgoed sowieso van de hand wordt gedaan. De uitpondstrategie geldt voor alle woningfondsen van Annexum, ook voor het open-end fonds waar beleggers maandelijks in en uit kunnen stappen. Het appartementencomplex in Huizen zal aan dit fonds worden toegevoegd. De Boer: ‘Dit fonds, dat nu een omvang heeft van zo’n 50 miljoen euro, gaat zich overigens niet alleen richten op uitponden. Langjarig verhuren blijft er een onderdeel van, maar zal bijvoorbeeld ook worden aangevuld met studentenwoningen. Soms zien we daar kansen als er nog ruimte is om de huren te verhogen.’ Voordeel van het open-end fonds is dat beleggers bij het in- en uitstappen, in tegenstelling tot direct vastgoed in bezit hebben, verlost zijn van de overdrachtsbelasting.
Rond box 3 duren de discussies nog altijd voort, is het voor een belegger handig om op een eventueel gunstigere uitkomst te wachten? De Boer: ‘De Tweede Kamer lijkt het nu in elk geval beter te gaan snappen. Maar beleggers houden niet van onzekerheid, dus daarop wachten zullen ze niet.’ Ziet De Boer dan dat uitstappende beleggers richting het commerciële vastgoed gaan waar er in elk geval geen regelgeving ten aanzien van de huren is? De Boer: ‘De instroom in ons supermarktfonds is goed, maar directe overstappers van een woningfonds naar het supermarktfonds registreren we niet. Maar het is waar, de rendementen op supermarkten zijn hoger en de huren stijgen mee met inflatie en bieden op die manier tenminste een inflatiebescherming.’
_____________________________________________________________________________________
Bent u benieuwd naar de kansen van uitponden als beleggingsstrategie? Ontdek alles op onze uitgebreide informatiepagina.
