Nu het pensioenstelsel verandert, beseffen veel Nederlanders dat zij zelf een deel van hun oudedagsvoorziening moeten opbouwen. Dat roept vragen op over verstandig beleggen. Terwijl de aandacht vaak uitgaat naar economische onzekerheid en schommelingen op de beurs, laten pensioenfondsen zien dat een rustige, voorspelbare beleggingsstrategie goed kan werken. Jeppe de Boer, partner bij Annexum, presenteert drie lessen die particuliere beleggers kunnen trekken uit de strategie van institutionele beleggers.
Pensioenfondsen behoren al decennialang tot de meest stabiele beleggers. Hun strategie is simpel maar doeltreffend: bouwen aan een portefeuille met focus op de lange termijn, niet met de waan van de dag. Ze beleggen een deel van hun vermogen in vastgoed, meestal met behulp van externe fonds- en vastgoedbeheerders.
Via vastgoedfondsen investeren professionele beleggers ineens in veel panden met daarin nog meer huurders, waardoor (tijdelijke) leegstand in één pand niet direct het rendement beïnvloedt. Deze spreiding in beleggingsobjecten biedt daardoor toegang tot meer voorspelbare kasstromen zonder zelf een pand te hoeven beheren. Supermarktenvastgoed speelt daarin vaak een rol, dankzij stabiele huurinkomsten en langdurige huurcontracten die meestijgen met de inflatie.
Particuliere beleggers kunnen die professionele aanpak ook zelf toepassen. Vooral vastgoedfondsen zijn voor deze groep interessant. Wat kunnen zij nog meer leren van professionele beleggers?
Les 1: Stabiliteit boven spectaculaire rendementsbeloften
Waar professionele beleggers, zoals pensioenfondsen, vroeger nog weleens grotere risico’s namen in zoektochten naar hogere rendementen, is er (inter)nationaal een duidelijke kentering: steeds meer professionele beleggers draaien naar zogenoemde core fondsen. Dat zijn stabiele vastgoedportefeuilles met beperkte risico's, niet te veel schulden en een robuuste langetermijnstrategie.
“Pensioenfondsen in Nederland, Noord-Europa en Noord-Amerika kiezen steeds minder voor opportunistische fondsen die 15 tot wel 20 procent rendement beloven,” zegt Jeppe de Boer, partner bij Annexum. “In de praktijk worden die rendementen vaak niet gehaald, ondanks hoge risico's en kosten. Professionele beleggers keren daarom terug naar fondsen met een voorzichtiger strategie. Die halen misschien ‘maar’ 7 tot 8 procent, maar wel met veel lagere risico's. Net zo'n strategie - rustig, gericht op de lange termijn – hanteren wij bij Annexum al jaren.”
Les 2: kies voor beleggingen die zich gedragen als vastgoed
Vastgoedfondsen kunnen beursgenoteerd zijn of besloten. Het overgrote deel van de professionele beleggers belegt in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.
De reden is daarvoor eenvoudig: beursgenoteerde vastgoedbedrijven bewegen mee met aandelenkoersen en veel minder met het onderliggende vastgoed. Besloten fondsen worden juist gewaardeerd op basis van taxaties van het onderliggende vastgoed. Waarderingen worden één of enkele keren per jaar vastgesteld, waardoor ze beter aansluiten op de onderliggende stenen.
“Professionele beleggers vinden dat beursgenoteerde fondsen zich niet voldoende gedragen als vastgoed, maar correleren met aandelen. Naast hun aandelenportefeuille willen deze professionals niet nóg een belegging die zich gedraagt als de beurs,” zegt De Boer. “Ze willen echte diversificatie. Niet-beursgenoteerde fondsen volgen het ritme van het vastgoed zelf, met stabiele waarderingen en kasstromen.”
Les 3: Professioneel beleggen in vastgoed = professioneel beheer
Ook grote pensioenfondsen beheren hun vastgoed niet zelf. Ze besteden het uit aan gespecialiseerde beheerders en asset managers, omdat professioneel vastgoedbeheer intensief en complex is. Professioneel beheer zorgt voor aan- en verkopen, verhuur, financieringen, fiscale structurering, onderhoud, verduurzaming, contractonderhandelingen. Dat is een dagelijkse operatie.
De Boer: “Een groot Nederlands pensioenfonds investeert nu 5 miljard euro extra in Nederlandse woningen, maar alle activiteiten worden uitgevoerd door drie externe vastgoedfondsbeheerders.”
Voorspelbare kasstromen, spreiding en geen gedoe
Door te beleggen in vastgoedfondsen kunnen particuliere beleggers profiteren van dezelfde expertise, maar zonder het gedoe. Wie zich verder wil verdiepen in beleggen in vastgoedfondsen, vindt aanvullende informatie in de brochure van Annexum.
Beleggen brengt risico’s en kosten met zich mee. Je kunt jouw inleg (deels) verliezen.