Blog | Wat betekent inflatie voor de waarde van vastgoed?
Het indexeren van huren als gevolg van inflatie is een belangrijk thema in de vastgoedwereld, en dat lijkt voorlopig zo te blijven. Dit betekent onder meer dat huren de komende jaren geïndexeerd zullen worden. Maar wat betekent de hoge en aanhoudende inflatie eigenlijk voor de waarde van het vastgoed?
Om die vraag te kunnen beantwoorden moet eerst gekeken worden naar de belangrijkste factoren die de waarde van vastgoed bepalen. De eerste factor is de huur en de tweede factor is de markt van vastgoedtransacties.
Die laatste wordt bepaald door vraag en aanbod en wordt ook beïnvloed door de actuele rentestand. Bij een hogere rente over het vreemd vermogen, wordt het financieren van vastgoed namelijk duurder, waardoor de vraag kan afnemen. Daarbij gaat een stijgende inflatie vaak gepaard met een hogere rente.
Alle marktfactoren inclusief de rente worden uitgedrukt in de marktkapitalisatiefactor. Deze kan ook worden berekend door de koopsom van een vastgoedobject (exclusief kosten koper) te delen door de jaarhuur. Bijvoorbeeld bij een supermarktobject met een waarde van € 10.000.000 en een jaarhuur van € 588.000 bedraagt de kapitalisatiefactor: 17,0.
Neem het volgende eenvoudige voorbeeld:
Huur: € 100,-
Kapitalisatiefactor: 17
Rente: 2%
Waarde vastgoed = 17 x € 100,- = € 1700,-
Daarna volgen er inflatie en huurindexatie. De inflatie is berekend op 10% en de huur wordt één-op-één doorbelast naar de huurder, zoals mogelijk in de supermarktsector. Omwille van het voorbeeld blijven de kapitalisatiefactor en de rente gelijk. Dan wordt de nieuwe situatie:
Huur: € 110,-
Kapitalisatiefactor: 17
Rente: 2%
Waarde vastgoed = 17 x € 110,- = € 1.870,-
Het vastgoedobject wordt door inflatie en stijgende huurinkomsten dus € 170,- meer waard: € 1.870 -/- € 1700 = € 170,-.
De inflatie heeft echter – zoals eerder gezegd – ook invloed op de rentestand. Als de rente verhoogd wordt naar 4 procent, dan blijft de huur € 110,- en zal de kapitalisatiefactor dalen. Bij 10 procent inflatie mag de kapitalisatiefactor dalen naar 15,5 uitgaande van de waarde van € 1700,- uit het voorbeeld hierboven. Immers: € 110,- x 15,5 = € 1.705,-. Dit betekent dat bij het doorberekenen van 10 procent inflatie in de huur en een daling van 8,8 procent in de kapitalisatiefactor, de waarde van het vastgoed gelijk blijft. Dus:
Huur: € 110,-
Kapitalisatiefactor: 15,5
Rente: 4%
Waarde vastgoed = 15,5 x € 110,- = € 1.705,-
Door het doorbelasten van de inflatie in de huur (huurindexatie), wordt de daling in de kapitalisatiefactor opgevangen. Zo is huurindexatie een groot voordeel van vastgoedbeleggingen in tijden van hoge inflatie. Doordat zowel de waarde van het vastgoed als de huuropbrengst uit het vastgoed meestijgen met inflatie, wordt het ook wel die ideale “inflatie hedge” genoemd.
Huib Boissevain is oprichter en CEO van Annexum, waarmee hij sinds 2000 particuliere- en institutionele beleggers de mogelijkheid biedt om te beleggen in vastgoed. Eerder bekleedde Boissevain diverse leidinggevende functies in de financiële wereld, bij onder meer Van der Moolen, Zurich, Rabo Securities en VastNed. Vanuit die ervaring ontstond zijn enthousiasme voor productontwikkeling en innovatie op het gebied van vastgoedbeleggingen.
