Zorgvastgoed: grote oplossingen voor grote uitdagingen

Een toenemend tekort aan woningen voor ouderen, verouderd vastgoed, beperkte budgetten, personeelstekort en vereenzaming van senioren. De uitdagingen in de zorgsector zijn groot. En daar komt ook nog de verduurzaming bij. Zo moet de zorgvastgoedsector ‘Paris Proof’ zijn in 2050. Is er een vastgoedstrategie die al deze uitdagingen aankan? En ligt hier een rol voor beleggers?

Dubbele opgave voor de zorgvastgoedsector

Tussen nu en 2050 zijn er 1,3 miljoen extra woningen nodig om de groeiende bevolking te huisvesten. Een derde van deze nieuwe woningen moet geschikt zijn voor ouderen. Dat komt neer op 433.000 ouderenwoningen. Dit concludeert CBRE in haar sectorrapport Zorgvastgoed van augustus 2022.

Naast de forse uitbreiding van het aanbod, moet de bestaande gebouwde omgeving verduurzamen. Want ook zorgvastgoed moet in 2050, net als andere gebouwtypen, volledig energieneutraal zijn. De energielabels laten zien dat de zorgvastgoedsector een relatief slechte duurzaamheidsscore heeft. Dit geldt vooral voor de verpleeg- en verzorgingshuizen.

De zorgvastgoedsector staat dan ook voor een dubbele opgave: uitbreiden en verduurzamen. Maar met het huidige tempo worden beide uitdagingen niet gehaald. Het moet dus anders: rigoureuzer, grootser en misschien wel dwingender volgens CBRE.

Zorgwoningen voor ‘blijvers’, ‘moeters’ en ‘kiezers’

Steeds meer ouderen blijven zo lang mogelijk zelfstandig in hun woning wonen, zowel zonder als met thuiszorg. Dit zijn de zogenaamde ‘blijvers’. Deze groep wordt steeds groter, vooral omdat de overheid zelfstandig blijven wonen aanspoort.

Ouderen die om gezondheidsredenen niet meer thuis kunnen blijven wonen zijn de zogenaamde ‘moeters’. Zij moeten naar een zorgwoning verhuizen met 24 uur per dag zorg. De overheid wil dit niet meer intramuraal financieren, zoals in het verleden. Daarom zijn ook voor deze groep extramurale zorgwoningen nodig.

Tot slot is er nog de groep ‘kiezers’. Dit zijn senioren die bewust kiezen om te verhuizen. Dit kan bijvoorbeeld naar een aangepaste gewone woning zijn. Of een woning waar zorg op afroep beschikbaar is, door een contract met een zorgorganisatie.

Meer dan de helft van de ‘blijvers’ kan in een levensloopbestendige (LLB-)woningen wonen. Dit kunnen gewone woningen zijn, versnipperd door de wijk. Met enkele kleine aanpassingen wonen ouderen hier makkelijker en veiliger. De overheid richt zich onder andere op deze verspreide LLB-woningen. Maar bij deze woningen, verspreid door de wijk, speelt het probleem van eenzaamheid. Daarom zijn zij niet voor iedereen de beste oplossing.

Een aantrekkelijk alternatief voor deze groep senioren is clustering van zorgwoningen in de wijk, met aandacht voor welzijn, faciliteiten en services.

Doorstroming op de woningmarkt door ‘blijvers’ keuze te geven

De toekomstige ouderen wonen nu vooral in ruime koopwoningen. Of zij ‘blijvers’ blijven of ‘kiezers’ worden hangt af van de kwaliteit van het aanbod.

Door voor deze groep kwalitatief hoogstaande, levensloopbestendige huizen te bouwen, kan de verhuisketen op gang komen. Dit zorgt voor beweging op de woningmarkt. En zo krijgen starters en jonge huishoudens de kans om door te stromen naar een passende woning.

ABN Amro bracht begin dit jaar een sectorrapport over zorgvastgoed uit. Hierin stelt zij dat voldoende geschikte ouderenwoningen diverse problemen tegelijk oplost:

• De doorstroming in de woningmarkt komt op gang.
• De oudere komt in een passende woning terecht en kan daardoor overmatig beroep op zorg uitstellen. Dit is prettiger voor de oudere.
• Dit vermindert de druk op de zorgsector. En leidt tot een geringere stijging van de kosten.

Bouwen voor de nieuwe groep ouderen is goed mogelijk. Want deze nieuwe groep ouderen is vermogender dan de huidige. Er is dus een markt voor zorgwoningen in het midden- en hogere segment. Een markt voor aantrekkelijke, moderne zorgwoningen met een groot voorzieningen- en serviceniveau.

En dit schept kansen voor een ander type eigenaar, zoals (institutionele) beleggers. Deze bewegen zich steeds meer op de markt van zorgwoningen, vaak als nieuwe partner van zorgorganisaties.

Meer weten over beleggen in zorgvastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninzorgvastgoed

Nieuwbouw en verduurzaming brengen beleggers en zorginstellingen bij elkaar

Capital Value bevestigt dit. De interesse vanuit beleggers in de zorgvastgoedmarkt is ongekend groot. Het transactievolume is sinds 2018 op jaarbasis stabiel en ligt rond de 1 miljard euro. In het eerste halfjaar van 2022 kwam het transactievolume al boven de 500 miljoen euro uit.

Voor de komende drie jaar hebben beleggers ongeveer 7,5 miljard euro beschikbaar voor investeringen in zorgvastgoed. Maar jaarlijks zijn er slechts voor ongeveer 1 miljard euro aan investeringskansen. Er is dan ook een hoge investeringsdruk onder beleggers.

In de eerste helft van dit jaar verkochten zorginstellingen vaker vastgoed dan in dezelfde periode vorig jaar. Dit komt onder andere door de verduurzamingsopgave. De verwachting is dat zorginstellingen en beleggers de komende jaren intensiever zullen gaan samenwerken. Dit om invulling te geven aan de verduurzamingsopgave en aan de tekorten in de zorgvastgoedsector.

Een stevige aanpak is onvermijdelijk

Dit concludeert CBRE in haar rapport. Zij pleit voor een gecombineerde oplossing voor de zorgvastgoedsector.

1. Verdichting en clustering van zorgwoningen op bestaande locaties met een mix van functies. Zo komt er meer aanbod en ouderen kunnen op deze locaties blijven wonen. Clustering zorgt ook voor sociale cohesie, een betere gezondheid en efficiëntere zorg.
2. Sloop- en nieuwbouw van panden is de meest efficiënte manier om te verduurzamen in de zorgsector. Want het vastgoed in deze sector is relatief verouderd.
3. Gemeenten moeten een jaarlijks streefgetal voor zorgwoningen hanteren, zowel in hun planvoorraad als in hun gereedgemelde woningen. Dit streefgetal zou rond de 30% moeten liggen. Zo wordt vastgoedsturing een effectief middel om dienstverlening in de zorg efficiënter te maken, en daarmee aantrekkelijker.

De belangrijkste conclusie is misschien wel dat de zorgvastgoedsector al lang geen aangelegenheid voor alleen de overheid is. Gemeenten, zorgorganisaties, woningcorporaties, projectontwikkelaars en beleggers moeten de handen ineen slaan. De eerste stappen zijn gezet. Het wachten is op de vast en zeker waardevolle ‘lessons learned’.