Beleggen in zorgwoningen: vanzelfsprekend?
In de cijfers over het woningtekort worden alle type woningen op een hoop gegooid. Maar daarbinnen zijn duidelijke doelgroepen te onderscheiden. Eén van deze groepen zijn de ouderen of senioren. Hoe groot is het probleem van woningnood voor deze groep? En hoe staat het met de belangstelling van beleggers voor deze sector?
Seniorenwoningen zijn substantieel deel van totale woningbouwopgave
Tussen 2020-2035 moeten 1,1 miljoen woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Het aantal te bouwen woningen ligt nog iets hoger vanwege vervanging van te slopen woningen. Dit staat in de Nationale Omgevingsvisie van de Rijksoverheid.
Voor senioren zijn er tot 2040 zijn er maar liefst 400.000 extra woningen nodig. Dit blijkt uit onderzoek van Capital Value en ABF Research. Deze prognose loopt weliswaar vijf jaar langer dan die van de Rijksoverheid, maar duidelijk is dat seniorenwoningen een flink deel innemen van de totale woningbouwopgave. En dit is niet verwonderlijk. Rabobank meldt dat volgens cijfers van het CBS in 2019 28 procent van alle huishoudens een ‘ouderenhuishouden’ (65 plus) was.
Het probleem speelt niet alleen in de toekomst. Er zijn nu al 80.000 te weinig ouderenwoningen. En 61.000 65-plussers wonen op dit moment in een ongeschikte woning. Dit concludeert Cees van Boven, bestuursvoorzitter bij Woonzorg Nederland in VastgoedJournaal.
Vraag stijgt door vergrijzing en overheidsbeleid
De belangrijkste oorzaak van de grote vraag naar seniorenwoningen is de groeiende en tegelijk vergrijzende bevolking. Relatief groeit het aantal ouderen in Nederland sneller dan de totale bevolking.
Het overheidsbeleid versterkt de vraag naar seniorenwoningen. Het stimuleert levenslang zelfstandig wonen en de scheiding van wonen en zorg (Vastgoedmarkt). Elektronische toepassingen in huis (domotica) gericht op zelfredzaamheid maken dit steeds meer mogelijk.
Tot slot hebben ouderen ook zelf de wens om langer thuis te blijven wonen, zegt zorgvastgoed expert René Talboo. “Als het thuis niet meer zelfstandig lukt, zoeken ze naar tussenvormen tussen thuis en verpleeghuis. Het leidt tot allerlei vernieuwende woonconcepten met de focus op ontmoeting en beleving”.
Te weinig zorgwoningen is één probleem. Een ander knelpunt is dat de kwaliteit van de bestaande voorraad seniorenwoningen niet aansluit bij de huidige vraag. Hier ligt een grote herontwikkelingsopgave.
Niet verwonderlijk dat dit type vastgoed daarom meer aandacht verdient en krijgt. Maar daarmee is het probleem nog niet opgelost.
Beleggers willen meedenken en investeren
De groeiende belangstelling voor zorgvastgoed blijkt uit toenemende investeringsvolume in deze sector. Er werd in 2020 voor bijna 1 miljard euro in zorgvastgoed geïnvesteerd. Dit legt net iets onder de 1,2 miljard in het recordjaar 2019. Dit is een verdubbeling sinds 2013 concludeert Syntrys.
De belangstelling voor deze sector blijkt ook uit actieve opstelling van de IVBN Zorgvastgoedfondsen. Eerder deze maand overhandigden zij hun aanbevelingen over zorgvastgoed aan demissionair minister Ollongren.
De beleggers pleiten voor meer stimulering in plaats van regulering door de overheid. Ook adviseren zij om beleggers al in het beginstadium in het proces mee te nemen. En tot slot dringen zij aan meer bouwlocaties voor zorgvastgoed beschikbaar te stellen.
Er is vanuit beleggers meer dan vier miljard euro beschikbaar om te investeren in zorgvastgoed, maar er zijn te weinig projecten waardoor het transactievolume op de zorg vastgoedbeleggingsmarkt stagneert.
Manon Kuipers van Capital Value licht toe waarom zorgvastgoed een interessante asset-categorie voor beleggers is. “Het rendement-risicoprofiel is gunstig. De vraag naar zorgvastgoed vanuit gebruikers overstijgt het aanbod, waardoor het leegstandsrisico laag is. De bruto aanvangsrendementen voor nieuwbouw woonzorgproducten en seniorenwoningen op goede locaties liggen op circa 4,5 procent.”
Meer weten over beleggen in zorgvastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninzorgvastgoed
Locaties en nieuwe woonconcepten zijn nodig
Meer partijen wijzen op het tekort aan locaties. Volgens Aart Cooiman van Rabobank speelt de begroting van gemeenten hierin een rol. Bij verkoop van grond kunnen gemeenten ook de maatschappelijke baten meerekenen. Er is dan sprake van een optimale opbrengst in plaats van een hoogste opbrengst.
Ook beleggers kunnen naast het financieel rendement geïnteresseerd zijn in het maatschappelijk rendement van zorgvastgoed.
Een groot deel van het bestaande zorgvastgoed is verouderd. Sloop en nieuwbouw of transformatie van bestaand zorgvastgoed is dan ook nodig. Dit type vastgoed staat vaak op goede locaties. En biedt daarom kansen voor extra zorgwoningen.
Bij zorgwoningen gaat het niet alleen om nieuwe, maar ook om verschillende woonconcepten. Senioren hebben ook behoefte aan keuze.
Roel van de Bilt, directeur Rabobank Real Estate Finance bevestigt dat een ‘one size fits all’-aanpak niet meer opgaat. ‘De trend is meer kleinschaligheid en meer verscheidenheid aan woonzorgvormen. Een goed voorbeeld zijn de Caring communities. Dit zijn nieuwe concepten waarbij starters en senioren naast elkaar wonen, en ook deels voor elkaar zorgen.
Doen wat kan: bestaand verouderd zorgvastgoed aanpakken
De markt voor ouderenhuisvesting groeit door vergrijzing en overheidsingrijpen. Langer leven en langer thuis wonen vraagt om meer zorgwoningen waarin ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit type woningen is, net als de ’reguliere’ woningmarkt, een interessante beleggingscategorie voor beleggers. Het beleggingsvolume groeit en er is geld beschikbaar om te investeren. De beschikbaarheid van locaties is een groot obstakel. Herontwikkeling van bestaand verouderd vastgoed biedt de mogelijkheid om toch te werken aan de opgave die er ligt.
