Van starter tot senior: wat betekenen verschillende levensfasen voor woningvastgoed?

Een woning gaat decennia mee, soms wel langer. Maar de bewoners en hun woonwensen veranderen in diezelfde periode meerdere keren. Studenten zoeken iets anders in een woning dan een jong gezin. En het huis dat op je veertigste perfect bij je past, hoeft dat op je zeventigste niet meer te doen.

Voor een fondsbeheerder van woningvastgoed zijn huidige en toekomstige woonbehoeften dan ook een strategisch vraagstuk. Bij Annexum kijken we niet alleen welke woningen vandaag goed verhuurbaar zijn, maar ook naar structurele ontwikkelingen in woonvragen. Wat betekenen die voor de woningen die we aankopen, beheren en verbeteren?

Die vragen raken rechtstreeks aan het belang van beleggers. Want een woningportefeuille kan alleen op langere termijn huurinkomsten genereren als er mensen zijn die in die woningen willen en kunnen wonen.

Woonvraag is geen momentopname

Nederland staat voor een grote woningbouwopgave: tot 2035 moeten er ruim 1 miljoen woningen worden toegevoegd. Tegelijk verandert ook het type woning waaraan behoefte is. Volgens het CBS groeit het aantal huishoudens tussen 2025 en 2035 naar verwachting met 567.000. 72% van die groei bestaat uit eenpersoonshuishoudens; in 2035 telt Nederland naar verwachting ruim 3,8 miljoen eenpersoonshuishoudens. Een steeds groter deel daarvan bestaat uit alleenwonende ouderen.

Achter die cijfers zitten verschillende woonvragen. Studenten zoeken betaalbare woonruimte, starters en young professionals willen zelfstandig wonen en gezinnen hebben vaak behoefte aan meer ruimte. Later in het leven kunnen de woonwensen opnieuw veranderen. Een grote woning kan voor 65-plussers minder praktisch worden, terwijl comfort, toegankelijkheid, voorzieningen in combinatie met zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen juist belangrijker worden.

Als woningbelegger moet je daarom niet alleen naar de huidige woonvraag kijken; de keuzes van vandaag bepalen voor een belangrijk deel welke woningen jaren later nog in de portefeuille zitten.

Marten Delissen, Head of Asset Management Woningen bij Annexum, ziet dat terug in de huidige portefeuille van Annexum. “We hebben veel starterswoningen in onze portefeuille, een woningtype dat nu erg aanslaat zowel in de verhuur als de koop. Dat is niet toevallig, maar een resultante van een visie en keuze die we vijf tot zeven jaar geleden hadden. We hebben toen veel transformatiewoningen gekocht, omdat we geloofden in dit type woningen. We zijn daarom altijd bezig met de vraag: waar gaat de vastgoedmarkt naartoe?”

Vooruitkijken is iets anders dan voorspellen

Dat betekent niet dat een fondsbeheerder de woningmarkt van 2035 exact moet proberen te voorspellen. Demografie verandert langzaam, maar rente, regelgeving, woningprijzen en consumentenvoorkeuren kunnen juist snel bewegen. En ook die hebben invloed op de (langetermijn)strategie.

Daar zit volgens Marten een belangrijk verschil tussen vooruitkijken en achter iedere ontwikkeling aanlopen. “Natuurlijk kijken we naar demografische ontwikkelingen in de toekomst. Maar we kunnen onze langetermijnstrategie niet steeds aanpassen op basis van mogelijke trends of verwachtingen over vijf jaar. Dat zou te opportunistisch zijn.”

De kunst is daarom vooral om ontwikkelingen te herkennen die structureler zijn. De groei van het aantal kleine huishoudens is daar een voorbeeld van, vergrijzing is een ander.

Senioren zoeken niet simpelweg een kleinere woning

Want de behoefte aan passende seniorenwoningen wordt de komende jaren steeds zichtbaarder. Tot en met 2030 zijn volgens het Rijk circa 290.000 extra woningen voor ouderen nodig. In juli 2026 waren er plannen voor ongeveer 215.000; vooral voor geclusterde en zorggeschikte woningen zijn aanvullende plannen nodig.

Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, maar een reguliere eengezinswoning sluit daar niet altijd goed op aan. Een ouderenwoning is juist gelijkvloers en biedt comfort, voorzieningen dichtbij, de mogelijkheid om zorg te ontvangen en, afhankelijk van het woonconcept, ontmoeting met anderen.

Een groter passend aanbod voor senioren kan bovendien effect hebben buiten deze doelgroep. Wanneer iemand wil verhuizen naar een woning die beter past bij een volgende levensfase, kan elders een grotere woning beschikbaar komen. Seniorenhuisvesting is daarmee niet dé oplossing voor het woningtekort, maar kan wel bijdragen aan een woningvoorraad die beter aansluit op de verschillende levensfasen van huishouden.

Senioren in de woningportefeuille van Annexum

De groeiende vraag en het beperkte aanbod maken seniorenhuisvesting relevant voor beleggers. Marten: “Seniorenwoningen passen ook in onze favoriete portfoliomix. Als zich een vastgoedkans voordoet waarbij wordt ingespeeld op de vergrijzing, slaan we daar dan ook op aan. Maar er zijn veel partijen die heel graag seniorenwoningen willen bouwen of kopen. In de huidige marktomstandigheden is dat dus niet zo simpel, heel moeilijk zelfs. Het vastgoedaanbod voor seniorenwoningen is klein en de concurrentie groot.”

Toch heeft Annexum, via het netwerk, onlangs 269 woningen in seniorenresidentie Park Boswijk en de onderliggende grond in Doorn kunnen verwerven. Juist de specifieke woonbehoefte woog mee in de afweging om deze aan te kopen. Marten: “Het complex is heel groot; als het gewone appartementen waren geweest, was het waarschijnlijk iets té groot voor ons geweest. Want het gaat hier om honderden appartementen in één gebied. Maar doordat het complex is gericht op senioren past het logischer binnen onze portfoliomix.”

Niet elke woning is een goede belegging

Dat een woonsegment structureel interessant is, betekent echter niet dat ieder object binnen dat segment een goede belegging is. Uiteindelijk moet ook de belegging zelf kloppen. Marten: “We proberen altijd de beste marktprijs neer te leggen waarvan wij denken die past binnen de rendementsdoelstelling van onze fondsen. We investeren wel met particulier geld, wat betekent dat we op elke tiende van een procent rendement zuinig moeten zijn.”

Vooruitkijken naar de woonvraag vraagt dus om twee dingen tegelijk: herkennen waar structurele behoefte ontstaat én de discipline houden om alleen vastgoed aan te kopen als prijs, kwaliteit en rendement bij het fonds passen.

Na de aankoop begint het asset management pas echt

Een toekomstbestendige portefeuille ontstaat door aankoop, maar daarna blijft de woningmarkt uiteraard bewegen. Juist daarom is Asset Management bij Annexum breder dan alleen het dagelijkse beheer. Veerle van Zijll Langhout, Asset Manager Woningen bij Annexum: “We pakken binnen Annexum eigenlijk alle facetten op: het beheer, maar ook acquisitie en dispositie, het verkopen van vastgoed.”

Dat brede perspectief is relevant omdat ook de doelgroep van een bestaand complex kan veranderen. Een woning die ooit als starterswoning is aangekocht, hoeft niet tot in lengte van jaren uitsluitend voor starters aantrekkelijk te zijn.

Marten: “We monitoren de aantrekkelijkheid van onze woningen. En als we merken dat een complex niet meer aansluit bij een bepaalde doelgroep, treden we in overleg met de property managers. Hoe kunnen we dit oplossen? Dat bepalen we dan en bespreken de uitvoering.” Het uitgangspunt is niet om voortdurend nieuwe doelgroepen te bedenken, maar om te voorkomen dat de woning en de vraag uit elkaar gaan lopen.

Ook de woning zelf kan beter aansluiten

Actief beheer gaat ook over de doorlopende kwaliteit van het vastgoed. Onderhoud is noodzaak, maar door de woning te verbeteren of verduurzamen, kan deze aantrekkelijker worden. Verduurzaming kan bijvoorbeeld leiden tot een beter energielabel, een lagere energievraag en meer wooncomfort. Maar niet iedere (verduurzamings)maatregel is financieel zinvol; ook hier moet worden afgewogen wat een investering daadwerkelijk toevoegt.

Marten ziet juist bij verduurzaming echter dat het belang van bewoner en belegger geregeld samenvalt. “Het draait om comfort. Als een woning comfortabeler is omdat die verduurzaamd is, is die ook weer meer waard en kun je soms ook een hogere huur vragen. Dus die belangen gaan vaak hand in hand.”

Een lange horizon maakt zulke keuzes en investeringen bovendien mogelijk. “De meeste mensen en bedrijven die beleggen in vastgoed, brengen het liefst een steady huurproduct voor langere tijd in de markt”, zegt Marten. “Dan kun je een langetermijnstrategie loslaten op de woning en deze verbeteren en verduurzamen. Als je een woning of appartementencomplex twintig jaar in portefeuille hebt, pluk je daar ook de vruchten van.”

Waar woonbehoeften en beleggersbelang samenkomen

Een vastgoedfondsbeheerder heeft daarbij een duidelijke verantwoordelijkheid. De eerste verantwoordelijkheid ligt bij de beleggers die hun vermogen aan het fonds hebben toevertrouwd. Juist daarom zijn kennis van vastgoed én inzicht in structurele woonvraag relevant. Vastgoed waarvoor de vraag structureel afneemt, wordt op termijn namelijk lastiger te verhuren en aantrekkelijk te houden. Daar raken de belangen van bewoner en belegger elkaar.

Annexum lost daarmee de woningopgave in Nederland niet op. Een vastgoedfondsbeheerder kan echter wel kapitaal beschikbaar stellen voor woningen waaraan structureel behoefte is, bestaande woningen goed beheren en verbeteren en de portefeuille daarop blijven afstemmen. Dat vraagt om meer dan alleen het bezit van woningen.

Marten: “Woningvastgoed beheren lijkt misschien saai, maar het vraagt juist om veel kennis en expertise. Je moet vastgoed, deals en investeringen echt begrijpen. Het verschil tussen een matig en een uitstekend resultaat zit vaak in het draaien aan de juiste knoppen. Van Annexum mag je verwachten dat we die keuzes iedere dag scherp en in het belang van onze beleggers maken.”