Weinig vastgoedcategorieën combineren defensief rendement met zo’n heldere economische logica als supermarktvastgoed. Maar hoe werkt dat precies? En waarom is de relatie tussen verhuurder en huurder hier fundamenteel anders dan in andere vastgoedsegmenten? Je leest het in dit artikel.
Een markt met structurele vraag
Supermarkten vervullen een essentiële rol in de samenleving. Boodschappen blijven nodig, in goede én in economisch uitdagende tijden. Dat bleek onder meer tijdens de coronapandemie, toen veel sectoren tijdelijk stilvielen terwijl supermarkten openbleven.
Ook in cijfers blijft de sector robuust. De Nederlandse supermarktomzet bedroeg in 2025 ruim €51 miljard, een stijging van 2,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. Nederland telt daarnaast duizenden supermarktlocaties verspreid over het land.
Een supermarkt is geen vrijblijvende bestemming. Het is een plek waar retailer en consument structureel samenkomen. Dat maakt de onderliggende vraag fundamenteel anders dan bij veel andere vormen van commercieel vastgoed.” – Jeppe de Boer, partner van Annexum.
Schaarste beschermt bestaande locaties
Naast structurele vraag speelt ook schaarste een belangrijke rol. Nieuwe supermarktlocaties realiseren is in veel gemeenten complex. Bestemmingsplannen, vergunningstrajecten en ruimtelijke beperkingen maken uitbreiding niet vanzelfsprekend. Daardoor behouden bestaande locaties vaak hun strategische waarde. Zeker wanneer ze goed bereikbaar zijn, beschikken over voldoende parkeergelegenheid en zich bevinden in verzorgingsgebieden met stabiele of groeiende bevolkingsaantallen.
Er zijn relatief veel restricties op het openen van nieuwe locaties. Dat beschermt bestaande supermarktlocaties en daarmee ook de positie van beleggers.
Een andere relatie tussen huurder en verhuurder
Waar in andere vastgoedsegmenten huurders makkelijker kunnen verhuizen, ligt dat bij supermarkten anders. Een supermarktvestiging is sterk verbonden aan locatie, logistiek, klantenstromen en investeringen in inrichting. Verhuizen is daardoor ingrijpend en kostbaar. Dat zorgt voor een andere dynamiek tussen eigenaar en huurder: minder transactioneel, meer gericht op samenwerking op lange termijn.
Denk aan investeringen in bereikbaarheid, uitbreiding van parkeerplaatsen, verduurzaming of een efficiëntere winkelindeling. Zulke verbeteringen kunnen zowel de omzet van de huurder als de waarde van het vastgoed versterken.
Bij supermarktvastgoed lopen de belangen van huurder en verhuurder vaak parallel. Als een locatie beter presteert, profiteren beide partijen daarvan.” – zegt Jeppe de Boer.
Welke trends spelen in de markt?
Ook de supermarktsector verandert. Consumenten zijn prijsbewuster geworden, terwijl grote ketens hun schaalvoordelen verder vergroten. Marktleider Albert Heijn zag zijn marktaandeel in 2025 verder oplopen naar 38,2 procent, terwijl Jumbo uitkwam op 19,9 procent.
Tegelijkertijd blijven ketens investeren in technologie, efficiëntie en omnichannel-modellen. Dat leidt tot een scherper onderscheid tussen sterke en minder sterke locaties: goed presterende winkels worden belangrijker, zwakkere locaties verliezen terrein. Voor vastgoedbeleggers betekent dat dat locatiekwaliteit en huurderskwaliteit steeds belangrijker worden.
Hoe zit het met online boodschappen?
De opmars van online boodschappen leidde jarenlang tot voorspellingen dat fysieke winkels terrein zouden verliezen. In de praktijk blijkt dat genuanceerder. Het online aandeel in de supermarktomzet ligt nog altijd duidelijk onder eerdere verwachtingen.
Volgens recente marktdata bedroeg het online aandeel in 2025 circa 6 procent van de totale supermarktomzet. De fysieke supermarkt blijft daarmee het dominante kanaal. Dat betekent niet dat online geen rol speelt, maar wel dat veel consumenten fysieke winkels blijven gebruiken voor snelheid, versproducten, gemak en routine.
Actief beheer blijft essentieel
Ook binnen een stabiele vastgoedcategorie blijft actief beheer belangrijk. Niet iedere locatie ontwikkelt zich hetzelfde. Demografie, concurrentie, bereikbaarheid en lokale marktdynamiek kunnen sterk verschillen. Dat vraagt om continue analyse per object. Soms ligt de kans in uitbreiding of verduurzaming, soms is verkoop op termijn de beste keuze. Voor beleggers onderstreept dat een belangrijk punt: stabiel vastgoed betekent niet passief vastgoed.
Voor wie is supermarktvastgoed interessant?
Supermarktvastgoed spreekt vooral beleggers aan die zoeken naar tastbaar vastgoed met terugkerende huurinkomsten, spreiding binnen de portefeuille en een relatief defensief profiel. Dat neemt risico’s niet weg – zoals leegstand, rente, regelgeving of waardeschommelingen – maar verklaart wel waarom deze categorie al jaren populair is binnen niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.
“De structuur klopt, de economische logica klopt en de belangen lopen vaak gelijk op. Juist dat maakt supermarktvastgoed voor veel beleggers interessant.” – aldus, Jeppe de Boer.
Bronnen
NielsenIQ, Marktaandelen Nederlandse supermarkten 2024–2025
BoldData / CompanyData, Supermarkten in Nederland 2024
Supermarkt & Ruimte, voorjaar 2023