Online boodschappen, nieuwe supermarktconcepten en consolidatie van supermarkten krijgen veel aandacht in het nieuws. Voor beleggers roept dat regelmatig de vraag op wat dit betekent voor het fysieke vastgoed. Heeft de supermarkt als plek zijn langste tijd gehad? Björn Kuipers, oud-topscheidsrechter en zelf supermarktondernemer, is van mening dat het juiste supermarktvastgoed, bij de juiste exploitant, juist winstgevend kan zijn en blijven.
“Online boodschappen doen is zichtbaar en relevant, maar bepaalt niet de rol van de fysieke supermarkt,” stelt Kuipers in de presentatie die hij op 15 april hield tijdens het Kennis & Kennissendiner van Annexum.
Supermarkten worden vaak benaderd als trendgevoelige retail en daarin schuilt volgens hem een denkfout. “Supermarkten zijn geen ‘leuke winkeltjes’ waar je af en toe komt. Ze voorzien in een basisvoorziening. Mensen moeten elke dag eten en doen dus elke week weer hun boodschappen. Dat verandert niet in de toekomst.”
De supermarkt is geen trend, maar een basisvoorziening
Wie zijn blik verbreedt, ziet nog iets anders: een fijnmazig netwerk van fysieke winkels dat nog altijd een cruciale rol speelt in het dagelijks leven. De fysieke supermarkt blijft vervult een centrale rol in een wijk of winkelgebied.
Juist die frequentie en noodzakelijkheid maken supermarkten fundamenteel anders dan veel andere vormen van retail. In Nederland bestaat dat netwerk uit ongeveer 6500 supermarkten, verspreid over woonwijken en dorpen. Niet elke winkel is gelijk, maar samen vormen ze een infrastructuur waar consumenten dagelijks op rekenen.
Hoewel supermarkten essentieel zijn in ons dagelijks leven, betekent dat niet dat elke supermarkt¬ ook toekomstbestendig is. “De vraag is niet of supermarkten blijven bestaan,” aldus Kuipers. “De vraag is wélke supermarkten hun plek blijven waarmaken.”
Niet elke supermarkt is automatisch goed vastgoed
“We moeten af van het idee dat iedere supermarkt per definitie goed vastgoed is,” stelt hij. Schaal speelt daarbij een steeds grotere rol. Kuipers is helder over waar de grens ligt: “Winkels met een omzet onder de tien miljoen euro moet je kritisch bekijken,” zegt hij. “Zit daar geen ontwikkelruimte in, dan wordt het op termijn lastig.”
Voor beleggers verschuift het vraagstuk daarmee van ‘is de sector relevant?’ naar ‘welke supermarktobjecten zijn dan relevant?’
Het kantelpunt: ondernemen en vastgoed zijn één systeem
Volgens Kuipers ontstaat de echte waarde niet in stenen of in de retailformules alleen. “Het is een grote denkfout dat exploitatie en vastgoed los van elkaar kunnen worden gezien. Maar dat is één systeem. Met de juiste locatie en een sterke formule kan een sterke ondernemer vervolgens een winkel laten groeien. En daarmee ook het vastgoed versterken,” legt Kuipers uit. “Pas als die samenhang klopt, ontstaat er waarde.”
Waarom marges alles scherp maken
Die samenwerking en toekomstgerichte blik op het vastgoed is ook cruciaal voor de prestaties van een supermarkt. “Supermarkten werken met marges van slechts één tot drie procent,” verklaart Kuipers. “Dat betekent dat iedere fout direct voelbaar is.”
Als een winkel niet logisch is ingericht, logistiek niet klopt of onvoldoende ruimte biedt om mee te groeien met de formule, wordt dat volgens Kuipers direct voelbaar. “Als alles krap is, voel je elke inefficiëntie. Vastgoed is dus geen decor, het is onderdeel van het verdienmodel. De winkel en het vastgoed moeten bij elkaar passen. Selectie van het vastgoed is dus alles.”
Waarde toevoegen vraagt om investeren
Kuipers spreekt uit ervaring: zijn grootvader opende een kruidenierswinkel van slechts 40 m2, op enkele meters afstand van zijn huidige Jumbo-supermarkt in Oldenzaal. Recent herontwikkelde hij het pand van 2000 m2, inclusief een forse investering in het vastgoed.
“Die winkel is niet vernieuwd om vandaag extra winst te maken,” zegt hij. “Dat doen we zodat hij over tien of vijftien jaar nog steeds relevant is. Afwachten is geen strategie, niet in ondernemerschap en niet in vastgoed.”
Een investering die de exploitant maakt, werkt volgens Kuipers ook in het voordeel van het vastgoed. “Want als de winkel beter draait, wordt het vastgoed ook sterker. En goed vastgoed helpt de ondernemer weer om beter te draaien.”
Consistentie in beleggingsstrategie
Kuipers’ visie is uitgesproken gericht op de lange termijn. “Snelle oplossingen bestaan niet. Het draait om consistentie.”
Voor beleggers die zoeken naar rust en structuur in een veranderende markt is dat misschien wel de belangrijkste boodschap. Beleggen in supermarktvastgoed vraagt om een partij die de juiste objecten kan selecteren, kennis heeft van de exploitatie en goed kan inspelen op de wensen van huurders en consumenten, ook in de toekomst. Of zoals Kuipers het samenvat: “Je hoeft niet overal op te reageren. Je moet blijven staan.”
De visie van Annexum
Bij Annexum onderschrijven we de symbiose tussen huurder, supermarktketen en ons vastgoed. Daarom staan we ook dagelijks in contact met supermarktketens en de exploitanten van onze supermarkten. Partner Jeppe de Boer legt uit: “We kijken, samen met de huurders, naar de toekomst van onze supermarkten. Als we zien dat we bijvoorbeeld een paar parkeerplekken kunnen overnemen van de tandarts op de hoek, kijken we samen met de huurders of we die kunnen overnemen. Want we doen dit samen.”