Wie niet zelf vastgoed wil bezitten, kiest vaak uit twee opties: beleggen via een besloten fonds of via beursgenoteerd vastgoed. Beide routes geven toegang tot dezelfde onderliggende categorie, maar de manier waarop waardering en verhandelbaarheid werken, verschilt fundamenteel.
Er is geen goed of fout bij de keuze tussen een besloten vastgoedfonds of beursgenoteerd vastgoed, zoals REIT’s of vastgoed-ETF’s. Zolang die afweging maar past bij jouw doelstelling, risicobereidheid en tijdshorizon.
Meebewegen met de beurs
Een van de grootste verschillen tussen deze twee structuren is de liquiditeit. Beursgenoteerd vastgoed kan, net als andere aandelen, op elk moment worden verhandeld. De instapdrempel is vaak ook laag en dat maakt beursgenoteerd vastgoed flexibel. Maar het zorgt er ook voor dat de koers steker kan reageren op renteontwikkelingen, geopolitiek en marktsentiment. Daardoor kan de beurswaarde afwijken van de prestaties van het vastgoed zelf.
Die dagelijkse handel kan dus zorgen voor meer volatiliteit dan bij het onderliggende vastgoed past. Dit effect wordt ook wel de liquiditeitsparadox genoemd: hoe makkelijker een belegging is te verhandelen, hoe sterker de koers kan reageren op sentiment.
“Op de korte termijn kan beursgenoteerd vastgoed zich gaan gedragen als een aandeel op de beurs. Daar is niets mis mee. Maar als je vastgoed overweegt als beleggingsoptie naast je aandelen, is het niet logisch om te kiezen voor nóg een belegging die meebeweegt met de beurs.” - Jeppe de Boer, Partner van Annexum
Waarde besloten fondsen komt door vastgoed zelf
Bij besloten vastgoedfondsen werkt de handel anders. Participaties zijn beperkt verhandelbaar, vaak via inkoopfaciliteiten binnen het fonds of alleen op vooraf georganiseerde momenten. Dat past bij de aard van vastgoed: een langetermijnbelegging waarvan de waarde niet elke dag verandert. Deze structuur spreekt beleggers aan die bewust voor stabiliteit kiezen.
Omdat de handel niet door de dynamiek van de dag wordt bepaald, volgt de waardering vooral het vastgoed zelf. Onafhankelijke taxateurs bepalen periodiek de waarde van het fonds op basis van huurcontracten, indexatie, leegstand, onderhoud en marktomstandigheden. Het rendement komt in belangrijke mate voort uit huurinkomsten en waardeontwikkeling van de portefeuille op de lange termijn.
“Er is bij besloten fondsen geen dagelijkse koers en daardoor ook geen dagelijkse nervositeit”, legt Jeppe uit. “Beleggers die bewust kiezen voor stabiliteit, ervaren dat als een voordeel: de ontwikkeling van hun positie wordt gedreven door het onderliggende vastgoed, niet door marktsentiment.”
Wat past bij jou?
Als je een keuze wilt of moet maken tussen niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen of beursgenoteerd vastgoed, bepaal je vooraf eerst hoeveel invloed de marktdynamiek op de waarde van jouw belegging mag hebben. Sommige beleggers willen snel en tactisch kunnen schakelen en kijken daarom eerder naar liquide, beursgenoteerd vastgoed. Anderen zetten vastgoed in om hun risico te spreiden en geven de voorkeur aan waardering die losstaat van dagelijkse volatiliteit. Zij komen vanzelf uit bij besloten fondsen.
Het gaat dus niet om beter of slechter, maar om passend bij de functie die je aan vastgoed toekent. Bedenk goed welke rol vastgoed moet spelen in je totale portefeuille.
“De keuze tussen besloten en beursgenoteerd gaat uiteindelijk niet over rendement, maar over hoe je risico’s wilt ervaren,” zegt Jeppe. “Wil je voorspelbaarheid of flexibiliteit? Beide keuzes zijn valide, zolang ze maar passen bij je totale beleggingsstrategie.”
Beleggen bij Annexum
Bij Annexum beleg je voornamelijk in besloten fondsen met een langetermijnhorizon. De fondsen zijn zo ingericht dat beleggers kunnen profiteren van periodieke uitkeringen uit huurinkomsten en mogelijke waardegroei op de lange termijn. Wil je meer weten over onze werkwijze? Download de brochure.