Op 22 juli kwam DNB met haar analyse ‘Voldoende vraag, tekort aan kapitaal: wie gaat de nieuwbouw van huurwoningen financieren?’. Een vraag die al een aantal jaren door politiek en bestuurlijk Nederland echoot, maar tot op heden - uit die hoek - nog geen antwoord kreeg. DNB komt niet alleen met een bekende vraag, maar ook met een aantal antwoorden die we eerder hebben gehoord. Zo stelt zij dat er 40 miljard euro per jaar nodig is om 100.000 nieuwe woningen te realiseren en dat wisten we al. De algemene conclusie is ook niks nieuws: zonder een verbeterd investeringsklimaat en extra kapitaal gaan we die doelstelling niet halen.
Deze column verscheen eerder in Vastgoedjournaal.
Het viel me op dat de aanbevelingen die DNB doet vrijwel woord voor woord terug te vinden zijn in eerdere rapporten van CPB, PBL en de Raad van State. Met die inzichten is niets gedaan.
De vraag is dan ook al heel lang niet meer wat er moet gebeuren, maar vooral waarom Den Haag tientallen rapporten negeert en nog steeds verrast is over de grote leegloop van waardevol binnenlands en buitenlands kapitaal. Het loont om in cijfers te duiden waar de pijn, ook volgens DNB, nu echt zit.
Om te beginnen is voor het realiseren van private huurwoningen €6,4 miljard per jaar nodig. Nederlandse pensioenfondsen leverden in 2025 met €3,6 miljard net iets meer dan de helft. Buitenlandse investeringen stortten daarnaast volledig in: van €1,2 miljard in 2022 naar praktisch nul in 2025. DNB rekent voor wat box 3 doet met de particuliere vastgoedbelegger. Op een investering van €200.000 verdampt maandelijks €437 aan kasstroom door de fiscus, plus nog eens €190 door de WBH. Bij elkaar is dat €627 per maand. Daar bouwt natuurlijk niemand een businesscase op. Maar daarmee zijn we er helaas nog niet.
Particuliere beleggers ponden in 2024 en 2025 namelijk 66.000 huurwoningen uit. Meer dan een derde van de jaarlijkse bouwopgave verdween daarmee in één jaar via de achterdeur. Box 3 is hier niet de enige oorzaak, maar wel de trigger die de rekensom omkeerde: houden kost helaas meer dan verkopen.
Het is een patroon dat we kennen uit andere sectoren. Bij energie gaven we jarenlang gas weg aan Duitsland, terwijl we onze eigen industrie sloten. Bij pensioenen belasten we de opbouw en importeren vervolgens buitenlandse rendementen. Bij wonen lijken we hetzelfde reflex te hebben, door eigen kapitaal fiscaal weg te jagen en vervolgens maar te hopen dat pensioenfondsen het gat vullen.
Als we even uitzoomen, dan hebben we een ministerie van Financiën dat box 3 hervormt zonder de implicaties naar de bouwopgave mee te wegen. En dan is er ook nog een ministerie van BZK dat kennelijk regie wil, maar wel zonder fiscale randvoorwaarden.
Daarom een vraag die ik niet teruglas in het rapport van DNB: willen wij naar een woningmarkt waarin de particulier met een aantal panden gewoon weer durft te bouwen en te verhuren of leggen we ons neer bij een realiteit waarin uitsluitend pensioenfondsen en de staat als bouwers overblijven, met alle concentratierisico’s van dien?
U en ik kunnen het antwoord wel bedenken, maar het zou mooi zijn als ook DNB zich eens duidelijk laat horen, in plaats van ons te vertellen wat we al weten.
Wellicht heeft zij een politiek mijnenveld willen omzeilen door middenin het parlementaire reces haar analyse te presenteren, maar ik hoor juist heel graag welke bijdrage zij zélf gaat leveren aan het oplossen van dit dossier.
Huib Boissevain is oprichter van Annexum