Na 25 jaar en enkele crises verder is oprichter Huib Boissevain vorig jaar teruggetreden als ceo van Annexum. In dit interview kijkt hij terug op zijn lange carrière in vastgoed om de lessen te delen die hij onderweg leerde. Over risico, integriteit, bijzonder beheer, algoritmes, de AFM en slapeloze nachten.
Dit interview verscheen eerder op Vastgoedjournaal.nl
In augustus trad Huib Boissevain terug als ceo van Annexum, het fonds dat hij in 2000 oprichtte en waarvan hij jarenlang volledig eigenaar was. Boissevain heeft nog steeds aandelen in het bedrijf, maar niet het merendeel en laat het roer bewust aan zijn opvolgers. ‘De nieuwe generatie doet het anders, soms anders dan ik het zou hebben aangepakt. Er misschien is dat maar goed ook,’ zegt hij. ‘Ik heb ze beloofd een half jaar niets te zeggen en dat heb ik ook niet gedaan. Vooralsnog heb ik nog steeds niet de behoefte opmerkingen te maken.’
Maar stilzitten doet hij niet. Boissevain adviseert inmiddels meerdere AI-bedrijven. Niet als vrijblijvende hobby, benadrukt hij, maar wel op een manier die past bij zijn nieuwe fase: ‘Ik leer er veel van, deze ontwikkeling staat pas aan het begin. Wat ik nu doe is niet vrijblijvend, maar ik kan wel gaan en staan waar ik wil.’
Dat typeert hem. Ook na een lange vastgoedcarrière blijft Boissevain geëngageerd, positief bij regelmatig in gesprek met jonge ondernemers. ‘Ik probeer naar oplossingen te kijken. In de beginjaren van Annexum was het echt pionieren. Met weinig mensen en weinig middelen moest je slim zijn en vooral hard werken.’
Les 1: Technologie helpt, maar relaties maken het verschil
Boissevain gelooft sterk in technologische vooruitgang. Dat deed hij al toen het begrip AI nog nauwelijks bestond. Na zijn studies economie en bedrijfskunde begon hij al vroeg met het schrijven van algoritmes. ‘In de jaren negentig had je nog geen laptops en mobiele telefoons. Alles ging per fax. Toch schreef ik toen al software om analyses te maken voor vastgoedobjecten.’
Later werd hij op het gebied van technologie realistischer. De software maakte processen sneller en efficiënter, maar bracht ook schaduwkanten met zich mee. ‘Je kunt steeds meer data verzamelen en analyseren, maar uiteindelijk blijft vastgoed mensenwerk. Je moet begrijpen wat er speelt in een wijk, een stad of een gebouw.’
Tegelijkertijd zag hij hoe technologie vastgoedbeleggen toegankelijker maakte. ‘Vroeger moest je echt naar een notaris om te beleggen in vastgoed. Tegenwoordig kan dat online. Dat is een enorme verandering geweest.’
Les 2: Blijf rustig als alles misgaat
De crash van 1987 was voor Boissevain meer dan een financiële correctie. Toen zijn werkgever omviel, bleef hij maanden de bank als enige in dienst. ‘Ik moest collega’s ontslaan. Zonder loon doorbetalen, was de opdracht. Ik deed het anders: met drie maanden doorbetaling. Toen heb ik geleerd dat je goed voor je mensen moet zorgen.’
Die les bleek later opnieuw relevant. De eerste vijftien jaar van Annexum omschrijft Boissevain als een ‘jubelverhaal’: eerst zeven, daarna negen jaren, in 2000 begon hij met Annexum. Vastgoedparticipatiefondsen waren populair, maar kregen door fiscale wijzigingen rond box 3 en enorme impuls. Beleggers in vastgoed werden daardoor aantrekkelijker voor particulieren.
De eerste jaren groeide Annexum razendsnel. ‘We plaatsten twee tot drie fondsen per jaar. We haalden per jaar zo’n 10 miljoen euro op van beleggers. Dat ging heel snel.’
Maar in 2008 kantelde het beeld. Boissevain zegt niet dat hij de financiële crisis niet zag aankomen, maar hij zag wel dat de sommen niet meer klopten. ‘Vastgoedprijzen liepen zo ver op dat uitkeringen aan participanten niet langer alleen uit de kasstromen van het betreffende fonds konden worden betaald.’ Daar zat voor hem principieel een grens.
Les 3: Rendement moet uit het vastgoed zelf komen
‘Bij de plaatsing van een fonds ontvangt de beheerder een eenmalige fee. Sommige fondsbeheerders keerden die met rente aan zichzelf uit. Dat vond Boissevain geen goede strategie.’ Primair moet dat geld gebruikt worden om de dienstverlening aan beleggers te verbeteren.’
Er zijn fondshuizen geweest waarbij steeds nieuwe fees nodig waren om verplichtingen richting beleggers in oudere fondsen te kunnen nakomen. Dan ontstaat een piramidespel. Dat is misgegaan bij fondsen die in de jaren na de financiële crisis sterk groeiden.’
Annexum bleef overeind door vast te houden aan een andere filosofie. ‘Wij wilden beleggers duidelijk uitleggen waarin ze belegden en hoe rendement werd gerealiseerd. Daar hoort ook bij dat je soms moet zeggen dat iets niet verstandig is.’
Les 4: Bijzonder beheer is niet altijd negatief
Tijdens de financiële crisis kreeg Boissevain ook anders naar banken leren kijken. ‘Veel ondernemers zien bijzonder beheer als iets negatiefs. Ik heb het juist vaak ervaren als een manier om samen oplossingen te vinden.’
Volgens hem werden in die periode veel vastgoedondernemers gedwongen keuzes te maken die uiteindelijk gezond waren voor hun portefeuille. ‘Soms moet je terug naar de basis.’
Les 5: Heb grip op de risico’s, maar neem ze wel
Waar hij pas later in zijn carrière meer oog voor kreeg, zegt Boissevain, is ondernemerschap en risico nemen. ‘Ik heb soms misschien te veel naar de risico’s gekeken. Misschien had ik af en toe juist meer risico moeten nemen.’
Hij noemt daarbij de opkomst van Jumbo als voorbeeld. ‘Veel beleggers wilden destijds alleen maar A-locaties. Jumbo zat toen nog niet op die plekken. Maar wie goed keek, zag dat daar juist kansen lagen.’
Die les trok hij later breder. ‘Je moet soms durven afwijken van de massa. Natuurlijk moet je risico’s beheersen, maar zonder ondernemerschap kom je ook nergens.’
Les 6: Een belegger moet begrijpen waarin hij investeert
Boissevain vindt transparantie essentieel. ‘Je kunt niet verwachten dat mensen duizenden euro’s investeren zonder te begrijpen hoe een fonds werkt. Daarom hebben wij altijd veel aandacht besteed aan uitleg en communicatie.’
Volgens hem is dat alleen maar belangrijker geworden nu vastgoedbeleggen toegankelijker is geworden voor een grotere groep particuliere beleggers. ‘Als mensen niet begrijpen waarin ze beleggen, ontstaat wantrouwen. Transparantie is cruciaal.’
Les 7: Beleggen is mensenwerk
Integriteit is volgens Boissevain minstens zo belangrijk als rendement. ‘Je kunt nog zulke mooie cijfers hebben, maar uiteindelijk draait het om vertrouwen.’ Daarom heeft Annexum altijd geprobeerd dicht bij beleggers te blijven. ‘We organiseerden bijeenkomsten, hielden jaarvergaderingen en waren bereikbaar voor vragen. Dat persoonlijke contact blijft belangrijk.’
Voor hem is vastgoed nooit alleen een rekensom geweest. ‘Achter ieder gebouw zitten mensen, ondernemers en huurders. Dat moet je nooit vergeten.’
Maar het mooiste vindt Boissevain de verkoop waarbij zijn achtergrond als optionhandelaar hielp. ‘Ik wilde hiermee een flinke klapper maken en wist dat eerste beleggers in die tijd bereid waren hoge prijzen te betalen. De deal kwam rond tijdens de DipMin in Cannes. Ik zat op een ligbed op een jacht in de baai en de Ier in een hotel op de boulevard. Ik onderhandelde door met een bootje heen en weer te varen.’ De rente was destijds met 4,3 procent hoog, maar door zelf met call- en putopties en een variabele rente een deal van de lening af te dekken, kon Boissevain door de goedkopere financiering bij de koper een hogere prijs bedingen. De uitkomst was dat er uiteindelijk 30 procent jaarlijks rendement voor de beleggers behaald werd.
Les 8: Toezicht kan beter
Als fondsbeheerder heeft Boissevain altijd te maken gehad met het toezicht door de AFM en is daar inmiddels behoorlijk kritisch op. Fondsen moeten bijvoorbeeld aan AFM-regels voldoen als participaties onder de 100.000 euro liggen. Die grens vindt Boissevain weinig logisch: ‘Alsof beleggers die een hoger bedrag kunnen inleggen beter weten wat ze doen dan de kleinere. De grootste scams deden zich voor bij vermogensbeheerders als Palm Invest of Madoff die zich juist richtten op grote beleggers.’
Het AFM-toezicht op de fondsen met kleinere participaties geeft beleggers bovendien schijnzekerheid. De AFM controleert immers alleen of regels voor het opstellen van een prospectus worden gevolgd, niet of de belegging inhoudelijk verstandig is. ‘Hoe groot de AFM-stempel op een prospectus, hoe wantrouwiger ik als belegger zou zijn. Ik weet dat de AFM ook een stempel van goedkeuring moet geven als het fonds nul rendement oplevert, maar de regels wel gevolgd zijn.’
In het begin van deze eeuw had de AFM nog wel contact met de markt, maar de afstand tussen die twee is inmiddels behoorlijk groot geworden, ziet Boissevain. Hij vindt echter dat de markt zodanig aan het veranderen is dat hernieuwde belangstelling van de AFM toepasselijk zou zijn. Zo zijn particuliere geïnteresseerden geraakt in het investeren in schuld en diverse fondsaanbieders spelen daar meer op in. ‘Maar in schuld beleggen is echt heel wat anders dan beleggen in eigen vermogen. Als het misgaat gedraagt schuld zich heel anders. Ik snap niet dat de AFM het niet heeft nu ik onafhankelijker over de markt kan praten. Het is wachten op ongelukken.’
Les 9: Sector, kom uit je stoel
Zorgen maakt Boissevain zich ook over de vastgoedsector als geheel. De schuld van het ontstaan van het grote woningtekort en de moeizame toegang tot de woningmarkt wordt nu vooral in de schoenen van de vastgoedsector geschoven. ‘Ik vind dat de huidige generatie leiders in het vastgoed zich daar meer tegen in het publieke debat moet keren. Doe wat aan dat slechte imago, werk samen en zorg dat we weer invloed krijgen. Door die reputatie krijgen we nu allerlei maatregelen om de oren die het woningtekort niet gaan oplossen.’
Hij verwijst naar het initiatief ‘Laten we Nederland mooier maken’, dat rond 2010 werd opgericht. Daarin kwamen toonaangevende leiders uit verschillende segmenten van de vastgoedwereld samen. Niet allemaal met dezelfde mening, maar wel met een breder perspectief. Daardoor konden ze richting politiek en media een ander geluid laten horen. ‘We hadden echt invloed.’
Dat engagement mist hij nu, al zijn er beslist positieve uitzonderingen. Volgens Boissevain zijn nog te veel huidige leiders vooral met zichzelf bezig. ‘We hebben zanig gedrag dat we moeten laten varen ten opzichte van de maatschappij. We hebben analyses nodig die vanuit brede perspectieven worden gemaakt. Niet alleen vanuit het belang van vastgoed, maar vanuit de vraag: wat heeft Nederland nodig? Dat moeten we zelf vanuit onze sector doen, niemand anders gaat dat voor ons doen.’