Met gepoetste schoenen en voor de gelegenheid een das meldde ik mij in het huis van onze democratie. Binnen trof ik een breed gezelschap van corporatiebestuurders, wethouders, pensioenbeleggers en ontwikkelaars. Deze dertig topbeslissers uit de woningmarkt keken uit naar een dialoog met Kamerleden.
Deze column verscheen eerder in PropertyNL
Het was een mooi idee van vastgoednetwerker Wouter Truffino. Hij wilde het de Kamerleden zo makkelijk mogelijk maken. Als de politiek niet naar de markt komt, dan moet de markt maar naar de politiek komen. Zelfs de catering had Truffino verzorgd. Samen eten is immers een oud medicijn tegen wantrouwen en onbegrip. Maar liefst 150 Kamerleden waren welkom. Zes hadden zich op de valreep afgemeld en twee kwamen heel even opdagen.
In verkiezingstijd was de 'wooncrisis' nog topprioriteit. Op deze woensdagavond hadden andere belangen kennelijk voorrang. Waar dat aan lag, blijft giswerk. De wereld van de woningmarktoplossers is braaf en maatschappelijk betrokken. Misschien waren wij daarmee te 'grijzemuizerig' om mediageniek te zijn. Ik hoop niet dat onze volksvertegenwoordigers liever wegbleven bij een ongemakkelijke avond.
De rekening van betaalbaarheid
De nuchtere werkelijkheid van die avond was wel taai voor onze wegblijvers. Hun belofte om twee derde betaalbaar te bouwen is namelijk onbetaalbaar. Onbetaalbaar voor de dinergasten die er wel waren. Voor de mensen die deze belofte moeten bouwen en financieren.
Toegegeven, er wordt nog wat gebouwd, maar we leven in ontkenningsland. Onze woningcorporaties snijden letterlijk in eigen vlees bij verlieslatende nieuwbouw en exploitatie. Wij kijken weg, maar de corporatiesector gaat langzaam failliet. Naast corporaties leunt de woningbouw zwaar op pensioenbeleggers. Zij zijn nu nog tevreden met netto huurrendementen van 3%. Na inflatie houden zij dus eigenlijk niets over. Een systeem van herwaarderingen en papieren boekwinsten houdt het spel in de lucht, maar vrijwel alle buitenlandse beleggers zijn al afgehaakt.
Gratis bier bestaat niet
Nadenken over de woningmarkt begint met politieke eerlijkheid. Een betaalbare woning (sociale huur, middenhuur, betaalbare koop) brengt al snel € 50.000 minder op dan hij kost. De bouw van 66.000 betaalbare woningen impliceert dus een maatschappelijke last van minimaal € 3,3 miljard per jaar.
Het is niet eerlijk om deze last te blijven neerleggen bij corporaties, beleggers en ontwikkelaars. De betaalbaarheidsbelofte kost geld en daar moet de politiek eerlijk over zijn. Gratis bier bestaat immers niet. Betaalbaarheid moet dus altijd ten koste gaan van iets anders: hogere belastingen, meer bezuinigingen of een hogere staatsschuld. Allemaal zaken die slecht liggen bij kiezers én economen. Voor echte keuzes is dus politieke moed nodig. Steek je nek uit en zorg voor grootschalige bouwsubsidies of wees eerlijk en laat betaalbaarheidswensen vallen.
De woningmarkt subsidieert zichzelf al
Mijn advies aan hen die hun nek willen uitsteken, is om binnen de woningmarkt zelf te kijken. De woningmarkt drijft immers al op subsidies. Al deze subsidies gaan naar de 90% die eigenlijk geen woonprobleem heeft. Dit zijn de eigenwoningbezitters en zittende sociale huurders. De staat mist € 11,3 miljard per jaar door de hypotheekrenteaftrek en keert € 5,6 miljard uit aan huurtoeslag voor sociale huurders. Zou het niet logisch zijn als de insiders op de woningmarkt een beetje inschikken om de outsiders te helpen?
De politieke logica werkt helaas mogelijk anders. Waarom zou je 90% van alle kiezers raken om 10% te helpen? Wellicht ben ik hier wat cynisch, maar het kan een politieke houding van mooi praten maar wegblijven verklaren.
Hopelijk de volgende keer geen blauwtje
Het was nog steeds een bijzondere avond in Den Haag: dertig vakmensen met verschillend gekleurde perspectieven. De Truffino's van onze industrie blijf ik dankbaar voor hun verbindende inspanningen. Het was ook mooi dat de minister van VRO en enkele Kamerleden op PROVADA waren. Truffino's volgende diner verdient weer onze steun. Hopelijk lopen we de volgende keer geen blauwtje bij de politiek.