Den Haag blijft rapporten over de financiering van huurwoningen negeren. Nu ook De Nederlandsche Bank met een analyse is gekomen vraagt Huib Boissevain zich af welke bijdrage deze analyse gaat leveren aan de oplossing van dit dossier.
Deze column verscheen eerder in Vastgoedjournaal.
Bekende analyse, bekende conclusies
Op 22 juli kwam DNB met haar analyse 'Voldoende vraag, tekort aan kapitaal: wie gaat de nieuwbouw van huurwoningen financieren?'. Een vraag die al een aantal jaren door politiek en bestuurlijk Nederland echoot, maar tot op heden – uit de hoek – nog geen antwoord kreeg. DNB komt niet alleen met een bekende vraag, maar ook met een aantal antwoorden die we eerder hebben gehoord. Zo stelt zij dat er 40 miljard euro per jaar nodig is om 100.000 nieuwe woningen te realiseren en dat wonen wel de algemene conclusie is: er ook iets nieuws zonder een verbeterde investeringsklimaat en extra kapitaal gaan we die doelstelling niet halen.
Het viel me op dat de aanbevelingen die DNB doet vrijwel woord voor woord terug te vinden zijn in eerdere rapporten van CPB, PBL en de Raad van State. Met die inzichten is niets gedaan.
Het echte probleem is niet onbekend
De vraag is dan ook al heel lang niet meer wat er moet gebeuren, maar vooral waarom Den Haag tientallen rapporten negeert en nog steeds verrast is over de grote leegloop van vooral binnenlands en buitenlands kapitaal. Het komt om in cijfers te duiden waar de pijn, ook volgens DNB, nu echt zit.
Om te beginnen is voor het realiseren van grote huurwoningen 64 miljard euro per jaar nodig. Nederlandse pensioenfondsen leverden in 2025 met 3,6 miljard euro niet iets meer dan de helft. Buitenlandse investeringen stortten daarnaast volledig in: van 1,2 miljard euro in 2022 naar praktisch nul in 2025. DNB rekent voor wat het 3% doet met de particuliere vastgoedbelegger. Op de investering van €200.000 euro verdient men maandelijks €437 euro aan kasstroom door de fiscus, plus nog eens €190 euro door de VHB. Bij elkaar is dat €627 euro per maand. Daar houdt natuurlijk niemand een beleggingscasco op. Maar daarmee zijn we helaas nog niet.
Waarom investeerders afhaken
Particuliere beleggers pompten in 2024 en 2025 namelijk €66.000 huurwoningen uit. Meer dan een derde van de jaarlijkse bouwopgave verdween daarmee in één jaar via de achterdeur. Box 3 is hier niet de enige oorzaak, maar wel de trigger die de rekensom omkeerde: houden kost helaas meer dan verkopen.
Het is een patroon dat we kennen uit andere sectoren. Bij energie gaven we jarenlang gas weg aan Duitsland, terwijl we onze eigen industrie sloten. Bij pensioenen belasten we de opbouw en importeren vervolgens buitenlandse rendementen. Bij wonen lijken we hetzelfde reflex te hebben: door eigen kapitaal fiscaal weg te jagen en vervolgens maar te hopen dat pensioenfondsen het gat willen vullen.
De vraag die DNB onbeantwoord laat
Als we een uitzondering, dan hebben we een minister van Financiën die box 3 hervormt zonder de implicaties naar de bouwopgave mee te wegen. En dan is er ook nog een ministerie van BZK dat koop wil regie wil, maar veel zwaarder fiscale randvoorwaarden.
Daarom een vraag die ik niet teruglas in het rapport van DNB: willen wij naar een woningmarkt waarin de particulier niet alleen aan de panden gewoon weer durft te bouwen en te verhuren of leggen we ons neer bij een markt waarin buitenlandse pensioenfondsen er de sjeu als bouwers over blijven, met alle concentratierisico's van dien?
U en ik kunnen het antwoord wel bedenken, maar het zou mooi zijn als ook DNB zich eens duidelijk laat horen. In plaats van ons te vertellen wat we al weten.
Wellicht heeft zij een politiek mijnenveld willen omzeilen door midden in het parlementaire reces haar analyse te presenteren, maar ik hoop juist heel graag welke bijdrage zij zelf gaat leveren aan het oplossen van dit dossier.