Risico’s bij het beleggen in vastgoed

Beleggen in vastgoed brengt risico’s met zich mee. Als deze risico’s zich voordoen kan dat een negatieve invloed hebben op het rendement. De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen. Daarnaast kunnen risico’s elkaar versterken. Het risico bestaat dat u minder terugkrijgt dan u hebt ingelegd of dat zelfs de gehele inleg verloren gaat. Het is belangrijk om zelf te bepalen of een belegging in vastgoed bij u past.

Wij zetten hieronder de meest voorkomende risico’s bij beleggen in supermarktvastgoed en woningen op een rij. De focus ligt op indirecte beleggingen, dus via een fonds. Het gaat hierbij om een beschrijving van de risico’s in algemene zin. Deze beschrijving is uitsluitend informatief en beoogt niet volledig te zijn.

Als u overweegt om deel te nemen in een door Annexum beheerd fonds, worden de risico’s die specifiek van toepassing zijn op dat fonds beschreven in een prospectus dat op de website van Annexum wordt gepubliceerd. Beleggers wordt aangeraden om het prospectus van een emissie te lezen om de kansen en materiële risico’s zorgvuldig af te kunnen wegen zodat een afgewogen beleggingsbeslissing kan worden genomen.

Risico’s bij beleggen in vastgoed

De risico’s kunnen onderverdeeld worden in de volgende categorieën:
1. Marktrisico’s
2. Risico’s met betrekking tot het vastgoed
3. Risico’s met betrekking tot de financiering
4. Risico’s met betrekking tot de participaties
5. Risico’s met betrekking tot het vastgoedfonds

1.Marktrisico’s
– Risico waardedaling vastgoed
De marktwaarde van het vastgoed is in hoge mate afhankelijk van de huidige en toekomstige marktomstandigheden op de beleggingsmarkt voor supermarkt- of woningvastgoed, de beschikbaarheid van financiering, het vertrouwen van beleggers in supermarkt- of woningvastgoed, perioden van uitzonderlijke marktomstandigheden of grote onrust op de vastgoedbeleggingsmarkt en/of de (macro-) economische ontwikkelingen in Nederland. Een waardedaling van het vastgoed heeft een daling van de handelswaarde van de participaties tot gevolg. Dit komt omdat een vastgoedfonds bij het vaststellen van de handelswaarde het verschil tussen de activa en de schulden van het vastgoedfonds als uitgangspunt hanteert. Als de waarde van het vastgoed daalt, daalt ook de handelswaarde. Indien het vastgoed deels gefinancierd is met vreemd vermogen werken negatieve waardeontwikkelingen van het vastgoed versterkt door in de handelswaarde.

– Inflatierisico
De ontwikkeling van de huuropbrengsten is mede afhankelijk van de inflatie. De inflatie zorgt door middel van de indexatieclausule in de huurcontracten voor hogere huuropbrengsten. Het risico bestaat dat de inflatie zich zal bewegen onder het verwachte niveau. Hierdoor stijgen de huuropbrengsten minder snel en vallen deze lager uit dan verwacht. Dit gaat ten koste van het direct beleggingsrendement. De hoogte van de inflatie heeft ook gevolgen voor het kostenniveau. Over het algemeen zullen de kosten stijgen bij een hogere inflatie. Het risico bestaat dat de kosten hoger zullen uitvallen als gevolg van de inflatie.

2.Risico’s met betrekking tot het vastgoed

– Verhuur- en leegstandsrisico
De mogelijkheid bestaat dat één of meerdere huurcontracten met betrekking tot ruimte in het vastgoed niet zullen worden verlengd. Bij woningvastgoed geldt bovendien dat huurders hun huurcontract kunnen opzeggen. In dat geval dient een nieuwe huurder gezocht te worden. Hier kan enige tijd mee gepaard gaan. In zo’n periode worden geen huurinkomsten gerealiseerd in de desbetreffende ruimte. Het risico bestaat dat in een nieuw huurcontract, als gevolg van een veranderende markt, een lagere huurprijs wordt opgenomen dan in de huidige huurcontracten. Indien de huurinkomsten lager uitvallen dan verwacht gaat dit ten koste van het direct beleggingsrendement. Aanvulling voor supermarktvastgoed: De supermarktbranche bevindt zich ook al enkele jaren in een consolidatieslag. Daardoor vermindert het aantal supermarktketens. Hierdoor zou in de toekomst verminderde concurrentie kunnen ontstaan op de verhuurmarkt, met als risico dat huurprijzen onder druk komen te staan. Daarnaast wordt het supermarktlandschap reeds jaren gekenmerkt door een trend van schaalvergroting. Het risico bestaat dat bepaalde (te kleine) supermarktlocaties op termijn minder interessant worden waardoor de huurprijs die gerealiseerd kan worden verminderd.

– Huurprijsherzieningsrisico
Huurinkomsten kunnen ook gedurende de looptijd van een huurcontract teruglopen. Het Nederlands huurrecht biedt zowel de huurder als de verhuurder van winkelruimte (zoals supermarkten) de mogelijkheid om na afloop van de initiële huurperiode, dan wel na verloop van vijf jaren, een huurprijsherzieningsprocedure te starten. Dit houdt in dat via de rechter een bijstelling van de contractuele huurprijs naar het niveau van de markthuurprijs kan worden gevorderd. Daarbij kijkt de rechter dan naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de vordering. Als zich een neerwaartse trend aftekent voor huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte, dan bestaat het risico dat de huurder erin slaagt om een neerwaartse huurprijsherziening af te dwingen. Met als gevolg dat de huuropbrengsten, en daarmee het direct beleggingsrendement, dalen.

– Tegenpartij / Debiteurenrisico
Het risico bestaat dat een partij waarmee een vastgoedfonds samenwerkt niet (tijdig) aan haar verplichtingen zal voldoen. Hierbij kan worden gedacht aan een huurder die niet (volledig) aan haar betalingsverplichting van de huur zal voldoen. De mogelijkheden van huurders om aan hun betalingen te voldoen worden mede ingegeven door hun financiële positie. Aanvulling supermarktvastgoed: De financiële positie en winstgevendheid van een supermarkt is onder meer afhankelijk van het aantal inwoners van het verzorgingsgebied en de aanwezigheid van concurrerende supermarkten. Het risico bestaat dat een verzorgingsgebied kleiner wordt, of dat een concurrerende supermarkt zich vestigt in het verzorgingsgebied. Ook bestaat het risico dat er door een toename van online aanbieders voor dagelijkse boodschappen minder consumenten naar de fysieke supermarkten zullen gaan, of consumenten daar minder zullen uitgeven.

– Risico verslechtering risico/rendementsverhouding beleggingsportefeuille door aan- en verkopen
Het risico bestaat dat, ondanks de beoogde diversificatie van huurders, de toekomstige beleggingsportefeuille van een fonds van mindere kwaliteit is doordat vastgoedobjecten van mindere kwaliteit aan de portefeuille worden toegevoegd of vastgoedobjecten van betere kwaliteit worden verkocht. Hierdoor kan de beleggingsportefeuille minder renderend worden of kunnen de risico’s of kosten die gepaard gaan met de beleggingen toenemen, met negatieve gevolgen voor het direct beleggingsrendement of het indirect beleggingsrendement.

– Concentratierisico
Supermarktfondsen beleggen (meestal) voornamelijk in supermarktvastgoed en woningfondsen in woningobjecten. Hieruit vloeit een bepaalde concentratie voort. Bij een concentratie van de beleggingen is zowel de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille als het rendement afhankelijk van een beperkt aantal factoren. Door deze concentratie is het vastgoedfonds gevoelig voor ontwikkelingen in de (lokale) vastgoed- en verhuurmarkt in met name de supermarktbranche danwel woningen.

– Risico onverzekerbare schade
Een risico vormt het tenietgaan van het vastgoed door externe factoren, zoals: brand, ontploffing, terroristische aanslag of natuurgeweld. Bij het tenietgaan van het vastgoed kan deze niet voor de beoogde waarde worden verkocht en zal het vastgoed bovendien geen huurinkomsten genereren. Bij opstal- en aansprakelijkheidsverzekeringen zijn bepaalde risico’s, zoals bijvoorbeeld schade ten gevolge van natuurrampen of terroristische aanslagen, niet verzekerd. Indien zich een schadevoorval voordoet dat niet verzekerd is, zal dat leiden tot onvoorziene kosten wat een negatief effect zal hebben op het rendement.

3. Risico’s met betrekking tot de financiering
– Hefboomrisico
Het vastgoed wordt veelal gedeeltelijk met vreemd vermogen gefinancierd. Hierdoor werken waardemutaties van het vastgoed versterkt door in de waarde van een participatie. Zolang de rentelasten lager zijn dan het exploitatieresultaat is er sprake van een zogenaamde positieve hefboom. Dit betekent dat de financiering met vreemd vermogen het rendement op eigen vermogen verhoogt met als gevolg een hoger rendement voor de participant. Hier tegenover staat dat indien de financieringsrente stijgt of de inkomsten van het vastgoed afnemen, deze hefboomwerking kan verminderen en zelfs kan omslaan. Ook bestaat het risico dat indien de maximale hefboomfinanciering wijzigt er nog een groter negatief effect op het rendement zal ontstaan ingeval van een daling van de waarde van het vastgoed. Dit betekent dat een groter deel van het exploitatieresultaat, of zelfs het gehele exploitatieresultaat, moet worden uitgeven aan rentelasten. Het rendement dat dan resteert loopt in dat geval harder terug dan het rendement op het totaal vermogen van het vastgoedfonds, of ontbreekt zelfs geheel.

– Risico dat convenanten worden doorbroken
Een financiering kan een aantal financiële convenanten bevatten. Bijvoorbeeld het LTV-convenant, het Debt Service Cover convenant en het WAULT-convenant.
Het Loan to Value convenant houdt in dat de uitstaande hoofdsom maximaal een vooraf afgesproken deel van de marktwaarde van het gefinancierde vastgoed mag bedragen. Het Debt Service Cover (DSC) houdt in dat de geprojecteerde netto huurinkomsten afgezet worden tegen de geprojecteerde financieringsuitgaven over een periode van 12 maanden. De Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT) is de gewogen gemiddelde resterende huurtermijn van de huurovereenkomsten uitgedrukt in jaren. Indien het vastgoedfonds niet voldoet aan de verplichtingen die voortvloeien uit een financieringsconvenant, is het vastgoedfonds in verzuim en wordt de financiering opeisbaar.

– Executierisico
Indien een vastgoedfonds niet voldoet aan haar verplichtingen die voortvloeien uit een financiering (waaronder de convenanten), bestaat het risico dat de financier invorderingsmaatregelen jegens het vastgoedfonds instelt, waaronder uitwinning van het hypotheekrecht gevestigd op de door haar gefinancierde vastgoedobjecten. Dit betekent dat de financier deze vastgoedobjecten zal verkopen en de verkoopopbrengst zal gebruiken voor aflossing van haar schuld. In het geval dat het vastgoed door de financier wordt verkocht, zal het vastgoedfonds met betrekking tot het betreffende vastgoed geen huuropbrengsten meer ontvangen. Daardoor zal het direct beleggingsrendement lager zijn dan verwacht of zelfs geheel ontbreken. Ingeval vastgoed door de financier wordt verkocht tegen een prijs die lager is dan de boekwaarde dan heeft dit een negatieve invloed op de handelswaarde van een participatie. Als het vastgoed wordt verkocht voor een prijs die niet hoger is dan de uitstaande hoofdsom van de financiering dan is een participant zijn gehele inleg kwijt. De kans dat vastgoed wordt verkocht tegen een waarde die lager is dan de boekwaarde is groter in een dalende markt, omdat het vastgoed eenmaal per jaar wordt getaxeerd, terwijl de markt voor de objecten sindsdien gedaald kan zijn.

– Herfinancieringsrisico
Het risico bestaat dat een vastgoedfonds er bij het aflopen van de financiering niet in slaagt om een andere financiering af te sluiten. De voor aflossing benodigde middelen kunnen in dat geval slechts worden verkregen door een emissie, uit het operationele resultaat of door (een deel van) het vastgoed te verkopen. De mate waarin een vastgoedfonds in staat zal zijn financieringen aan te trekken zullen, naast ontwikkelingen op de financieringsmarkt, tevens afhankelijk zijn van de beoordeling die de bank maakt van het risicoprofiel van het vastgoedfonds als debiteur. Een belangrijke overweging voor een bank zal de marktwaarde zijn van het vastgoed in relatie tot de hoogte van de gevraagde lening. Indien een bank van mening is dat de risico’s groter zijn, zal het voor deze bank minder aantrekkelijk zijn om een financiering te verstrekken. Omstandigheden waardoor de bank het risico van een vastgoedfonds als debiteur hoger zal inschatten kunnen bijvoorbeeld zijn: (risico op) leegstand, insolvabele huurder(s), waardedaling vastgoed, lage huuropbrengsten in relatie tot de kosten, achterstallig onderhoud van het vastgoed, etc.

-Renterisico
Het vastgoed wordt meestal deels met vreemd vermogen gefinancierd met een hypothecaire lening. Over deze financiering moet het vastgoedfonds rente betalen. Het risico bestaat dat een vastgoedfonds er bij het aflopen van de financiering niet in slaagt om een andere financiering af te sluiten tegen minimaal even gunstige voorwaarden. Bij het afsluiten van een nieuwe financiering worden afspraken gemaakt over de hoogte van de rentelasten die het vastgoedfonds moet betalen. Het risico bestaat dat deze rentelasten hoger liggen dan het vooraf verwachte niveau. Dit heeft een negatieve invloed op het direct beleggingsrendement.

4. Risico’s met betrekking tot de participaties
– Verhandelbaarheid risico’s
De looptijd van vastgoedfondsen is vaak voor onbepaalde duur. Bij een open-end fonds kunnen de participaties ter inkoop aan het vastgoedfonds worden aangeboden. Het risico bestaat dat het vastgoedfonds deze participaties niet kan inkopen, bijvoorbeeld omdat hiervoor restricties gelden of omdat het ontbreekt aan de hiervoor benodigde liquiditeit. Als een vastgoedfonds een closed-en karakter heeft, dan is het fonds niet verplicht tot het inkopen van participaties. Als een belegger zijn participaties gedurende de looptijd wil verkopen, en het vastgoedfonds koopt deze niet in, is dit slechts mogelijk als hiervoor een belegger is die zijn participaties wil kopen. Het risico bestaat dat er onvoldoende vraag is naar participaties, waardoor een participant zijn participaties niet, dan wel niet voor een redelijke prijs, kan verkopen. Dit risico is groter als er geen liquide markt voor de participaties is, zoals bijvoorbeeld een notering op een handelsplatform of effectenbeurs.

5. Risico’s met betrekking tot een vastgoedfonds
– Liquiditeitsrisico
Door een vastgoedfonds wordt over het algemeen een liquiditeitsreserve gevormd. De liquiditeitsreserve wordt onder meer aangewend ter dekking van onvoorziene uitgaven of onvoorziene daling van de inkomsten, bijvoorbeeld door huurderving bij leegstand. Het risico bestaat dat de liquiditeitsreserve onvoldoende zal blijken. Een verminderde liquiditeit kan tot gevolg hebben dat er minder of geen uitkeringen zullen plaatsvinden aan participanten. Bij een langdurig en ernstig liquiditeitstekort kan het voorkomen dat schuldeisers niet (tijdig) door het vastgoedfonds kunnen worden voldaan. In zo’n geval bestaat het risico dat deze schuldeisers invorderingsmaatregelen zullen treffen, die het voortbestaan van het vastgoedfonds kunnen bedreigen.

– Kosten risico
Het risico bestaat dat kosten hoger zullen uitvallen dan het niveau waarop deze zijn ingeschat. Zo is het mogelijk dat onderhoudskosten voor het vastgoed hoger uitvallen. Tevens is het mogelijk dat een (nieuwe) huurder financiële incentives verlangt of aanpassingen in het voorzieningenniveau van het vastgoed. Daaraan zijn kosten verbonden die voor rekening van het vastgoedfonds kunnen zijn.

– Wet- en regelgevingrisico
Een vastgoedfonds is onderworpen aan (fiscale) wet- en regelgeving. De (locale) wetgeving met betrekking tot bijvoorbeeld milieu, bestemmingsplannen, huurbescherming, fiscale regelgeving en financiële (toezichts)wet- en regelgeving hebben invloed op de rentabiliteit van het vastgoedfonds.
Aanvulling woningvastgoed: De overheid heeft in het recente verleden diverse maatregelen aangekondigd met als doel om het gebrek aan huurwoningen te reguleren. Zo zijn er maatregelen (aangekondigd) op de volgende gebieden: verhoging tarief overdrachtsbelasting verhuurde woningen, zelfbewoningsplicht, begrenzing van de indexatie van de huurprijs, verruiming puntenstelsel waardoor meer woningen onder regels voor sociale verhuur vallen. Niet alle maatregelen zijn al volledig bekend. Het risico bestaat dat de concrete invulling van deze en andere maatregelen een drukkend effect heeft op het rendement van een woningfonds.
Aanvulling supermarktvastgoed: Er zijn ruimtelijke ordening voorschriften van toepassing die reguleren waar supermarkten mogen worden gevestigd en kan er bijvoorbeeld binnen een gemeente alleen een nieuwe supermarkt worden gevestigd indien een supermarkt elders zal verdwijnen. Hierdoor is het aantal locaties waarop een supermarkt mag worden gevestigd beperkt. Dit is gunstig voor het verhuur- en leegstandsrisico, omdat de schaarste van locaties er over het algemeen toe leidt dat bij leegstand er relatief snel een opvolgend huurder kan worden gevonden. Als de voorschriften voor ruimtelijke ordening minder stringent worden kan het aantal supermarktlocaties oplopen, en daarmee het verhuur- en leegstandrisico. De mogelijkheid bestaat dat het aantal (leegstaande) supermarktlocaties zal toenemen als er geen of minder strenge ruimtelijke en economische argumentatie is vereist voor het vestigen en/of het verplaatsen van een supermarkt.

– Fiscaal risico
Door wijzingen in de (fiscale) wet- en regelgeving in Nederland kan de fiscale en financiële positie van een vastgoedfonds wijzigen en/of de rentabiliteit van een vastgoedfonds worden beïnvloed. Dit kan een negatief effect hebben op zowel de rentabiliteit als de waarde ontwikkeling van de participaties.